收購成都會展中心不久後的雲南城投，近期又有了新動作。7月24日，雲南城投發佈公告稱，旗下控股子公司西雙版納雲宇置業有限公司（以下簡稱“版納雲宇” ）成功競得西雙版納盛璟新城投資開發有限公司（以下簡稱“盛璟新城” ）100%股權。
一年多時間，雲南城投在資本市場動作不斷，將“銀泰系”項目、成都環球世紀會展旅遊集團有限公司、海南國際會展中心項目以及盛璟新城公司紛紛納入麾下。
一方面，雲南城投借併購實現了規模的快速擴張，目前資產規模已突破千億；在另一面，頻繁收購併不能在短時間內成為有效收益，高負債率和短期償債能力不足等問題成為雲南城投繞不過去的關卡。
“曲線”獲取項目
根據雲南城投發佈的公告顯示，版納雲宇以人民幣 2922.34 萬元成功競買盛璟新城 100%股權。按照交易規則，本次標的股權轉讓後，版納雲宇還將承擔盛璟新城原有的債權債務，共計人民幣2.96億元。
通過這次收購，雲南城投將獲得近千畝的土地資源。根據資料顯示，盛璟新城擁有西雙版納橄欖壩四季度假區，該項目位於勐罕鎮東部，距景洪市區22 公里，項目緊鄰 4A 級景區傣族園。本項目已取得 935 畝土地，已建成總建築面積約 7.4 萬平方米。
雲南城投相關人士向時代週報記者透露，西雙版納橄欖壩四季度假區項目具備區位、自然景觀及人文景觀等優勢，版納雲宇獲得本項目，可進一步增加土地儲備。除此之外，公司也尤為看重西雙版納的樓市增長潛力。
近幾年，雲南城投鮮少在招拍掛市場露面，但在收併購的競技場，雲南城投動作頻繁。
就在2018年5月25日，雲南城投置業股份有限公司發佈公告稱，計劃收購海南國際會展中心綜合性地產項目，總對價約19.85億元。
此番擬收購的海南國際會展中心綜合性地產項目，並非實質性的會展項目。根據資料顯示，海南國際會展中心綜合性地產項目總用地291.3畝，總建築面積44.93萬平方米，項目包括酒店、住宅、寫字樓、商業、別墅；項目總投（不含稅）約為40億元，已投資金額約為25億元，尚需投資金額約為15億元。
雲南城投相關人士向媒體表示，雖然目前海南省實施房地產市場調控政策，對項目開發帶來一定的影響，但自貿區的建設將會帶來更多機遇。
而在此之前，雲南城投也將會展布局瞄向了成都市場。2017年11月，雲南城投發佈公告，宣佈通過發行股份及現金支付的方式，擬從雲南城投集團以及鄧鴻等6名交易對象手中收購其合計持有的成都環球世紀會展旅遊集團有限公司100%股權。此收購方案在今年有了實質性的進展。6月19日，雲南城投召開了2018年第四次臨時股東大會，該方案予以通過，經交易各方協商，確定標的資產作價 235.72億元。
雖然是以會展立本，但經過十多年的發展，成都會展已經發展成為包括房地產開發、會展經營、酒店經營和物業管理4個板塊的綜合性企業。其中，房地產業務成為成都會展的主要收入來源。
據悉，成都新世紀會展中心現有 5個在建項目、302 萬平方米的土地儲備（含擬建項目佔地），項目分佈在成都市及其周邊地區，多個項目預計於 2018–2020 年間竣工並完成交付。
2016年12月，雲南城投以18.63億元收購銀泰旗下8個項目股權。在2017年9月，公司以25.88億元完成了對銀泰旗下8家公司股權的收購，包括7家公司70%股份和1家公司20%的股份。依託於“銀泰”的商業品牌，雲南城投商業地產板塊得到極大拓展。
根據時代週報記者不完全統計，從去年至今，雲南城投通過持續不斷的收購動作，累計投資金額已經超過300億元。
加速“造血”
房地產行業早已成為大象與大象之間的遊戲，中小地產公司的處境越發艱難。其中有不少企業都希望通過收併購的方式完成規模擴張。
在大舉併購的背後，雲南城投面臨高負債率和龐大利息支出的雙重壓力。
公開財務數據顯示，雲南城投2015年、2016年的雲南資產負債率分別為87.64%、89.22%。
2017年雲南城投負債率微降至88.82%，但利息支出高達17.59億元，是自身淨利潤 2.64億元的6.66 倍。
與此同時，雲南城投自身的盈利能力也備受關注。
根據財報顯示，通過併購的方式，雲南城投的營業收入實現較大增幅。從2015–2017年，雲南城投營業收入分別為40.13億元 、97.70億元、143.91億元。但其盈利狀況表現不太穩定，從2015年都到2018年一季度，扣除非經常性損益後的淨利潤分別為-1.8億元、-3.65億元、1.12億元、-4988萬元。其中投資回報率（ROIC）僅有0.55%，不足百分之一。
“併購項目的收益實現需要時間，如果說能支撐到明後年，將會有比較大的回報，但對於中小型房企而言，短期內的資金壓力仍存。”同策研究院總監張宏偉告訴時代週報記者。
目前，雲南城投仍面臨較大的償債壓力。2017年，雲南城投流動負債高達227.52億元，現金及銀行結餘約51.44億元，公司目前持有的資金並不能覆蓋短期內的債務。
雲南城投相關人士向時代週報記者表示，高負債是房地產行業的常見現象，而頻繁併購並未帶來過多的資金壓力，公司目前的財務狀況運行良好。“在收購成都會展中現金支付比例為15%，股份支付比例為85%，並不會增加負債，反而會優化債務解結構。”
雲南城投不僅有著居高不下的負債率，還對外提供鉅額擔保。據云南城投公佈的最新數據顯示，截至到6月22日，公司及控股子公司對外擔保總額約為 159.44 億元（包含公司為控股子公司提供的擔保，未包含公司為購房客戶提供的階段性按揭擔保和本次擔保），公司對控股子公司提供擔保總額約為 98.05 億元。
目前雲南城投為融資而展開的擔保規模，佔公司最近一期經審計淨資產的 301.91%。然而在自身肩負高額負債且償債能力不足的壓力下，雲南城投也擬承接下其控股股東省城投所欠63.3億元銀團貸款，這對於本就債務高企的雲南城投而言，無疑於雪上加霜。據悉，控股股東提供借款的綜合利率為8.75%，明顯高於公司平均融資成本6.77%。為此，在5月23日，雲南城投也遭到了上交所問詢。要求說明公司是否存在資金風險及債務償付風險。
頻繁收購及規模投入加大，使得雲南城投對資金的需求增加，然而隨著融資環境的全面收緊，雲南城投發債遇冷。6月13日，雲南城投擬發行25億元公司債顯示中止。隨後雲南城投將融資規模調整為20 億元，擬在北京金融資產交易所發行。
市場資金趨緊，市場融資利率急劇上升。根據財報顯示，2017年雲南城投的整體平均融資成本為6.77%，在行業內屬於中等。而在2018年1–5月，綜合融資成本攀升至7.69%。
除了從外部融資之外，雲南城投也試圖通過出售項目公司股權來補充流動性資金。
6月22日，雲南城投接連發布公告，擬公開掛牌轉讓其持有的大理滿江康旅投資有限公司80%股權。以及西安雲城置業有限公司51%股權。
早在2017年，雲南城投就出讓陝西安得房地產開發有限公司70%股權以及雲南城投晟發房地產開發有限公司60%的股權，最終以3376 萬元和3.9億元成交。
本文源自時代週報
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