火爆的西安楼市让二手房价格像坐了火箭一般，蹭蹭蹭地速度已经超乎你的想象。于是房主们上演了一幕幕拒绝履行合同的大戏。而购房者看到飞奔的房价，更是挖掘了买房需求，在买房过程中却被房主或中介不断“套路”。今天，小通通讲三个故事，告诉你二手房买卖的套路怎么破！
套路1 谈好价格又涨价
反复被套路的马女士，
一退再退同意涨价后，还是没买到房。
【故事】马女士是新疆人，考虑到西安近几年发展不错，自己和家人便想在西安落户。2018年4月，马女士和家人看中了高陵区丽湾岛小区一套104平方米左右的二手房，随即跟一家房产中介公司谈好，以7100元/平方米的价格成交，“为了留住房子，我们当时就给中介交了10000元定金，稳妥起见，我们还要求中介公司出具了房屋确认单，把单价、总价、房号等信息都标清楚了。”此外，马女士还要求中介公司加了一条备注：“此房在撤案完无任何问题情况下，从今日交定金10000元起，不允许销售给第三方”。
马女士称，没想到自己如此谨慎，还是被中介“套路”了。“定金交了十几天后，中介通知我们，房子要涨价，每平方米7300元，当时气得我啊，但想到都折腾这么一大圈了，无奈只好同意。
【结局】更可气的是，没过两天，中介直接告诉我，房子不卖了。
套路2 房主上演“拖延术”
永远出差在外地的房主，
让曹女士空等了3个月。
【故事】2018年2月，曹女士因为工作变动在西安成功落户，准备在城南选购一套二手房。3月份，曹女士通过房屋中介公司看中了位于西影路东段的一套135平方米的大三室住宅，在缴纳了1万元定金后，原房主却迟迟推脱不签合同。
曹女士说，“当时交完定金一个星期后，双方准备签订正式的房屋买卖合同时，房主说自己要去外地，先缓缓。”让她郁闷的是，这一缓就没了音讯，期间曹女士给房主打电话，对方表示依然在外地，甚至对曹女士说：“现在西安房价还要涨呢，你们买了个便宜。”无奈之下，曹女士只能催促房产中介让其督促房主尽快签合同，结果等到5月份时，房主明确表示房子不卖了。“让我从2月一直等到5月，不仅耽搁了时间，期间房价也涨了，真是太气人。”曹女士说，她专门咨询了三名律师，有律师表示最近此类官司较多，如果起诉的话不能完全保证能打赢。
思前想后，曹女士找到中介提出要退还定金，中介表示让她把之前签订的诚意金的单据及相关资料返还才能退1万元定金。为了能顺利拿到定金，曹女士只能将合同等资料给了中介。
【结局】曹女士很气愤，既然房主不愿意继续卖房就应该早早提出，而且中介也没有及时了解情况，导致她空等了快3个月，“现在按照当时的房价根本买不到房了。
套路3 搬出家庭矛盾挡箭牌
我老公不同意卖，我不算违约。
李先生气愤上诉，获赔差价15万。
【故事】2017年3月，李先生经过中介公司与唐女士签订了房产买卖合同，以88万元买下唐女士名下一套91平方米的房屋，合同生效当日，李先生支付了4万元定金，合同约定了银行放贷后首期款、余款的支付方式和时间。同时约定，2017年6月双方共同申请办理产权登记手续，卖方将房屋交付买方。违约责任中约定，违约方需要向守约方按定金的标准赔偿违约金，还应当赔偿给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费，交通费、通讯费等。若除卖方外，尚存在第三人对该房产有出售的权利，则视为卖方已取得该第三人同意由卖方代表其签署本合同。
而在办理过户的过程中，唐女士以丈夫不同意出售房产为由，拒绝配合过户。
【结局】李先生因为违约合同里写的很清楚，就上诉了唐女士。经过一审、二审，2018年5月30日，西安中院终审判定：唐女士退还定金4万元，赔偿律师代理费2万元，赔偿房屋上涨差价15万元。
支一招
如何对付卖房人违约
违约金定为总房款30%最稳妥
【违约责任签什么】
违约条款首先买卖双方必须公平公正，才能生效。
① 尽量提高违约金的金额，违约金最高可以是总房款的30%
②明晰业主需要承担的实际损失（交通费、诉讼费、律师费等），保留好票据
③要求房主承担交易期间房价上涨导致的潜在的经济损失。
【违约责任模板】
1、签订本合同之日起，若因甲方（业主）原因未将上述房产出售给乙方（买家），包括该房产满足过户条件时，甲方不配合过户，或因甲方违反本合同的预定导致合同无法执行或被迫解除，甲方除应在乙方提出解除合同之日起五日内向乙方返还已收房款和银行同期贷款利息（利息支付期间为乙方支付房款之日起至甲方返还利息之日止）外，甲方还应向乙方支付房屋成交总价款30%的违约金，并赔偿乙方的损失（包括但不限于因违约给乙方造成的直接经济损失及惩罚性赔偿，以及违约导致合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之差、守约方为防止或减少损失的扩大而支出的合理费用、守约方支付的诉讼费和律师费以及交通调查费等损失）。
2、若甲方逾期交付该房产，则每逾期一日，甲方均应按该房屋价格的万分之五向乙方支付违约金，逾期超过十个工作日，乙方有权单方解除本合同，甲方应在三个工作日内将乙方支付房款退还给乙方。
市场调查，
买家被违约后，大家怎么应对？
某中介资深经纪人分析：目前不少房主临时反悔的，且大都是双方在未签订正式买卖合同前，对于签合同前反悔的他们基本都退还了定金。还有部分买卖双方协商后，买家多付一定的房款后继续过户。
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