講述人| 龐濤
（北京市檢察院第一分院民事檢察部檢察官）
整理 | 田昊
來源 | 正義網（微信ID：jcrb_zyw）
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北漂600萬買房記來自正義網
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在北京擁有一套屬於自己的住房，是很多年輕人的夢想。小劉是一家北京外企的員工，大學畢業後留在北京工作，十多年來一直租房的他希望能買一套房子，好讓一家三口有個屬於自己的家。
終於，2015年7月在中介公司的介紹下，他物色上了一套離單位較近的二手房，價格600多萬。雖然價格不算便宜，但也是周邊性價比較高的一套住房了，關鍵是離單位近，離孩子上幼兒園的地方也不遠。
小劉下定決心，就算是借錢也要買下這套房子，於是他把多年來的全部積蓄拿出來，又向家鄉的父母和親戚們求援，東拼西湊，爭取儘快把購房款湊齊。
小心翼翼籤合同仍被坑
很快，小劉與房主老高簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，小劉拿著全部積蓄，依照合同約定的時間向老高交了100萬首付款。接下來，按照二手房交易慣例，賣方老高需要辦理央產房上市交易手續、房源核驗手續和購房餘款的資金監管手續，買方小劉也需要辦理購房資格核驗手續。
但不知為何，或許是看到房價不斷上漲，老高的賣房手續辦理進度異常緩慢，致使小劉第一次辦理的購房資格核驗已過了有效期。
著急的小劉催促老高趕快辦理有關手續，又辦了第二次購房資格核驗。
然而令小劉意想不到的是，老高突然提出解除買賣合同的要求，並以小劉未按合同約定的付款時間支付購房款餘款為由，起訴至北京市某區法院。
理直氣壯卻遭敗訴
啞巴吃黃連，有苦說不出。
對於老高的起訴，小劉既意外又委屈。如果老高不先辦理賣房手續，他哪敢支付剩餘的500餘萬元購房款，逾期是事出有因，自己也不想超期啊。
他覺得自己沒做錯什麼，理直氣壯，這官司應該能贏。
然而，令小劉失望的是，法院的判決卻支持了老高的訴求，這意味著這次交易將以失敗告終，小劉只能另外物色其他房屋。
相信檢察院能還他一個公道
一籌莫展的小劉突然想起，自己之前在電視上看到過民事檢察官辦案的相關節目，知道對於自己這個案子，檢察院有一個救濟途徑——民事抗訴。於是，小劉找到了北京市檢察院第一分院民事行政檢察部。
面對小劉的無奈與不解，作為一個普通人，我很同情他的遭遇；但作為一個檢察官，案件的曲直是非還是得用事實說話。
調閱原審卷宗後，我發現原審判決的主要問題出在適用法律和案件細節事實的認定上：
➤首先，法院過於機械的適用了合同法中關於違約責任的嚴格責任原則，認為只要買方逾期付款無論出於什麼原因就是違約。但是，法官或許沒有細心地考慮到二手房交易的慣例，在一系列前置手續由於賣方拖延未能辦理完成之時，怎麼可能要求買方按時付款，這既不符合慣例，也有悖常理。
特別是針對買賣房屋這種事，畢竟那筆購房款對小劉來講也是東拼西湊得來的，一旦輕易支付，打了水漂，對於他們這樣一個工薪階層家庭來說，到時必然是無法承受之重。甚至在小劉作為被告答辯時，他還明確表示說，只要老高積極辦理完相關賣房手續，他願意隨時支付剩餘購房款。
這些審查時發現的細節和價值判斷衡量都使我意識到，對於逾期付款，小劉並沒有過錯，認定其違約，缺乏事實依據，也有失公平。
➤其次，原審法院認定小劉支付剩餘購房款的時間節點出現問題。雙方在合同中明明約定小劉應在過戶前三天支付剩餘購房款，但法院依據格式條款中“買賣雙方最遲應在合同簽訂90日內共同申請房屋過戶登記”這樣的一個約定，就判定具體的過戶日期，並進而推斷出支付剩餘購房款的日期，我認為，這明顯是錯誤地理解了格式條款的有關約定，混淆了過戶日與過戶申請日。
抗訴獲改判終圓住房夢
2017年6月，檢察機關以“原判認定的基本事實缺乏證據證明，適用法律確有錯誤”為由提出了抗訴。
2018年2月，再審法院針對北京市檢察院第一分院的抗訴意見進行了再審，完全支持了以上抗訴理由，改判賣方老高繼續履行合同，買方小劉支付剩餘房款，從而促成了交易的順利進行。
後來，小劉高興地告訴我，老高已向他交了房，他們一家人也搬進去住了，現在正在辦理房產證呢。
在這裡，檢察官也向打算在北京買賣二手房的朋友提個醒，如果你簽訂格式化的《北京市存量房屋買賣合同》時，一定要明確上述格式條款是過戶申請日而非過戶日，切記字斟句酌，否則一旦出現糾紛，恐怕後果難料。
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