楼市“慢撒气”，房价应当逐步回到10年前

楼市“慢撒气”，房价应当逐步回到10年前，也就是“4万亿”放水之前。笔者认为那次我们错失了产业转型升级的重要战略机遇，没有全力进行高质量发展，全力提高劳动生产率，而走上了依赖房地产发展的错误轨道，虽然当时的房价已经很高，但结合经济的发展以及通货膨胀，那时的房价对于现在来说却可能是较为合理的水平。而当前超高房价不仅严重透支了老百姓的消费能力，扼杀了许多青年的激情和梦想，也让各个部门债务高企，让国家失去了进一步腾挪的空间，加上外部环境的急剧变化，美国朝野上下对中国不仅在贸易战而是采取全面遏制的情况下，其实留给我们中国的战略发展时间已经不多了，战略机遇期的大门正在逐步关上。因此，我们应当在美国和西方经济没有全面复苏之前，制造业实现换代升级之前，抓住最后的重要发展机遇，对楼市进行“慢撒气”，逐步去掉泡沫，使房价回归到合理的估值水平，真正落实“房住不炒”的既定方针，坚定去杠杆的决心，实现高质量的发展。

7月31日中央政治局会议指出了正确的方向，具体要看后续的落实

中共中央政治局7月31日召开会议，会议要求：

第一，保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。

第二，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度，增强创新力、发展新动能，打通去产能的制度梗阻，降低企业成本。要实施好乡村振兴战略。

第三，把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。

第四，

第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

第六，做好民生保障和社会稳定工作，把稳定就业放在更加突出位置，确保工资、教育、社保等基本民生支出，强化深度贫困地区脱贫攻坚工作，做实做细做深社会稳定工作。

此次中央政治局会议在强调做好结构性改革、做好各种保障的同时，重点还表明了要“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，可以说是抓住了主要矛盾以及矛盾的主要方面。有人说中央在“坚决遏制房价上涨”的后面半句话是“房价也不能下降”。我倒觉得这是对中央政策的一种误解，“合理引导预期，整治市场秩序”这句话本身就是冲着炒房客和炒房企事业单位去的，就是要坚持“房住不炒”的居住定位，而“坚决遏制房价上涨”的后半句应该是“让房价逐步降至合理水平”。因为目前的房价是极度不合理的，房价不逐步下降至合理水平，杠杆率仍旧很高，老百姓还是买不起房，那么坚决遏制房价上涨也就失去了其意义。当然，有人说，可以让人们的收入上涨，来相对降低房价，问题是房价能动不动一年涨上一两倍，你的收入能在一两年内涨上一两倍吗？如果是这样，恐怕通货膨胀率会高的吓人，而且你的实际生活水平真的能随收入的增长而增长吗？再说，人工成本呢？国家让收入上涨的钱又从哪里来？

历次放水

回顾过去10年的中国经济政策，自08年开始，已经三次大规模放水了，加上今年的放水，已经有4次了。

第一轮放水始于08-09年，当时我们恰好碰到了美国次贷危机，次贷危机引发了全球经济危机，所以从08年9月开始降息降准，那一轮我们降息5次降准3次，把存款利率下调了1.64%，法定存款准备金率下调了1.5%。

第二次放水始于11-12年，好不容易美国经济好了，欧洲经济又因为债务问题出事了，我们又受到影响。那一轮我们降息2次降准3次，把存款基准利率下调了0.5%，法定存款准备金率下调了1.5%。

第三次放水始于14-15年，这一回欧美经济都好了，但是我们自己的经济不太好，遭遇了三期叠加，包括经济增速换挡、结构调整阵痛、还有消化前期刺激政策，这么多压力导致经济增速下滑，调控政策上表示“不搞大水漫灌”，就是搞搞“喷灌滴灌”，结果是6次降息5次降准，把存款基准利率下调了1.5%，法定存款准备金率下调了3%。

而今年年初以来央行已经三次定向降准，法定存款准备金率下调了1.5%，只是暂时还没有降息，但货币政策转向实际宽松是确定无疑。

每一次放水有没有起到真正的作用?我们看到的是经济反弹越来越弱，尤其是第三次放水，经济增速只不过增长了0.2%，从6.7%提升至6.9%，几乎可以忽略。而结果是，全国房价普遍普涨，至少一倍以上，也有很多在2-3倍，而中国的经济增长从长期来看，还在一路下行，进行如“新常态”，毫无根本上的起色。那么这些放水的货币去哪里了呢？为什么没有效果呢？有这么好做的“生意”，还有谁愿意玩实体呢？产业转型升级成了一个幻想，基础科技、核心科技仍旧掌握在西方国家手里。

M2快速增长，货币超发，货币的主要流向

记得还在08年的时候，当时中国的M2总量仅为47万亿，到17年末中国M2总量增长到168万亿，9年的增幅为257%，年均增幅15.2%。而M2所代表的货币是存款，其实只是商业银行的一部分负债。如果我们从商业银行总负债扩张的角度来观察，08年末的负债规模为64万亿，到17年末增加到250万亿，9年的累计增幅接近300%。那么这么多的超发的货币去哪了呢？这些货币没有流入到普通的消费市场上，因为从08年到现在，普通的消费品虽然涨价，但并没有涨得离谱，以吃穿行来说，有涨有跌。而主要去了以下几个方面：（这几个方面，未必是政府想要这些货币去的）

第一个是房地产。每一次的放水，房地产都会大涨，尤其是第三轮放水，简直可以说是创造了房地产的奇迹。几轮放水之间，其实房地产是有多次机会回归合理水平的，但每次看快要成了，定向放水就来了，结果这些钱没有去该去的地方，大部分去了房地产，一路高歌猛进，不亦乐乎。当然，房地产也是银行的最爱，每次放水伴随着大规模的房地产信贷。这些银行总能想到很多办法来规避监管，结果是自作孽不可活，现在要防范金融风险，其实这些金融风险就是自作孽所造成的，结果估计要全民来买单，为什么不是银行和炒房的个人及组织买单呢？

第二个是股市。看看股票市场的反应就知道了。15年的股市狂欢以及一地鸡毛，抵押房产贷款炒股的人到处都是，而这些进入的股市的资金又较多的流入金融板块和基础设施及其相关的板块。

第三个是外流到境外，去购买国外资产。

第四个是民间的借新还旧和高利贷，这么高的利息借来的钱投向哪里？有很多又流入到房地产、以及最近老是暴雷的P2P平台。

第五个是流入大企业，包括国企和民企，其实这些企业也有很多资金又流入到了房地产。

房地产成为了一个异常庞大的蓄水池，绑架了全民，也绑架了国家，脆弱的房地产不能不说是中国的面对外部压力的软肋。之前有人说，中国的货币没有超发，理由是：你看普通物价不是没有涨嘛。可是房地产涨成这样了，杠杆率、债务率都这么高了，你没看见？

三个部门负债处于超高水平

08年末中国经济整体的债务率是129%，到11年末升至166%，到14年末升至204%，到17年末升至241%。测算下来，过去三轮放水期间中国整体债务率的上升幅度分别为37%、38%、37%。其中第一轮放水主要是居民和企业部门举债，第二轮放水以后居民、企业和政府都在举债，而第三轮放水主要是居民和政府在举债。

各部门负债情况：时间截止17年末

中国企业部门负债已经达到GDP的153%，处于历史顶峰，而且远高于全球其他国家水平，高债务下企业部门已经失去进一步举债的能力，体现为企业部门融资增速的持续回落。

居民部门负债已经达到GDP的55%，同样处于历史顶峰，虽然和发达国家80-100%的水平还有差距，但考虑到我们GDP分配中居民占比较低，以居民负债/居民收入衡量的居民部门债务率已经超过90%，和美国基本相当，有的说已经是110%了，其实举债空间也不大了。今年以来的居民部门举债增速就在持续下滑。

只有政府部门34%的债务率好像还有提升空间，但是这一债务率仅包含了国债和地方政府债，实际上在过去几年地方政府通过棚改贷款、平台贷款、城投债、PPP、融资租赁等方式又形成了大量隐性债务，我们估算目前这一部分政府隐性负债高达30万亿，纳入隐性负债之后的政府负债率已经接近70%，其实已经高于国际警戒线了！

今年来，债券违约事件达到27起，违约债券达27只，涉及债券余额283.87亿元，包括15个发行主体。P2P平台更是接连爆雷，7 月以来，已经有 151 家 P2P 公司跑路、清盘或者逾期，股市触及上一波救市的2850点，截止今天已经是2700多点了，真是祖国山河一片绿啊。

杠杆率情况：2017年，包括居民、非金融企业和政府部门的实体经济杠杆率由2016年的239.7%上升到242.1%，上升了2.3个百分点，显著高于新兴经济体193.6%的平均水平，甚至超过很多发达经济体。原全国人大财经委副主任委员贺铿称，中国的地方债大概是40万亿，但地方政府没有一个想还债的，甚至许多地方连利息都还不起。中国居民杠杆率高达110.9%，已经超越美国的108.1%。从上面可以看出，如今，无论是地方政府杠杠率、企业杠杆率，还是居民杠杠率，都处于前所未有的高位。

第三轮放水，也就是创造房地产增长奇迹的这次放水，通过连续降息5次、降准6次，尤其是以PSL贷款为资金来源的棚改货币化（这实在是一个糟糕错误的政策）横空出世，又为三四五线城市提供了源源不断的定向水源，在一二线城市的房价已经很高的基础上，又把三四五线城市的房价一年内翻了一两番，又开启了一场房地产市场的超级大牛市，真是要上天了。

因此，从M2、负债率、杠杆率等等来看，中国经济早已毫无退路了，房产价格严重泡沫、汇率摇摇欲坠、贸易战烽烟四起、全社会负债进入庞氏局面，企业、地方、金融雷声滚滚，居民囊中羞涩，整个社会都没有空间加杠杆了，可以说，再这样下去，我们的筹码真的是越来越少。我们最大的优势是14亿人口的市场，在出口、投资都不行了的情况下，我们说我们还有14亿人呢。问题是，这14亿人的消费能力在哪里呢？都投入房地产了，6个钱包都掏空了，未来几十年的钱都已经透支花光了，你说我们广大P民拿什么去消费？已经勒紧裤腰带当了房奴以及大部分连房奴都当不起的人，怎么去提振内需？提振消费？拼多多不是已经把我们真实的一面展示出来了吗？我记得广告词是“三亿拼多多”，是啊，三亿，房奴的中产是真正的中产吗？连房奴都当不起的中产是真正的中产吗？我们来看下高房价的影响。

超高房价的影响

国家统计局公布的全国新房销售均价在08年只有3900元/平米，到目前已经升至8700元/平米，10年涨幅超过1倍以上。但实际上这个价格其实没有多大意义，城市在摊大饼一样建设，把城区的、郊区的，全市一平均都看不出来，全国一平均就更没有意义的，有些地方一说房价就来个平均，然后说我们的房价没有涨，甚至还下降呢。这种昧着良心的话，还真是希望能少说点，老百姓也不傻，愚民政策是行不通的，我相信中央也很清楚，地方何必自欺欺人，做个鸵鸟。比如10年以前上海卖的新房都在内环内，现在几乎都在外环。如果我们按照可比价格来测算，几乎所有一二线城市的房价涨幅都在3倍以上，折算成年化涨幅超过15%。

首先，最大的问题就是加大了居民杠杆，透支了未来消费，说白了就是让老百姓变穷了，让未来几十年的消费都在买房那一刹那被透支掉了。不但没有消费升级，反而消费降级了。甚至负债已经超过了收入，更超过了西方的发达国家，但我们在教育，养老，医疗上的保障力度，跟发达国家还有不小的差距，但杠杆率却超过他们，先不说生活，如何生存？恐怕未来会十分堪忧。如果一个人工作一辈子，更多的人都透支了三代人，六个钱包，上百年的时间，就是为了一套房，甚至连一套房都买不起，老百姓还会有什么梦想？中国梦又怎么去实现呢？

其次，高房价造成了资源错配，他让劳动的相对价值降低了，甚至现在你干一辈子也买不起房了，这样劳动已经变得毫无价值。而更多的人选择去投机倒把，因为买房是稳赚不赔的，甚至是注定要上涨的，那么这就是在客观上，不鼓励知识，不鼓励创新，不鼓励努力奋斗，已经让年轻人看不到希望。科学家不如拆迁户，诺贝尔奖金在北京买不了一套5环外的房子，这种事正在上演，所以你说造不出芯片赖谁？当公司都把利润转移去炒房，而不增加研发的时候，你的产业也就十年无法升级。我们在美国经济出问题，最好的黄金十年，并没有培养多少伟大的企业，反而倒是美国由于房地产泡沫破裂，资本从华尔街流向了硅谷，他们的苹果，谷歌，亚马逊，Facebook，高通走向了巅峰，而我们却发生了资本反向流动，10年前很多的高科技企业，有的干脆去炒房了。所以最近你看到很多的公司，业绩不行了，但却频频的卖楼粉饰业绩。

第三，高房价是最好的避孕药，大城市的人口出生率快速下降，北上广深甚至出生率比欧洲还低，你放开几胎都没有用，很明显，现在生个二胎就欠了国家一套房，三口之家还能在小房子里凑合，真生个老二出来，怎么就都得换房了，但问题是如今的房价，已经不是中产阶层能够负担的起的了。等一代人辛辛苦苦攒了首付钱买了房，结果又背上了20年-30年的贷款债务，等还清了贷款，这套房终于是自己的了，结果孩子又要结婚了，最近网上有“妈妈的一封信”，希望孩子能自己飞翔，靠自己买房，可是怎么飞呢？恐怕现在很多年轻人如果没有父母的资助，恐怕连首付都付不起吧？如果是这么高的房价，那么你自己的做不到，你孩子怎么就要完全自己的飞呢？及时自己飞了，结果还不是二代房奴，如果持续下去，是否要代代为奴呢。

当然，地方政府可能不是这么想的，你看我不卖土地，城市怎么发展？财政收入哪里来？债务怎么还？关键是政绩怎么来？一开始卖土地筹措资金发展经济是完全正确的，深圳奇迹就是这么创造起来的。但凡事都有个度，卖地的模式已经走到了尽头，现在卖地模式已经成了经济的掣肘，高房价已经成了社会进步，产业转型升级的巨大障碍，比如说你拆迁成本很高，土地就得收入更高，土地高了房价就得更高，而房价更高，拆迁成本也得再次水涨船高，所以这是一个死循环。毕竟中国经济未来的几十年，不能指着拆迁卖地活着。所以应该痛定思痛，跟高房价做个了断了。要“下定决心解决房地产问题”，否则，你越不敢碰他，他的破坏力就越大，养到最后必然是你承受不起之痛。

住房已经足够多，中国绝大部分城市都不缺房子

国家统计局在2017年6-7月发布的数据显示，早在2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，人均1.01套房。有的专家说，中国的住房已经足够40亿人居住了，这个数据不是很严谨，但房子过剩已是不争的事实，尤其是三四五线的房子，入住率恐怕不会超过50%吧，而且房地产存在严重的分化现象，有的城市一房难求，有的城市却早就成了“鬼城”、“空城”，鄂尔多斯东胜区、天津宝坻京津新城早已没了烟火气。对比剑桥大学发布的一组研究数据发现，中国家庭的平均居住面积要大过英国、德国、荷兰等绝大部分欧洲国家!

而且十年过去了，我们的人口红利早就结束了。08年时我国15-59岁的劳动年龄人口增加了518万，而17年则是净减少了548万。相比十年以前，我们现在每年净减少了1000多万的新增劳动年龄人口，但是新增的地产销售则是多了1000多万套。

之前的20年，应该说中国的70后、80后是购房主力，70后的总人口是2.2亿，而80后的总人口是2.22亿，而现在90后已经步入20-30岁阶段，未来的购房主力将变成90后乃至00后，而90后的总人口是1.77亿，00后只有1.59亿，90和00后合计比70加80后少了1个亿，这说明从人口来看，房地产泡沫的接盘侠不多了。更何况，房子不是不够的问题，而是分配不均的问题，一方面大量的炒房客和炒房的企事业单位手里囤积了大量的住房，另一方面是大量的刚需又买不到住房，或买不起住房，不能不说是一种奇观。

所谓的棚改

再次强调，这实在是一个糟糕和错误的政策，应该要及时退出。如棚改货币化安置被称为近年二三四线城市房价上涨的主要助推因素，推行棚改货币化安置初衷是去库存，但实际上是，棚改政策成了很多地方政府用来拆迁的手段。这里在去库存，但实际上新增的库存远远超过了原来的库存，那么去什么库存呢？另外，被棚改的这些真的是住在棚户区的吗？我想，这是值得深入探讨的。勇于承认错误是找到正确答案的前提。

房价的涨跌对自住的影响

其实，真正用来自住的房子，无所谓房子的涨跌。自己住的房子涨了，外面的房子也涨了，你还是换不起。自己住的房子跌了，外面的房子也跌了，你也不会换不起。而高房价下，刚需是肯定很难买得起的。那么高房价下，得利的是谁就很清楚了。

我们不能再失去十年，中国制造2025

《中国制造2025》：制造业是国民经济的主体，是立国之本、兴国之器、强国之基。十八世纪中叶开启工业文明以来，世界强国的兴衰史和中华民族的奋斗史一再证明，没有强大的制造业，就没有国家和民族的强盛。打造具有国际竞争力的制造业，是我国提升综合国力、保障国家安全、建设世界强国的必由之路。

新中国成立尤其是改革开放以来，我国制造业持续快速发展，建成了门类齐全、独立完整的产业体系，有力推动工业化和现代化进程，显著增强综合国力，支撑世界大国地位。然而，与世界先进水平相比，中国制造业仍然大而不强，在自主创新能力、资源利用效率、产业结构水平、信息化程度、质量效益等方面差距明显，转型升级和跨越发展的任务紧迫而艰巨。

当前，新一轮科技革命和产业变革与我国加快转变经济发展方式形成历史性交汇，国际产业分工格局正在重塑。必须紧紧抓住这一重大历史机遇，坚持“四个全面”，实施制造强国战略，加强统筹规划和前瞻部署，通过“三步走”实现制造强国的战略目标：第一步，到2025年迈入制造强国行列；第二步，到2035年中国制造业整体达到世界制造强国阵营中等水平；第三步，到新中国成立一百年时，把我国建设成为引领世界制造业发展的制造强国，为实现中华民族伟大复兴的中国梦打下坚实基础。

经过08-18这10年，美国的经济已经逐步复苏，而其房价也不过是回升到当年08年的水平，另外，本身就是掌握了世界金融霸权的美国，如果再将制造业进行回流，产业升级成功，则更形成不利于我们的外部局面。因此，我们只有将资金回流到实体经济，按照中国制造2025坚定执行下去，加之一带一路战略带动发展，以及内部形成强大的消费市场，中国才能真正崛起，否则，等美国完全复苏，未来的对决会成为强壮的美国和羸弱而老去的中国的对决！而此次7月31日的中央政治局会议已经指出了正确的方向！

要知道，真正给大家带来财富的，并不是GDP，而是制造业的成功转型升级，劳动生产率的不断提升。

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