貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
2018-07-03
隨著新一代消費者的崛起，在40億網民連接互聯網和社交媒體當下，時尚潮流的消費已成為全球性趨勢。
尤其是在中國，8090後總人數超過4億，他們普遍受過良好的教育、擁有更開放和多元的消費理念，他們以旺盛的消費能力和對時尚潮流的不懈追求推動著中國“時尚潮流”型商業地產的快速發展。
搶佔城市年輕消費的C位，已成為每一個時尚購物中心的夢想。
然而，這並不容易。
在【商業與地產】看來，對於每一個具有四五十年產權年限的商業物業而言，搶佔C位，
不僅要搶到城市年輕消費群體聚集的C位(Central Place)，
更要搶到年輕消費者顧客價值的C位
(Customer Value)，還要緊隨潮流發展，以創新引領的專業運營能力C位（Creative Competency）構建具有未來感的消費關係，不斷引領未來城市消費升級，
而這幾乎是全球範圍內所有購物中心標杆項目的出發點。
2017年6月30日，凱德集團旗下三大來福士綜合體——長寧來福士、深圳來福士、杭州來福士同時盛大開業，標誌著凱德綜合體戰略進入全面爆發期、產品及品牌升級發力期。
至今，開業一年的深圳來福士廣場正用亮眼的運營數據詮釋著購物中心把握時代和潮流發展C位的“3C攻略”。即使在地鐵施工，周邊競爭加劇等外部環境不利因素影響的情況下，深圳來福士廣場的客流量依然保持雙位數的同比增長率。
Central Place：
搶佔城市活力聚集的C位
在商業地產的價值理論中，地段始終是首要因素。然而，好地段並不意味著一定是當下城市中成熟商圈的核心地段。
事實上，每一個資產價值大幅飛躍的商業項目，比如上海來福士廣場都是站在城市發展的角度，尋找最具活力和未來商業價值升值潛力的區域，並持續深耕，從而成為區域乃至城市發展的商業高地和最便捷到達的中心區位（Central Place）。
據【商業與地產】觀察，周邊客群質素、收入水平和人口稠密程度將很大程度上影響一個購物中心三年培育期的快慢和難易程度。
坐落於在高校雲集、年輕科技精英聚集的經濟最強區的深圳來福士廣場則天然地享受著區位所帶來的紅利，這座總建造面積約40萬平方米綜合體從一開始便佔得城市未來發展的C位。
深圳來福士廣場所處的南山區有著“中國硅谷核心區”的美譽，更是國家重點推進的粵港澳大灣區建設的龍頭區域，雲集騰訊、大疆等世界級科技企業和11家獨角獸企業，這種蓬勃發展的潛力不僅是國內甚至在全球範圍中都有著極強的引領性。憑藉著經濟發展活力，在百度發佈的2017人口吸引力排行榜上，深圳位處榜首，而南山則是其商業最具活力的區域。
作為全球的第八座來福士，深圳來福士繼承了來福士“獨特與新鮮、潮流與現代、動感與時尚 ”的品牌DNA，打造一座符合科技精英和潮流生活的“活力之城”。
這座雄踞前、後海中心，聯動前海蛇口自貿片區和後海金融總部的城市綜合體，集大型綜合購物中心、商務公寓，國際甲級辦公樓、酒店式服務公寓等多種業態，自規劃階段就注重空間感、燈光、動線等硬件設計，為消費者打造舒適、高品質的購物體驗。開業一年來，這裡已經成為科技型企業新貴、外籍人士、高收入家庭和潮流人士心儀的消費空間。
正在建設中的近10萬平米南山市政公園未來將成為天然的區域居民休閒運動的聚客空間，而未來隨著地鐵9號線和12號線的陸續開通，項目雙地鐵上蓋的樞紐效應將持續放大，進一步提升項目的中心區位價值。
Customer Value：
把握潮流消費價值的C位
新商業時代，購物中心已不再以購物為核心目的，正在成為社交、休閒、成長等生活方式的承載體，消費者對購物中心的期望和體驗訴求也開始變得更加多樣而豐富。憑藉著互聯網資訊的發達和全球旅行的增多，見多識廣的消費者對商業的要求也更趨國際化和個性化，既關注全球風尚的同步，又熱衷於消費空間的新奇體驗，這對於購物中心在顧客價值（Customer Value）的運營上提出了更高要求。
深圳來福士廣場深知作為顧客對購物中心的空間、商品和服務的一種感知效用，顧客價值的最大化需要從規劃設計到招商運營的全程管理 ，始終秉持對消費者生活方式的洞察及引領，讓顧客的每一次到訪都能感受到驚喜和新奇的體驗。
01
國際化本土化相結合，
保證國際調性及經營穩定性
為向科技金融白領和科技新貴們提供最豐富多樣的國際和本土時尚體驗，面對市場競爭壓力大、外部環境不利的情況下，深圳來福士廣場始終保持較大的品牌優勢，全場基本滿租，而且約30%為國際品牌，在確保項目國際風範的同時，還根據區域化市場情況，訂製地域性、本土化招商策略，拿出20%面積吸引在廣東或深圳本土表現優秀的本土品牌，更大程度地兼顧了接地氣的消費，而50%的全國連鎖品牌也為商場經營的穩定性提供了保障。
02
持續保持新鮮感，
打造潮流嚐鮮地
隨著移動互聯網的發展，年輕消費者的興趣和關注呈現“碎片化”趨勢，追逐潮流的節奏變得越來越快，這就要求購物中心需要持續引入全新概念和品牌。
開業一年的時間裡，深圳來福士廣場完成了約10%的租戶調整，引入時下新興、實力和品牌知名度頗高的餐飲品牌，比如潮汕鮮粿、漁語魚酸菜魚及俏九州湘西菜及四季椰林椰子雞等。
在零售方面為潮流、時尚的年輕客群帶來更多的首店及概念店，全國首家擁有Evisu Kuro系列獨立空間的複合式店鋪，深圳首家UR Collection及inxxstreet新概念店均落地於此。
03
秉承活力之城理念，
打造潮人聚集地
互聯網時代的社交成本降低 ，使得社群化成為年輕一代的生活方式。在繼承來福士品牌“年輕、時尚、潮流”的基因的基礎上，深圳來福士廣場正在持續強化在年輕社群的生活方式影響力。結合深圳年輕、創新的城市特性，深圳來福士廣場樹立了“活力之城”的品牌理念，並以此開展一系列諸如Get Up潮流季、Kobe的潮鞋展、潮流市集、潮人熒光健身夜以及嘻哈文化音樂會等年輕潮流的互動活動，正成為科技精英和白領眼中“潮人聚集地”的代名詞。
在剛剛過去的五月，深圳來福士廣場把線上最熱門的綜藝《這！就是街舞》首次搬進購物中心，
不僅僅完美複製了線上綜藝場景，也突破了以往IP展互動性不強的限制，線上線下各渠道媒體曝光達到近5000萬，並實現了客流和銷售同比30%的增長。
6月30日晚， 2018凱德樂享季“好戲之夜”暨深圳來福士廣場1週年慶典活動特邀嘉賓黃渤、凱德中國首席執行官羅臻毓等共同開啟漫天的氣球雨，大家共享生日蛋糕慶生、觀賞無人機表演，在輕鬆而熱烈的氣氛中，感受凱德狂歡季時尚、積極的獨特體驗。
Creative Competency：
創新驅動專業運營的C位
在這場決戰未來的商業競爭中，土地溢價和建造的成本之外，商業的價值最終會體現在專業且更具前瞻性的運營管理之中。然而，專業並非一成不變的標準化，在瞬息萬變的商業時代，專業度更體現在以顧客為中心的持續創新之中。
作為一個以資管見長的主動管理型的商業開發商，凱德從設計—開發—建設—開業—經營管理—後期維護都有自己的一套成熟體系，而且緊跟年輕消費變遷，以智能化推動購物中心運營效率的提升。
01
極致空間體驗的全流程管控
對年輕消費者而言，空間的美學顏值、舒適度和便捷度都是吸引新一代時尚消費者的基本條件。作為亞洲商業地產的實力品牌，凱德旗下的來福士廣場以其全流程主動管理和綜合體系統效應為年輕一代提供極致的空間體驗。
深圳來福士廣場歷時8年打造，建築設計是由國際知名建築設計師事務所Benoy一手操刀，而公園景觀設計則與新加坡海灣公園一樣出自Grant Associate之手，讓室內室外空間都顏值爆表。
憑藉豐富的商業地產開發管理經驗，深圳來福士廣場在項目設計階段就對燈光設計、空間感舒適度、動線合理性、實用率和後期維修養護提供專業設計要求和標準，充分滿足甚至超越後期運營和實踐的需求，最大化保證運營價值的提升。
同時充分發揮
綜合體協同效應，購物中心的B1及二和三樓都通過設計優化分別無縫鏈接市政天橋、地鐵、周邊住宅、寫字樓及雅詩閣服務公寓，保證了白領、精英的便利性及各個樓層的客流注入。02
克服外部阻礙培育期主動突破
開業第一年，對於尚處於培育期的深圳來福士廣場面臨的最大挑戰就是周邊基礎設施建設（如地鐵和公園）給商場經營帶來的影響。
在客觀條件需要時間來改變的前提下，深圳來福士廣場一方面通過差異化潮流主題推廣活動持續為商場引流，另一方面，加強對租戶的經營輔導和支持，讓並充分利用城市綜合體內部客流聯動支持，聯合品牌商家推出辦公樓及雅詩閣特別福利計劃，憑藉辦公樓工牌或雅詩閣門卡即可在部分品牌店鋪享受折扣或其他福利優惠，充分體現了綜合體業態間引流和互動的優勢。
經過一年的經營，項目的整體客流、銷售及收入均超過公司預期，而全場的租售比維持在20%左右的健康水平。
03
智能化提升消費者鏈接和運營效率
隨著智能化時代的到來，自2016年開始，凱德集團就致力於數字化轉型升級，推出全場景數字化會員服務平臺凱德星，集會員忠誠計劃、O2O營銷管理、凱德星商城和大數據分析四大模塊於一體，目前會員已超過500萬，凱德星智能生態平臺日均產生交互30多萬次。
而在智能化發展前沿的深圳，智慧生活更是融入城市消費之中。開業一年，深圳來福士廣場的凱德星會員量就已超過20萬。加入凱德星體系後，消費者不僅可以享受豐富多樣的星福利優惠信息，一系列的顧客互動性較強的星體驗活動更是人潮湧動。
截至目前，深圳來福士廣場的凱德星會員的活躍率已經達到40%。為使顧客和租戶之間形成有效互動，讓消費者更便捷獲取福利信息，租戶可以在會員平臺上發佈優惠信息和各種卡券，也完全支持無紙化的核銷。
結語
對於商業而言，C位爭奪的不僅僅是競爭地位，更是一場對消費者心智的佔領。
對進入中國24年、擁有/管理超過180個項目、員工本地化程度超過90%的凱德而言，中國不僅是凱德集團在海外最大的市場，更是其最為本地化、且最熟悉的海外消費市場。發揮資本優勢和資產管理的專業實力，對中國市場持續投入已成為凱德長期的發展策略。
為搶佔年輕消費客群心智的C位，深圳來福士廣場不斷洞悉顧客價值（Customer Value）變遷而持續提供潮流生活的超預期滿足，依託城市未來發展的中心區位（Central Place），通過持續創新的專業管理（Creative Competency），構成了三位一體的C位攻略，而這必將成為商業地產未來競爭的致勝之道。
ID:commercialproperty
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