隨著創世紀、瀾天、蔚藍領秀等幾大紅盤陸續接近尾聲甚至結束，瘋搶的市場終於開始慢慢冷靜下來了。
冷靜，是市場趨於理性的開始；而理性，是市場迴歸正常的必須。
但實際上，2018年房產的最大特徵，不是瘋狂，也不是有的媒體動不動就粗暴唱多暴漲或唱衰暴跌，而是分化。這是斯文君年初就專門寫過的：有的板塊即將無房，有的開始激戰，市場就這樣在分化中，逐步回到它本來的樣子。
今天是2018年7月24日，農曆六月十二。六月雨，隔牛背。有的地方晴空萬里，局部地區有雨。一榮俱榮的場面，將逐漸冷卻。哪怕再瘋狂的搶房行為，也掩蓋不了市場已經開始橫盤的本質。
事實上，有的板塊已經橫盤一段時間了。
壹丨
這座城市在擁江發展，我們就從一江兩岸開始說起。
江南江北，近期都有土地出讓。南星橋的D-05地塊樓面價只有3萬6，這比隔壁濱江保利·上品地塊，低了8000。儘管算上配保等成本，這塊地樓面價並不低，但是各種殘酷的用詞依然被搬上當天的標題，暴跌也好，一夜跌到峰會前也好，都極具鼓動性和感染力。但事實上，這就是逐漸冷靜的市場自然的選擇。
為什麼？
因為錢江新城上城區塊的新房售價，被卡死在單價7萬以內，不管是信達濱江·壹品，還是保利濱江·翡翠海岸，都無法越過這個天花板。如果接下去長期橫盤，7萬不到的板塊均價被市場完全認可，而且這個價格已經是杭州市場的最高價，那麼，即便後期價格管制放開，市場是否能接受7萬以上的價格？未知！
既然如此，那就只能控制成本。控制成本最好的方式，就是控制拿地價，因為在市場越來越透明的今天，建安、財務、稅費、精裝修、人工等成本，都是開發商自己可以把控的。
只有土地，不僅成本最高，主動權還不在開發商自己手裡。必須把最高的成本——土地成本控制在合理範圍，才有可能盈利。
當開發商們想明白了這個道理，一來自己不想拿的地，就不會去隨意哄抬價格、做損人不利已的事，二來自己真正想拿的地，也會盡量理性，儘量剋制。
南星橋D-05地塊，周邊豪宅雲集
由此可見，D-05地塊樓面價3.6萬，是確保在目前市場售價之下有利可圖的價格。如果此時的開發商依然像安徽置地以43929元/㎡的單價瘋搶景芳三堡地塊一樣，不計成本，風險必定大過機遇。
要知道，江邊的中海·錢江灣，售價也不過5.5萬，2016年下半年，留香園的尾盤就已到過這個價格，也就是說這個版塊，價格已經一年多沒有突破了。如果安徽置地這塊地最終面市時，做精裝修也只能賣到5.5萬的話，安徽置地這塊地，基本已註定虧損。
市場的邏輯，變了！
2016年初，信達拿下壹品地塊時的市場邏輯是，只要後續有更高的價格出來，前面的地王就能解套，市場的預期也會持續向上。這個邏輯，在隨後的申花、三堡、艮北新城、濱江、蕭山等等區域，一再被驗證。所以開發商可以肆無忌憚的舉牌，動不動一把加10億甚至直接封頂。
但是現在，在看不清未來行情走勢的情況下，開發商只能儘量根據目前板塊的售價，來倒推能夠盈利的土地價格。
與D-05地塊同一天出讓的濱江中心單元地塊，也是這個邏輯。柳岸曉風、濱江金茂府的高層房源售價，最終止步在5萬的門檻前，杭州壹號院，也是如此。如果未來半年、一年甚至更長的時間內，濱江的房價都沒法突破5萬，市場對區域就會形成5萬的心理認知，開發商就只能在這個價格預期內儘可能低的控制自己的拿地價格。
綠城與溫州時代先後競得的濱江地塊情況
所以前後不過10天，濱江的地價，就從綠城拿地的33625元/㎡降到了32638元/㎡。房地產逐漸進入薄利的今天，這降低的1000元/㎡，就意味著3%的成本。
市場開始橫盤的今天，開發商，已開始錙銖必較。
貳丨
如石投水，層層漣漪。連分別僅有兩三個樓盤在售的南星橋和濱江中心區域尚且如此，其他板塊，會如何呢？
先看蕭山市北。市北之前最高的樓面價是2017年3月，融信摘得的東單元1號居住地塊，靠近地鐵2號線建設一路站，樓面價30816元/㎡。板塊樓面價接近的，是同一天由恆大以樓面價30387元/㎡競得的東單元2號居住地塊。
而這兩塊地不遠處，就是在2015年這一波樓市升浪起來之前、啟動羊年第一降的華瑞·晴廬，最低的時候房價不到萬元。
而目前區域，離兩塊地最近的事保利融信·大國璟，均價3萬5。
如果市場持續維持現狀，按照這個售價反推，融信和恆大的地塊，已經註定虧損。那麼，其他開發商在拿地時，就不會再如此冒進。
事實也的確如此。市北後來的地價，再也沒有回到2017年3月的高點。一年多之後的2018年6月15號，濱江拿下的市北東單元地塊，樓面價是24390元/㎡，而兩週前的7月11號，新希望拿下的市北地塊，樓面只有23079元/㎡。
按照這個地價和板塊3萬5的預期售價，做毛坯或者簡裝，開發商還是能保本或是微利的。
那麼問題又來了：一旦開發商和客戶都接受了現行的價格體系，那麼現在所謂的“限價”，可能就不會是限價了，甚至它就是未來一段時間的市場售價了。
政府通過限價包給客戶的大紅包，通過土地價格的轉移，讓性質發生了變化。如果地價持續走低、當前限價未來真的成為市場售價，現在瘋狂衝進去的客戶，除了真的幸運抄到絕對低點的樓盤，其他有多少人真的能拿到這個大紅包，還是未知！
叄丨
再看2016年異軍突起、2017年高端樓盤扎堆的慶隆、申花。
很不幸，這一帶的管制價格，也是5萬元。儘管邊上有些二手房的價格早已突破5萬元，但是新房只能戴著鐐銬跳舞。
這個板塊的地價，從1萬多直接跳漲到3萬+甚至4萬+，並形成了綠城、濱江、萬科、融信、合景、金茂、天陽等一眾開發商雲集，以及城西銀泰、中糧大悅城、藍鑽天成等綜合體環繞的局面。有媒體甚至稱之為“中央豪宅區”。
地價跳上4萬+，房價始終突破不了5萬，留給開發商的選擇題，不是虧與不虧，而是多虧和少虧的問題。
畢竟這個板塊目前的售價，與濱江·錦繡之城2016年10月份加推時候的價格，相差無幾，轉眼已經一年多沒有突破了。而濱江入股河北天成的地價成本，不超過2萬1，可是如今隔壁的地王們呢？
所以綠城·沁園遲遲不銷售，實在是無奈之舉。40765元/㎡的地價，按照綠城做高端項目的成本，保本售價估計也在5.5萬以上了吧？只批一個類似宜和園、融信公館一樣4.8-4.9萬的均價，就是單方虧損起碼大幾千。
開發商畢竟不是慈善家，不賺錢可以出貨，這樣大出血，誰也吃不消啊。
何況像沁園這樣樓面價在4萬左右的地，還不止一塊。
綠城·沁園鳥瞰圖
前車之鑑！留給後面開發商拿地的啟示錄是，既然只能賣5萬，那就只能像融信公館、宜和園一樣，把地價“控制”在3.4萬以內。不僅得這樣控制拿地價格，還得在開發過程中精細化算賬和管理，也許才能稍微掙點錢。
雖然都是無奈之下被迫理性，但是現在理智，總好過狂熱之後一地雞毛。
只是可憐了最後一批全款加高價車位等捆綁條件衝進去的客戶，市場開始橫盤的狀態下，他們沒有趕上之前高槓杆買房的紅利，也沒有碰到後來搖號利用按揭的機會、以及去掉開發商搭售車位等附加的條件，一段時間以內，他們都是購房成本最高的一批人，沒有之一。
如果，這個板塊8月6號即將推出的地，開發商真的按照5萬的售價預期來剋制拿地價格，如果地價真的最終在3.4萬以內……
當然，如果它一不小心超過3萬6，比南星橋的D-05還高，就好玩了！
肆丨
這裡的黎明靜悄悄。
哪怕許多偉大的歷史事件，變化也不一定是暴風驟雨，很可能是靜悄悄的發生，然後達到某個臨界點，朝夕之間，天翻地覆。
哪怕最近，個別樓盤近期還是有人在瘋搶，市場開始橫盤的本質，已經是既定事實。
市場橫盤的本質，也會逐漸會蔓延開去，由樓市向土地市場，由中心向邊緣，由新房向二手房。
事實上，近期的土地市場和二手房市場，已經開始有所表現了。
從2014年9月局部解除限購、2015年3月全面解除限購到現在，為期3年多的樓市升浪，終於開始由瘋狂轉化為冷靜，雖然還有一段路要走。
冷靜，才會思考。靜水方映月，斯文君高中時的滿分作文，寫過這樣的標題。
畢竟，集體無意識。只有思考，才會形成判斷和認知。
有判斷和認知之後，才會是整個市場真正迴歸寧靜。
這個時候不應該唱衰，相反，這是市場良性和健康的開始。
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