随着创世纪、澜天、蔚蓝领秀等几大红盘陆续接近尾声甚至结束，疯抢的市场终于开始慢慢冷静下来了。
冷静，是市场趋于理性的开始；而理性，是市场回归正常的必须。
但实际上，2018年房产的最大特征，不是疯狂，也不是有的媒体动不动就粗暴唱多暴涨或唱衰暴跌，而是分化。这是斯文君年初就专门写过的：有的板块即将无房，有的开始激战，市场就这样在分化中，逐步回到它本来的样子。
今天是2018年7月24日，农历六月十二。六月雨，隔牛背。有的地方晴空万里，局部地区有雨。一荣俱荣的场面，将逐渐冷却。哪怕再疯狂的抢房行为，也掩盖不了市场已经开始横盘的本质。
事实上，有的板块已经横盘一段时间了。
壹丨
这座城市在拥江发展，我们就从一江两岸开始说起。
江南江北，近期都有土地出让。南星桥的D-05地块楼面价只有3万6，这比隔壁滨江保利·上品地块，低了8000。尽管算上配保等成本，这块地楼面价并不低，但是各种残酷的用词依然被搬上当天的标题，暴跌也好，一夜跌到峰会前也好，都极具鼓动性和感染力。但事实上，这就是逐渐冷静的市场自然的选择。
为什么？
因为钱江新城上城区块的新房售价，被卡死在单价7万以内，不管是信达滨江·壹品，还是保利滨江·翡翠海岸，都无法越过这个天花板。如果接下去长期横盘，7万不到的板块均价被市场完全认可，而且这个价格已经是杭州市场的最高价，那么，即便后期价格管制放开，市场是否能接受7万以上的价格？未知！
既然如此，那就只能控制成本。控制成本最好的方式，就是控制拿地价，因为在市场越来越透明的今天，建安、财务、税费、精装修、人工等成本，都是开发商自己可以把控的。
只有土地，不仅成本最高，主动权还不在开发商自己手里。必须把最高的成本——土地成本控制在合理范围，才有可能盈利。
当开发商们想明白了这个道理，一来自己不想拿的地，就不会去随意哄抬价格、做损人不利已的事，二来自己真正想拿的地，也会尽量理性，尽量克制。
南星桥D-05地块，周边豪宅云集
由此可见，D-05地块楼面价3.6万，是确保在目前市场售价之下有利可图的价格。如果此时的开发商依然像安徽置地以43929元/㎡的单价疯抢景芳三堡地块一样，不计成本，风险必定大过机遇。
要知道，江边的中海·钱江湾，售价也不过5.5万，2016年下半年，留香园的尾盘就已到过这个价格，也就是说这个版块，价格已经一年多没有突破了。如果安徽置地这块地最终面市时，做精装修也只能卖到5.5万的话，安徽置地这块地，基本已注定亏损。
市场的逻辑，变了！
2016年初，信达拿下壹品地块时的市场逻辑是，只要后续有更高的价格出来，前面的地王就能解套，市场的预期也会持续向上。这个逻辑，在随后的申花、三堡、艮北新城、滨江、萧山等等区域，一再被验证。所以开发商可以肆无忌惮的举牌，动不动一把加10亿甚至直接封顶。
但是现在，在看不清未来行情走势的情况下，开发商只能尽量根据目前板块的售价，来倒推能够盈利的土地价格。
与D-05地块同一天出让的滨江中心单元地块，也是这个逻辑。柳岸晓风、滨江金茂府的高层房源售价，最终止步在5万的门槛前，杭州壹号院，也是如此。如果未来半年、一年甚至更长的时间内，滨江的房价都没法突破5万，市场对区域就会形成5万的心理认知，开发商就只能在这个价格预期内尽可能低的控制自己的拿地价格。
绿城与温州时代先后竞得的滨江地块情况
所以前后不过10天，滨江的地价，就从绿城拿地的33625元/㎡降到了32638元/㎡。房地产逐渐进入薄利的今天，这降低的1000元/㎡，就意味着3%的成本。
市场开始横盘的今天，开发商，已开始锱铢必较。
贰丨
如石投水，层层涟漪。连分别仅有两三个楼盘在售的南星桥和滨江中心区域尚且如此，其他板块，会如何呢？
先看萧山市北。市北之前最高的楼面价是2017年3月，融信摘得的东单元1号居住地块，靠近地铁2号线建设一路站，楼面价30816元/㎡。板块楼面价接近的，是同一天由恒大以楼面价30387元/㎡竞得的东单元2号居住地块。
而这两块地不远处，就是在2015年这一波楼市升浪起来之前、启动羊年第一降的华瑞·晴庐，最低的时候房价不到万元。
而目前区域，离两块地最近的事保利融信·大国璟，均价3万5。
如果市场持续维持现状，按照这个售价反推，融信和恒大的地块，已经注定亏损。那么，其他开发商在拿地时，就不会再如此冒进。
事实也的确如此。市北后来的地价，再也没有回到2017年3月的高点。一年多之后的2018年6月15号，滨江拿下的市北东单元地块，楼面价是24390元/㎡，而两周前的7月11号，新希望拿下的市北地块，楼面只有23079元/㎡。
按照这个地价和板块3万5的预期售价，做毛坯或者简装，开发商还是能保本或是微利的。
那么问题又来了：一旦开发商和客户都接受了现行的价格体系，那么现在所谓的“限价”，可能就不会是限价了，甚至它就是未来一段时间的市场售价了。
政府通过限价包给客户的大红包，通过土地价格的转移，让性质发生了变化。如果地价持续走低、当前限价未来真的成为市场售价，现在疯狂冲进去的客户，除了真的幸运抄到绝对低点的楼盘，其他有多少人真的能拿到这个大红包，还是未知！
叁丨
再看2016年异军突起、2017年高端楼盘扎堆的庆隆、申花。
很不幸，这一带的管制价格，也是5万元。尽管边上有些二手房的价格早已突破5万元，但是新房只能戴着镣铐跳舞。
这个板块的地价，从1万多直接跳涨到3万+甚至4万+，并形成了绿城、滨江、万科、融信、合景、金茂、天阳等一众开发商云集，以及城西银泰、中粮大悦城、蓝钻天成等综合体环绕的局面。有媒体甚至称之为“中央豪宅区”。
地价跳上4万+，房价始终突破不了5万，留给开发商的选择题，不是亏与不亏，而是多亏和少亏的问题。
毕竟这个板块目前的售价，与滨江·锦绣之城2016年10月份加推时候的价格，相差无几，转眼已经一年多没有突破了。而滨江入股河北天成的地价成本，不超过2万1，可是如今隔壁的地王们呢？
所以绿城·沁园迟迟不销售，实在是无奈之举。40765元/㎡的地价，按照绿城做高端项目的成本，保本售价估计也在5.5万以上了吧？只批一个类似宜和园、融信公馆一样4.8-4.9万的均价，就是单方亏损起码大几千。
开发商毕竟不是慈善家，不赚钱可以出货，这样大出血，谁也吃不消啊。
何况像沁园这样楼面价在4万左右的地，还不止一块。
绿城·沁园鸟瞰图
前车之鉴！留给后面开发商拿地的启示录是，既然只能卖5万，那就只能像融信公馆、宜和园一样，把地价“控制”在3.4万以内。不仅得这样控制拿地价格，还得在开发过程中精细化算账和管理，也许才能稍微挣点钱。
虽然都是无奈之下被迫理性，但是现在理智，总好过狂热之后一地鸡毛。
只是可怜了最后一批全款加高价车位等捆绑条件冲进去的客户，市场开始横盘的状态下，他们没有赶上之前高杠杆买房的红利，也没有碰到后来摇号利用按揭的机会、以及去掉开发商搭售车位等附加的条件，一段时间以内，他们都是购房成本最高的一批人，没有之一。
如果，这个板块8月6号即将推出的地，开发商真的按照5万的售价预期来克制拿地价格，如果地价真的最终在3.4万以内……
当然，如果它一不小心超过3万6，比南星桥的D-05还高，就好玩了！
肆丨
这里的黎明静悄悄。
哪怕许多伟大的历史事件，变化也不一定是暴风骤雨，很可能是静悄悄的发生，然后达到某个临界点，朝夕之间，天翻地覆。
哪怕最近，个别楼盘近期还是有人在疯抢，市场开始横盘的本质，已经是既定事实。
市场横盘的本质，也会逐渐会蔓延开去，由楼市向土地市场，由中心向边缘，由新房向二手房。
事实上，近期的土地市场和二手房市场，已经开始有所表现了。
从2014年9月局部解除限购、2015年3月全面解除限购到现在，为期3年多的楼市升浪，终于开始由疯狂转化为冷静，虽然还有一段路要走。
冷静，才会思考。静水方映月，斯文君高中时的满分作文，写过这样的标题。
毕竟，集体无意识。只有思考，才会形成判断和认知。
有判断和认知之后，才会是整个市场真正回归宁静。
这个时候不应该唱衰，相反，这是市场良性和健康的开始。
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