樓市「慢撒氣」，房價應當逐步回到10年前

樓市“慢撒氣”，房價應當逐步回到10年前，也就是“4萬億”放水之前。筆者認為那次我們錯失了產業轉型升級的重要戰略機遇，沒有全力進行高質量發展，全力提高勞動生產率，而走上了依賴房地產發展的錯誤軌道，雖然當時的房價已經很高，但結合經濟的發展以及通貨膨脹，那時的房價對於現在來說卻可能是較為合理的水平。而當前超高房價不僅嚴重透支了老百姓的消費能力，扼殺了許多青年的激情和夢想，也讓各個部門債務高企，讓國家失去了進一步騰挪的空間，加上外部環境的急劇變化，美國朝野上下對中國不僅在貿易戰而是採取全面遏制的情況下，其實留給我們中國的戰略發展時間已經不多了，戰略機遇期的大門正在逐步關上。因此，我們應當在美國和西方經濟沒有全面復甦之前，製造業實現換代升級之前，抓住最後的重要發展機遇，對樓市進行“慢撒氣”，逐步去掉泡沫，使房價迴歸到合理的估值水平，真正落實“房住不炒”的既定方針，堅定去槓桿的決心，實現高質量的發展。

7月31日中央政治局會議指出了正確的方向，具體要看後續的落實

中共中央政治局7月31日召開會議，會議要求：

第一，保持經濟平穩健康發展，堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財政政策要在擴大內需和結構調整上發揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。要做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作。保護在華外資企業合法權益。

第二，把補短板作為當前深化供給側結構性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度，增強創新力、發展新動能，打通去產能的制度梗阻，降低企業成本。要實施好鄉村振興戰略。

第三，把防範化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，堅定做好去槓桿工作，把握好力度和節奏，協調好各項政策出臺時機。要通過機制創新，提高金融服務實體經濟的能力和意願。

第四，

第五，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

第六，做好民生保障和社會穩定工作，把穩定就業放在更加突出位置，確保工資、教育、社保等基本民生支出，強化深度貧困地區脫貧攻堅工作，做實做細做深社會穩定工作。

此次中央政治局會議在強調做好結構性改革、做好各種保障的同時，重點還表明了要“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，可以說是抓住了主要矛盾以及矛盾的主要方面。有人說中央在“堅決遏制房價上漲”的後面半句話是“房價也不能下降”。我倒覺得這是對中央政策的一種誤解，“合理引導預期，整治市場秩序”這句話本身就是衝著炒房客和炒房企事業單位去的，就是要堅持“房住不炒”的居住定位，而“堅決遏制房價上漲”的後半句應該是“讓房價逐步降至合理水平”。因為目前的房價是極度不合理的，房價不逐步下降至合理水平，槓桿率仍舊很高，老百姓還是買不起房，那麼堅決遏制房價上漲也就失去了其意義。當然，有人說，可以讓人們的收入上漲，來相對降低房價，問題是房價能動不動一年漲上一兩倍，你的收入能在一兩年內漲上一兩倍嗎？如果是這樣，恐怕通貨膨脹率會高的嚇人，而且你的實際生活水平真的能隨收入的增長而增長嗎？再說，人工成本呢？國家讓收入上漲的錢又從哪裡來？

歷次放水

回顧過去10年的中國經濟政策，自08年開始，已經三次大規模放水了，加上今年的放水，已經有4次了。

第一輪放水始於08-09年，當時我們恰好碰到了美國次貸危機，次貸危機引發了全球經濟危機，所以從08年9月開始降息降準，那一輪我們降息5次降準3次，把存款利率下調了1.64%，法定存款準備金率下調了1.5%。

第二次放水始於11-12年，好不容易美國經濟好了，歐洲經濟又因為債務問題出事了，我們又受到影響。那一輪我們降息2次降準3次，把存款基準利率下調了0.5%，法定存款準備金率下調了1.5%。

第三次放水始於14-15年，這一回歐美經濟都好了，但是我們自己的經濟不太好，遭遇了三期疊加，包括經濟增速換擋、結構調整陣痛、還有消化前期刺激政策，這麼多壓力導致經濟增速下滑，調控政策上表示“不搞大水漫灌”，就是搞搞“噴灌滴灌”，結果是6次降息5次降準，把存款基準利率下調了1.5%，法定存款準備金率下調了3%。

而今年年初以來央行已經三次定向降準，法定存款準備金率下調了1.5%，只是暫時還沒有降息，但貨幣政策轉向實際寬鬆是確定無疑。

每一次放水有沒有起到真正的作用?我們看到的是經濟反彈越來越弱，尤其是第三次放水，經濟增速只不過增長了0.2%，從6.7%提升至6.9%，幾乎可以忽略。而結果是，全國房價普遍普漲，至少一倍以上，也有很多在2-3倍，而中國的經濟增長從長期來看，還在一路下行，進行如“新常態”，毫無根本上的起色。那麼這些放水的貨幣去哪裡了呢？為什麼沒有效果呢？有這麼好做的“生意”，還有誰願意玩實體呢？產業轉型升級成了一個幻想，基礎科技、核心科技仍舊掌握在西方國家手裡。

M2快速增長，貨幣超發，貨幣的主要流向

記得還在08年的時候，當時中國的M2總量僅為47萬億，到17年末中國M2總量增長到168萬億，9年的增幅為257%，年均增幅15.2%。而M2所代表的貨幣是存款，其實只是商業銀行的一部分負債。如果我們從商業銀行總負債擴張的角度來觀察，08年末的負債規模為64萬億，到17年末增加到250萬億，9年的累計增幅接近300%。那麼這麼多的超發的貨幣去哪了呢？這些貨幣沒有流入到普通的消費市場上，因為從08年到現在，普通的消費品雖然漲價，但並沒有漲得離譜，以吃穿行來說，有漲有跌。而主要去了以下幾個方面：（這幾個方面，未必是政府想要這些貨幣去的）

第一個是房地產。每一次的放水，房地產都會大漲，尤其是第三輪放水，簡直可以說是創造了房地產的奇蹟。幾輪放水之間，其實房地產是有多次機會迴歸合理水平的，但每次看快要成了，定向放水就來了，結果這些錢沒有去該去的地方，大部分去了房地產，一路高歌猛進，不亦樂乎。當然，房地產也是銀行的最愛，每次放水伴隨著大規模的房地產信貸。這些銀行總能想到很多辦法來規避監管，結果是自作孽不可活，現在要防範金融風險，其實這些金融風險就是自作孽所造成的，結果估計要全民來買單，為什麼不是銀行和炒房的個人及組織買單呢？

第二個是股市。看看股票市場的反應就知道了。15年的股市狂歡以及一地雞毛，抵押房產貸款炒股的人到處都是，而這些進入的股市的資金又較多的流入金融板塊和基礎設施及其相關的板塊。

第三個是外流到境外，去購買國外資產。

第四個是民間的借新還舊和高利貸，這麼高的利息借來的錢投向哪裡？有很多又流入到房地產、以及最近老是暴雷的P2P平臺。

第五個是流入大企業，包括國企和民企，其實這些企業也有很多資金又流入到了房地產。

房地產成為了一個異常龐大的蓄水池，綁架了全民，也綁架了國家，脆弱的房地產不能不說是中國的面對外部壓力的軟肋。之前有人說，中國的貨幣沒有超發，理由是：你看普通物價不是沒有漲嘛。可是房地產漲成這樣了，槓桿率、債務率都這麼高了，你沒看見？

三個部門負債處於超高水平

08年末中國經濟整體的債務率是129%，到11年末升至166%，到14年末升至204%，到17年末升至241%。測算下來，過去三輪放水期間中國整體債務率的上升幅度分別為37%、38%、37%。其中第一輪放水主要是居民和企業部門舉債，第二輪放水以後居民、企業和政府都在舉債，而第三輪放水主要是居民和政府在舉債。

各部門負債情況：時間截止17年末

中國企業部門負債已經達到GDP的153%，處於歷史頂峰，而且遠高於全球其他國家水平，高債務下企業部門已經失去進一步舉債的能力，體現為企業部門融資增速的持續回落。

居民部門負債已經達到GDP的55%，同樣處於歷史頂峰，雖然和發達國家80-100%的水平還有差距，但考慮到我們GDP分配中居民佔比較低，以居民負債/居民收入衡量的居民部門債務率已經超過90%，和美國基本相當，有的說已經是110%了，其實舉債空間也不大了。今年以來的居民部門舉債增速就在持續下滑。

只有政府部門34%的債務率好像還有提升空間，但是這一債務率僅包含了國債和地方政府債，實際上在過去幾年地方政府通過棚改貸款、平臺貸款、城投債、PPP、融資租賃等方式又形成了大量隱性債務，我們估算目前這一部分政府隱性負債高達30萬億，納入隱性負債之後的政府負債率已經接近70%，其實已經高於國際警戒線了！

今年來，債券違約事件達到27起，違約債券達27只，涉及債券餘額283.87億元，包括15個發行主體。P2P平臺更是接連爆雷，7 月以來，已經有 151 家 P2P 公司跑路、清盤或者逾期，股市觸及上一波救市的2850點，截止今天已經是2700多點了，真是祖國山河一片綠啊。

槓桿率情況：2017年，包括居民、非金融企業和政府部門的實體經濟槓桿率由2016年的239.7%上升到242.1%，上升了2.3個百分點，顯著高於新興經濟體193.6%的平均水平，甚至超過很多發達經濟體。原全國人大財經委副主任委員賀鏗稱，中國的地方債大概是40萬億，但地方政府沒有一個想還債的，甚至許多地方連利息都還不起。中國居民槓桿率高達110.9%，已經超越美國的108.1%。從上面可以看出，如今，無論是地方政府槓槓率、企業槓桿率，還是居民槓槓率，都處於前所未有的高位。

第三輪放水，也就是創造房地產增長奇蹟的這次放水，通過連續降息5次、降準6次，尤其是以PSL貸款為資金來源的棚改貨幣化（這實在是一個糟糕錯誤的政策）橫空出世，又為三四五線城市提供了源源不斷的定向水源，在一二線城市的房價已經很高的基礎上，又把三四五線城市的房價一年內翻了一兩番，又開啟了一場房地產市場的超級大牛市，真是要上天了。

因此，從M2、負債率、槓桿率等等來看，中國經濟早已毫無退路了，房產價格嚴重泡沫、匯率搖搖欲墜、貿易戰烽煙四起、全社會負債進入龐氏局面，企業、地方、金融雷聲滾滾，居民囊中羞澀，整個社會都沒有空間加槓桿了，可以說，再這樣下去，我們的籌碼真的是越來越少。我們最大的優勢是14億人口的市場，在出口、投資都不行了的情況下，我們說我們還有14億人呢。問題是，這14億人的消費能力在哪裡呢？都投入房地產了，6個錢包都掏空了，未來幾十年的錢都已經透支花光了，你說我們廣大P民拿什麼去消費？已經勒緊褲腰帶當了房奴以及大部分連房奴都當不起的人，怎麼去提振內需？提振消費？拼多多不是已經把我們真實的一面展示出來了嗎？我記得廣告詞是“三億拼多多”，是啊，三億，房奴的中產是真正的中產嗎？連房奴都當不起的中產是真正的中產嗎？我們來看下高房價的影響。

超高房價的影響

國家統計局公佈的全國新房銷售均價在08年只有3900元/平米，到目前已經升至8700元/平米，10年漲幅超過1倍以上。但實際上這個價格其實沒有多大意義，城市在攤大餅一樣建設，把城區的、郊區的，全市一平均都看不出來，全國一平均就更沒有意義的，有些地方一說房價就來個平均，然後說我們的房價沒有漲，甚至還下降呢。這種昧著良心的話，還真是希望能少說點，老百姓也不傻，愚民政策是行不通的，我相信中央也很清楚，地方何必自欺欺人，做個鴕鳥。比如10年以前上海賣的新房都在內環內，現在幾乎都在外環。如果我們按照可比價格來測算，幾乎所有一二線城市的房價漲幅都在3倍以上，折算成年化漲幅超過15%。

首先，最大的問題就是加大了居民槓桿，透支了未來消費，說白了就是讓老百姓變窮了，讓未來幾十年的消費都在買房那一剎那被透支掉了。不但沒有消費升級，反而消費降級了。甚至負債已經超過了收入，更超過了西方的發達國家，但我們在教育，養老，醫療上的保障力度，跟發達國家還有不小的差距，但槓桿率卻超過他們，先不說生活，如何生存？恐怕未來會十分堪憂。如果一個人工作一輩子，更多的人都透支了三代人，六個錢包，上百年的時間，就是為了一套房，甚至連一套房都買不起，老百姓還會有什麼夢想？中國夢又怎麼去實現呢？

其次，高房價造成了資源錯配，他讓勞動的相對價值降低了，甚至現在你幹一輩子也買不起房了，這樣勞動已經變得毫無價值。而更多的人選擇去投機倒把，因為買房是穩賺不賠的，甚至是註定要上漲的，那麼這就是在客觀上，不鼓勵知識，不鼓勵創新，不鼓勵努力奮鬥，已經讓年輕人看不到希望。科學家不如拆遷戶，諾貝爾獎金在北京買不了一套5環外的房子，這種事正在上演，所以你說造不出芯片賴誰？當公司都把利潤轉移去炒房，而不增加研發的時候，你的產業也就十年無法升級。我們在美國經濟出問題，最好的黃金十年，並沒有培養多少偉大的企業，反而倒是美國由於房地產泡沫破裂，資本從華爾街流向了硅谷，他們的蘋果，谷歌，亞馬遜，Facebook，高通走向了巔峰，而我們卻發生了資本反向流動，10年前很多的高科技企業，有的乾脆去炒房了。所以最近你看到很多的公司，業績不行了，但卻頻頻的賣樓粉飾業績。

第三，高房價是最好的避孕藥，大城市的人口出生率快速下降，北上廣深甚至出生率比歐洲還低，你放開幾胎都沒有用，很明顯，現在生個二胎就欠了國家一套房，三口之家還能在小房子裡湊合，真生個老二出來，怎麼就都得換房了，但問題是如今的房價，已經不是中產階層能夠負擔的起的了。等一代人辛辛苦苦攢了首付錢買了房，結果又背上了20年-30年的貸款債務，等還清了貸款，這套房終於是自己的了，結果孩子又要結婚了，最近網上有“媽媽的一封信”，希望孩子能自己飛翔，靠自己買房，可是怎麼飛呢？恐怕現在很多年輕人如果沒有父母的資助，恐怕連首付都付不起吧？如果是這麼高的房價，那麼你自己的做不到，你孩子怎麼就要完全自己的飛呢？及時自己飛了，結果還不是二代房奴，如果持續下去，是否要代代為奴呢。

當然，地方政府可能不是這麼想的，你看我不賣土地，城市怎麼發展？財政收入哪裡來？債務怎麼還？關鍵是政績怎麼來？一開始賣土地籌措資金髮展經濟是完全正確的，深圳奇蹟就是這麼創造起來的。但凡事都有個度，賣地的模式已經走到了盡頭，現在賣地模式已經成了經濟的掣肘，高房價已經成了社會進步，產業轉型升級的巨大障礙，比如說你拆遷成本很高，土地就得收入更高，土地高了房價就得更高，而房價更高，拆遷成本也得再次水漲船高，所以這是一個死循環。畢竟中國經濟未來的幾十年，不能指著拆遷賣地活著。所以應該痛定思痛，跟高房價做個了斷了。要“下定決心解決房地產問題”，否則，你越不敢碰他，他的破壞力就越大，養到最後必然是你承受不起之痛。

住房已經足夠多，中國絕大部分城市都不缺房子

國家統計局在2017年6-7月發佈的數據顯示，早在2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米，人均1.01套房。有的專家說，中國的住房已經足夠40億人居住了，這個數據不是很嚴謹，但房子過剩已是不爭的事實，尤其是三四五線的房子，入住率恐怕不會超過50%吧，而且房地產存在嚴重的分化現象，有的城市一房難求，有的城市卻早就成了“鬼城”、“空城”，鄂爾多斯東勝區、天津寶坻京津新城早已沒了煙火氣。對比劍橋大學發佈的一組研究數據發現，中國家庭的平均居住面積要大過英國、德國、荷蘭等絕大部分歐洲國家!

而且十年過去了，我們的人口紅利早就結束了。08年時我國15-59歲的勞動年齡人口增加了518萬，而17年則是淨減少了548萬。相比十年以前，我們現在每年淨減少了1000多萬的新增勞動年齡人口，但是新增的地產銷售則是多了1000多萬套。

之前的20年，應該說中國的70後、80後是購房主力，70後的總人口是2.2億，而80後的總人口是2.22億，而現在90後已經步入20-30歲階段，未來的購房主力將變成90後乃至00後，而90後的總人口是1.77億，00後只有1.59億，90和00後合計比70加80後少了1個億，這說明從人口來看，房地產泡沫的接盤俠不多了。更何況，房子不是不夠的問題，而是分配不均的問題，一方面大量的炒房客和炒房的企事業單位手裡囤積了大量的住房，另一方面是大量的剛需又買不到住房，或買不起住房，不能不說是一種奇觀。

所謂的棚改

再次強調，這實在是一個糟糕和錯誤的政策，應該要及時退出。如棚改貨幣化安置被稱為近年二三四線城市房價上漲的主要助推因素，推行棚改貨幣化安置初衷是去庫存，但實際上是，棚改政策成了很多地方政府用來拆遷的手段。這裡在去庫存，但實際上新增的庫存遠遠超過了原來的庫存，那麼去什麼庫存呢？另外，被棚改的這些真的是住在棚戶區的嗎？我想，這是值得深入探討的。勇於承認錯誤是找到正確答案的前提。

房價的漲跌對自住的影響

其實，真正用來自住的房子，無所謂房子的漲跌。自己住的房子漲了，外面的房子也漲了，你還是換不起。自己住的房子跌了，外面的房子也跌了，你也不會換不起。而高房價下，剛需是肯定很難買得起的。那麼高房價下，得利的是誰就很清楚了。

我們不能再失去十年，中國製造2025

《中國製造2025》：製造業是國民經濟的主體，是立國之本、興國之器、強國之基。十八世紀中葉開啟工業文明以來，世界強國的興衰史和中華民族的奮鬥史一再證明，沒有強大的製造業，就沒有國家和民族的強盛。打造具有國際競爭力的製造業，是我國提升綜合國力、保障國家安全、建設世界強國的必由之路。

新中國成立尤其是改革開放以來，我國製造業持續快速發展，建成了門類齊全、獨立完整的產業體系，有力推動工業化和現代化進程，顯著增強綜合國力，支撐世界大國地位。然而，與世界先進水平相比，中國製造業仍然大而不強，在自主創新能力、資源利用效率、產業結構水平、信息化程度、質量效益等方面差距明顯，轉型升級和跨越發展的任務緊迫而艱鉅。

當前，新一輪科技革命和產業變革與我國加快轉變經濟發展方式形成歷史性交匯，國際產業分工格局正在重塑。必須緊緊抓住這一重大歷史機遇，堅持“四個全面”，實施製造強國戰略，加強統籌規劃和前瞻部署，通過“三步走”實現製造強國的戰略目標：第一步，到2025年邁入製造強國行列；第二步，到2035年中國製造業整體達到世界製造強國陣營中等水平；第三步，到新中國成立一百年時，把我國建設成為引領世界製造業發展的製造強國，為實現中華民族偉大復興的中國夢打下堅實基礎。

經過08-18這10年，美國的經濟已經逐步復甦，而其房價也不過是回升到當年08年的水平，另外，本身就是掌握了世界金融霸權的美國，如果再將製造業進行迴流，產業升級成功，則更形成不利於我們的外部局面。因此，我們只有將資金迴流到實體經濟，按照中國製造2025堅定執行下去，加之一帶一路戰略帶動發展，以及內部形成強大的消費市場，中國才能真正崛起，否則，等美國完全復甦，未來的對決會成為強壯的美國和羸弱而老去的中國的對決！而此次7月31日的中央政治局會議已經指出了正確的方向！

要知道，真正給大家帶來財富的，並不是GDP，而是製造業的成功轉型升級，勞動生產率的不斷提升。

閱讀更多 學點國學小智慧 的文章

關鍵字: 撒氣 金融 歐洲