調查發現，貸款中介公司為躲避監管，準備了多種話術和“竅門”，其中，“打時間差”最為常用。
■本報見習記者 劉萌
儘管監管嚴控，首付貸還是在信用貸“馬甲”的掩護下重出江湖。
近期，多個自稱是銀行下屬貸款機構（實為貸款服務公司）的客服人員通過電話等方式“推銷”其貸款產品引起了《證券日報》記者的注意。其中，更有推銷人員直接向記者發送了“房產首付貸再現江湖！”的推介圖片。
據相關客服人員介紹，每位申請人通過多家銀行組合的貸款設計，累計可獲批約200萬元的信用貸款。同時，有貸款服務公司工作人員表示，“客戶突然有幾百萬元的資金需求，十個有九個都是為了買房，我們的服務是讓客戶輕鬆籌到買房首付”。
1貸款服務公司密集電話推銷
“您好，我們是**銀行下屬貸款機構，請問您最近有貸款需求嗎，月息五釐的信用貸款考不考慮？”
“您好，我們是**銀行下屬貸款機構，不上徵信、隨借隨還、先息後本的信用貸款需要嗎？利率北京地區最低。”
“您好，我們是**銀行下屬貸款機構，從後臺查詢到您最近申請了一筆信用貸款，請問還有資金需求嗎？徵信查詢不嚴格，我們提供貸款發票，有時間瞭解一下嗎？”
據《證券日報》記者瞭解，上述“推銷”均為貸款服務公司的統一話術。而“**銀行”的表述其實是這些公司近期主推該行產品，客戶既可以選擇其主推的產品，也可以根據自己需求挑選貸款銀行，由貸款服務公司匹配貸款方案，貸款服務公司則收取貸款金額1%-6%不等的服務費。
值得一提的是，這類信用貸的申請門檻並不高。《證券日報》記者聯繫了多個貸款服務公司，工作人員介紹的最重要的要求是“北京地區有正式工作，連續繳納一年及以上社保”，在買房一族中，這個要求約等於沒有門檻。當然，貸款人資質越好，其累計能夠獲批的額度越大。
某個宣稱“客戶徵信不好也可以批貸”的貸款服務公司工作人員對《證券日報》記者表示：“一般我們公司收取1%的服務費，服務包括制定貸款計劃、銀行對接、提供貸款發票等。不過，如果貸款人工作不滿一年、沒有社保、兩年內有逾期記錄或者有其他資質不好的問題，我公司雖然可以解決，但收取的服務費會更高，通常為3%-5%不等。”
而對於貸款資金的用途，多個客服人員表示：“我們的客戶多數都是買房湊首付的，我們公司和多個銀行都有合作，面籤時您如果不主動告知貸款用途是買房，銀行工作人員一般不會問您。”
據《證券日報》記者瞭解，這類信用貸款每筆額度通常為30萬元，最高不超過50萬元，年利率在4.56%-10%不等，還款方式較為靈活，有等額本息，還有先息後本，有的還不用上徵信。申請簡單，有的銀行僅需要提供身份證和公積金卡，材料齊全可以做到“秒批貸”。
2夫妻二人最高可獲批“首付貸”400萬元
不久前，在北京工作的王先生為買房湊首付，通過某貸款服務公司在3家商業銀行共計申請了90萬元的信用貸款。
王先生告訴《證券日報》記者，在貸款服務公司給他的“劇本”裡，這筆貸款將用於房屋裝修，如果後期銀行需要，“貸款服務公司”還會提供裝修發票等相關資料。在“貸款服務公司”的幫助下，王先生順利通過面籤。其中，有一家銀行前往王先生的工作單位對申請表上工作信息進行了核實，另外兩家公司則僅是在面籤時核實了相關書面資料。面籤通過後，王先生通過手機銀行APP進行額度啟用就完成了整個貸款流程。
據王先生介紹，他選擇的3家銀行各自批貸30萬元，均為“先息後本”，不提款不產生利息。其中，有2家銀行貸款期限為3年，每年為一個週期，3年循環額度，年利率為基準利率上浮50%；還有1家銀行貸款期限為1年，月利率為0.515%。這3筆信用貸款按照貸款金額的1.5%收取服務費，合計13500元。
王先生表示，其去做面籤時，有貸款服務公司的工作人員陪同，有一家銀行工作人員更是直接詢問王先生，“您是買房湊首付吧，告訴我一下具體的時間節點，我算一下我們銀行什麼時候查徵信、什麼時候批貸就不會影響您申請按揭貸款”。還有一家銀行本來已經通知王先生，其公積金繳存單位不符合銀行要求，批貸失敗，但是經過貸款服務公司和銀行的幾天溝通，最終銀行還是順利批貸。
王先生還表示：“信用貸用來買房是公開的秘密，在我加入的多個貸款群裡，群主（一般為貸款服務公司工作人員甚至是銀行員工）每個月都會發布近期的銀行政策，以及信用貸開始操作的時間。例如，上個月末，有個群主通知9月份需要湊首付的貸款人需要在7月份查詢徵信，避免8月份徵信查詢次數太多影響按揭貸款。”
通過王先生的介紹，《證券日報》記者也加入了不少信用貸款群，並聯繫到了部分群主。當本報記者詢問，“近期監管力度很大，這類貸款用於買房會不會有風險”時，有貸款服務公司工作人員表示：“貸款的去向問題，銀行監控起來有一定難度，買房人在手機銀行APP提款後直接取走現金就可以切段資金流向來規避監管。我們也會經常提醒客戶‘一定不要轉賬’。”
上述工作人員還告訴本報記者：“每個客戶最多大概可以獲批200萬元信用貸款，夫妻雙方加起來能達到400萬元。我們能幫客戶申請成功的主要辦法是打時間差。”
他給本報記者舉了個例子：“每筆貸款銀行都要查詢申請人的徵信記錄，在徵信良好的前提下，各銀行對於短時間內查詢徵信次數不同的客戶批貸率也不同。比如，A銀行只能接受近期沒有徵信查詢記錄的申請者，B銀行可以接受近期查詢過一次徵信的申請者，C銀行可以接受近期查詢過二次徵信的申請者，D銀行沒有限制。那麼我們申請信用貸款的先後順序則為A-B-C-D。而這些信息通常是變化的，如果需要的資金量較大，個人申請很難成功。我們一般根據各銀行近期的貸款政策、年利率以及客戶需要的資金量匹配銀行，不浪費每次徵信查詢，保證每次查詢都有一筆貸款通過，確保萬無一失。”
當《證券日報》詢問“貸這麼多筆信用貸，會不會影響按揭貸款”時，上述工作人員表示：“還是依靠打時間差。一方面，我們會告訴客戶按揭貸款面籤時如果被問到‘為什麼頻繁查徵信’要回答‘不太清楚，估計是使用手機銀行時誤操作’；另一方面，現在買房一般在籤購房合同時交定金，過戶前一天交齊首付款，過戶前還有網籤、面籤、批貸、複審、繳稅、預約過戶等步驟，可以選擇在面籤之前申請信用貸，複審過後將信用貸提款，這樣既不耽誤交首付款，又不影響按揭貸款批貸。”
多家銀行因貸款違規流入樓市被罰
7月20日，銀保監會公佈數據顯示，今年上半年，共處罰銀行業金融機構798家、罰沒14.3億元；處罰責任人962人，其中罰款3026萬元，取消175人一定期限直至終身的銀行業從業及高管任職資格。具體到業務來看，信貸、票據等業務成為違規被罰的重災區。具體到信貸業務違規的類別來看，包括貸款的“三查”（貸前審查、貸時審批以及貸後檢查）不嚴、違規發放貸款、貸轉存虛增存款等，其中，眾多銀行因貸款違規流入股市和房地產市場被罰。
銀監會在《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》中將違反房地產行業政策作為整治工作要點之一，包括髮放首付不合規的個人住房貸款；以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡頭卡等資金用於購房等均被作為重點查處。
調查丨鄭州多樓盤潛行首付貸和首付分期不乏萬科等大房企
“這些年我感受最深的兩個變化，一個是手機的更新換代，一個是房價的漲幅。”一位待在鄭州二十年之久的某科技企業高管對中國房地產報記者說。
“鄭州房價的漲幅還是在這幾年，2014年我在高新區買了一套房，4000元/平方米，如今才過4年，這個樓盤已經變成了13000元/平方米。現在東區的榮盛華府都賣到4.5萬元/平方米了。”
如果試圖細究鄭州這四年為何有如此突飛猛進的房價，這些利好都繞不開——鄭州地鐵大範圍的規劃建設、國家中心城市的設立、人口和城市化紅利等不一而足。
利好是實實在在的，與全國其他潛力二線城市一樣，這一輪輪房價的暴漲，鄭州這個中部城市的房價開始向5萬元/平方米的高度挺進。
房價快速增長的背後，鄭州樓市的市場環境帶著一股野蠻生長的氣息。近日，一位鄭州購房者向中國房地產報記者提供一份鄭州26個樓盤的首付分期、首付貸資料。7月4日記者前往鄭州，經過調查發現萬科、保利等房企存在首付貸、首付分期等銷售現象。
“萬無一失”的首付貸 好多缺錢購房者都在辦
萬科天倫紫臺
7月4日這天，鄭州淅瀝瀝地下起了小雨。也許是天氣的緣故，鄭州的各樓盤售樓處比之前幾天顯得異常冷清。記者來到位於惠濟區的萬科天倫紫臺，售樓大廳零零星星散落著幾個穿制服的置業顧問。置業顧問陳芳操著熟練的普通話向記者介紹了樓盤的區位、配套、戶型。
“這個戶型是小三房，86平方米，均價15800元/平方米，首付大概41萬元，月供5700多元。” 陳芳指著記者相中的一個戶型說。
“首付太多了，有壓力呀，我手上也就30萬元左右。”記者試探地表示。
“你可以首付貸呀！”陳芳脫口而出。“我們和360合作，你可以貸10萬元或20萬元首付，利率8.8%，給360手續費3000元或5000元，只要辦了就可以籤合同。”
“假如你貸10萬元的話，每個月利息800元，分5年還完。這些利息加到你的月供裡。5年下來大概5萬元的利息。” 陳芳進一步解釋。
記者問，這種方法安全嗎？“我們很多缺錢的購房者都是走的這種手段，保證沒有什麼風險。” 陳芳稱。
對於記者拋出的一個個疑問，陳芳顯得有些不耐煩。她一邊解釋，一邊用微信與另外一位購房者約到訪時間。“我下午還有事，你就上午過來吧，帶你去看房。”
“現在如果購房者沒有社保與個稅怎麼辦？咱們能解決購房資格的問題嗎？”記者問。“現在不行了，去年的時候鄭州好多樓盤都可以辦假個稅、假社保、假銀行流水。現在管得比較嚴了。”陳芳回答稱。
據中國房地產報記者瞭解，萬科天倫紫臺系鄭州萬科房地產公司開發，目前已經開發了3期。這裡也是萬科在鄭州所有樓盤的簽約中心。
“首付分期向領導請示就能辦，具體你不用管”
鄭州近年來的發展方向是“北擴東進”，北區與東區的房價也隨著萬科、碧桂園、恆大等房企的入駐“水漲船高。”不過，位於鄭州西邊的高新區的發展也毫不遜色，保利、萬科、金科、榮盛紛紛進駐這個區域。
保利地產自2011年進駐中原城市鄭州以來，先後開發了保利百合、保利心語、保利文化廣場等12個樓盤。保利文化廣場是保利地產2016年進駐鄭州高新區的首個項目。
今年6月中旬的一天，藍穎與同事從一個幹了七年的物業公司跳槽到保利文化廣場，“我看中的是保利的央企身份，品牌信用好，樓盤就好賣。”
“雖然我們工資只有1500元一個月，還好趕上開盤時間，我在實習期就已經賣了幾套公寓了。主要像你這樣的剛需客戶比較多，6月份開的盤，到現在小戶型與公寓幾乎賣完，還剩幾套。”保利文化廣場置業顧問藍穎對記者說。
“這套房子103平方米，小三房，藍穎一邊說一邊撥動著計算器說，“首付52500元，月供7100元”。
當記者表示首付太多了，目前手頭資金不夠時。藍穎說，“如果你首付不夠，我可以給你向領導申請首付分期，先首付20%，然後剩下10%，在三個月內交齊，沒有利息。不影響你正常的網籤。”
“那剩下的10%是你們墊資的嗎？”記者問。
“這個你就不用管了，那是公司的事。”藍穎對記者說會心一笑。
“我們首付分期已暫停，在等公司指示”
在鄭州二七區大學南路的馬路旁，頂著小雨，融僑悅瀾庭售樓處旁站著幾位五十歲左右的大媽。他們不是購房者，他們被業內稱之為“小蜜蜂”。
一位大媽看到記者後迅速走上前，遞上一張樓盤宣傳頁，“世界500強鄭州大盤招商天地華府要不要了解一下。”
“小蜜蜂”們在替別的樓盤搶客。每當樓市低迷期，這些“小蜜蜂”就是樓盤銷售的主力。如果你接過樓盤宣傳頁，他們會極力邀請你坐上準備好的專車，到指定的樓盤去參觀。
位於高新區緊挨西四環的榮盛花語水岸旁，傳出轟隆隆的施工聲。西四環的高架橋正在有條不紊地施工中。
“前段時間，我們一期還可以首付分期，但是因為國家最近在查這個，首付分期就暫時停了。公司要求我們置業顧問儘量引導購房者首付30%。”花語水岸置業顧問王語嫣說。
“以後是否能首付分期還要等公司通知，目前為止二期產品公司還未明確是否能首付分期。”
王語嫣所說的國家嚴查，就是6月28日，中央七部委發文整治房地產市場亂象的專項活動。七部委在率先整治的30個城市名單裡，鄭州位列其中。專項活動圍繞打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四大方面進行。七部委文件還指出，有的項目甚至通過提供“首付貸”或者採取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。
七部委的專項整治活動驚動了鄭州一些違規提供首付貸、首付分期的樓盤。記者走訪了融僑悅瀾庭等樓盤發現，在6月中旬還被媒體與購房者曝光的首付分期低至5%消息的融僑悅瀾庭，如今，置業顧問已經閉口不談首付分期的事情。
“我們樓盤沒有首付分期。”融僑悅瀾庭置業顧問白何說。記者問，首付分期違規嗎？“怎麼說呢，首付分期說違規也不違規，說不違規也違規。” 白何用辯證法式的話對記者說。
對於近期鄭州出現的首付分期和首付貸現象。7月5日，中國房地產報記者來到了鄭州市房管局，鄭州房管局一位負責人對中國房地產報記者說，從我們的信訪與輿情渠道，也發現了一些首付分期、首付貸情況，但它在鄭州目前只是個例。
“對於這次的整治房地產市場亂項專項活動，我們也高度重視。”該負責人表示，我局已經建立了輿情處置、熱線電話和信訪處理渠道。6月29日，我局召開鄭州市經紀機構綜合管理工作會議。目前，房地產經紀機構信用管理辦法已經頒發實施，監管平臺已經上線，房地產企業信用管理頒發正在走政府決策程序。
“下一步我們按照政府要求，正在草擬方案：一是草擬依託鄭州市行政處罰集中行使改革，制定房地產聯合執法通告，建議市政府通過明確整治重點，聯動打擊侵犯群眾利益違法違規行為。二是加快建立完善房地產市場監管制度。” 該負責人告訴記者。
中國房地產報記者查閱政策發現，這一輪調控開始的2016年9月14日，鄭州市政府發佈的《關於促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》就明確表示，將加大對銀行機構個人住房信貸政策落實情況的督查力度，對首付款來源、借款人家庭已有住房數量、借款人信用資質和購房合同真實性等情況加強實質性審核；不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例，對於違反規定的企業，將依法從重處罰，並記入企業信用檔案；房地產中介組織不得與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融產品和服務。
為什麼要明令禁止各種形式的首付貸？一位金融服務人士分析稱，主要是防止熱錢流入房地產市場，這種首付貸其實就是購房者通過第三方公司進行貸款湊首付款，這會導致外面的熱錢甚至是銀行的錢違規流入房地產市場，進一步降低購房槓桿，有利於炒房者進行炒房。（文中採訪對象皆為化名）
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