借名买房
“借名买房”，房子到底属于谁?
"借名买房"顾名思义就是实际购房人出资，由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同，房屋产权登记为名义购房人，实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式。
"借名买房"看似是一件好事，但是往往在买房后办理过户时，却发生意想不到的纠纷。这不，看看西安市雁塔区法院2017年审理的西安小伙为“借名买房”堂兄妹闹上法庭的官司，就会明白借名买房真的没那么简单。
西安小伙为“借名买房”上法庭
真实故事是这样的！
侄子借伯父名义买房交清首付按揭
2010年12月，刘伟的父亲欲为刘伟在西安买房，因当时限购政策，刘伟不具备在西安购房的条件，父亲遂与其父和二弟刘胜辉（刘莉父亲）共同商议后，决定借用刘胜辉的名义为刘伟买房。2010年12月9日，刘伟以伯父刘胜辉的名义签订《商品房买卖合同》，购买位于雁塔区大寨路一套建筑面积114.67平方米的商品房，总价759461元。此前，刘伟父亲已交清首付款309461元，2011年1月7日刘伟以伯父刘胜辉的名义就剩余45万元购房款与银行签订房贷合同，刘伟按月将按揭房款转入伯父名下支付按揭贷款的银行卡内，由银行直接划扣，后将房贷全部还清。
伯父病故名下房产恐变遗产
2013年4月房屋交付，刘伟装修后一直实际居住。2015年6月办理了房屋所有权证，但登记的所有权人为刘胜辉。2016年2月刘伟父子、伯父刘胜辉在祖父的见证下签署《房屋产权归属协议》，再次将该处房屋分配归属问题予以明确。
2016年6月刘伟还清房贷，并缴纳契税、大修基金、办理产权证等相关税费共计39669元。2016年6月11日，伯父刘胜辉病故，但房屋产权转移手续未办理。刘伟认为，这套房产本就属于自己所有，不存在作为刘莉父亲刘胜辉的遗产而发生继承的问题。刘胜辉有协助刘伟办理涉案房屋产权转移手续的义务，但其已去世，此义务依法应由其法定继承人承继。刘伟要办理涉案房屋过户登记手续，祖父承诺愿意积极配合，只有伯父的女儿刘莉一人推脱不予协助办理，故将其诉至西安市雁塔区法院。刘莉经法院传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。
祖父证言可佐证借名买房
法院审理查明，购房所有费用均由刘伟及其父母出资，刘胜辉未进行任何出资，且这套房屋由刘伟实际占有使用；刘伟祖父全程参与买房事宜，结合其证言，亦可佐证借名买房的行为，故根据协议书内容及购房事实可以认定刘伟与刘莉父亲存在借名买房关系。刘伟现已符合西安市购房条件，因此双方之间的协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律的强制性规定，应合法有效，双方均应依约履行。刘莉作为刘胜辉法定继承人之一，有义务协助原告办理涉案房屋权属变更手续，故对于原告的这一诉请，法院依法予以支持。
判决
法院判决出名人协助过户
2017年11月，法院作出民事判决，依据《合同法》和《物权法》相关规定，判决刘莉于判决生效后30日内配合刘伟将登记在刘莉父亲刘胜辉（已故）名下的涉案房产过户至刘伟名下。本案受理费100元，由刘伟承担。
借名买房，出名人“变卦”咋维权？
维权
我国实行不动产登记生效原则，不动产所有权以不动产权证为准，借名人虽为实际出资人，但当不动产权证显示的权利人为出名人时，从表象外观上不动产所有权归出名人所有。此时，一旦发生出名人拒绝协助办理不动产变更手续的情形，借名人无法行使对房屋的所有权。当遇到出名人拒绝变更的情形，建议申请更正登记、申请异议登记、提起确权之诉、提起合同之诉等4种方式助借名人维权。其中最有效的是采取合同之诉，要求协助办理房屋所有权变更手续前提是借名人已经具备购房资格、标的房屋满足转让条件。
在雁塔法院审理的上述案件中，法院认可了原告刘伟与被告刘莉之间存在“借名买房”关系，原告刘伟符合西安市购房条件，且不违背法律、法规的强制性规定，双方应当依约履行《房屋产权归属协议书》，被告刘莉有义务协助原告刘伟办理房屋权变更手续。
“借名买房”的4个提醒
提醒
① 借名人与出名人应当签订书面的借名协议，约定不动产所有权权属，并且明确约定所有权转移时间以及出名人有协助办理所有权转移的义务等内容；
②借名人应当确保对该房屋的实际占有，保留房款支付凭证、装修费收据、物业费、水电费等缴纳情况，即可以证明借名人为实际出资人以及占有人的相关证据；
③如进行异议登记，需在15日内提起诉讼。
④借名买房应在能办理过户手续时尽早过户，不仅产权有保证，早过户确实真省钱。随着不断攀升的房价，房屋的核税价也在上升，因为同样的房子办理过户确实比早些时候要多掏一部分的契税、个税。
借名买房有风险：无购房资格恐难过户
风险
特别提醒：办理房屋所有权转移时，主、客体均应满足相关条件。其一，借名人应当已经具备购房资格。
其二，标的房屋应当满足转让条件。如所购买房屋为经济适用房等政策性保障住房，应满足交易时间等限制要求。也就是说，借名买房看似可以钻“限购令”的空子，实际上仍有很大风险，如果不具备买房资格，很可能还是无法让房子“物归原主”。
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