中国企业网讯：《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、商铺等。最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。
近日，本网接到群众反映，河南省许昌市禹州市钧悦·时代广场项目出售的商铺以包租、返租、返本销售等国家早已明令禁止的房地产销售行为违规销售。
宣传资料显示：钧悦·时代广场项目位于许昌市禹州市禹王大道与药城路交叉口东北角，是许昌、禹州两级政府重点支持的地标性商业项目。商场明确业态划分，衣、食、住、行、娱乐，都能得到充分体现，商业模式领先全城。项目占地面积:13967.9平方米，建筑面积:60834.4平方米。由禹州市昊鼎置业有限公司开发，经营范围：房地产开发。
禹州市钧悦·时代广场项目销售违规
本网以购房者身份前去咨询，钧悦·时代广场销售人员介绍：“我们的商铺是你买了就不用管了，你不走，我们终生给你往外租返还你租金。现在卖的商铺面积比较小，最小的4到8m²起售，但是要大的也有，20、50、100m²的也卖，不封顶要多大的都有，因为无论面积大小，我们都是都按你投资购买的比例返给你租金。
商场共分为地上4层地下2层，负二层是大型地下停车场，有1200个智能停车位，买商铺的给你办张业主卡，可免费停车。负1层是大型生活超市。然后地上1层做黄金珠宝、化妆品等，2层做潮流男女服装，3层做品牌餐饮，大型的一线二线餐饮连锁品牌入驻，3层还建有儿童娱乐城，是小孩子吃喝玩乐购的地方，包括儿童服装，母婴用品、早教机构三楼都有规划。4层建一个大型电影院，还规划建一个特色美食区，汇聚全国各地特色小吃。我们的商铺是24小时全天营业不打烊。许昌、禹州现在都没有任何一家24小时营业的商场，计划十月一就开业了。”
开发商有名气有“背景” 禹州市政府重点打造项目
图一：钧悦时代广场销售人员计算的商铺包租返还租金比例
问及商铺均价和返租比例，销售人员介绍：“商铺现在均价在23000-24000左右，可全款也可分期，分期的话是首付60%，剩余房款3到6个月付清，没有利息，没有手续费。商铺的包租、返租是在你购买商铺后需要签一个商铺委托经营合同，我们商场包帮你把商铺租出，然后每月给你返还租金。合同十年一签，第一年按总房款的10%、第二年10%、第三年10%、第四年13%、第五年14%、第六年15%、租金逐年递增。到了7-10年的就按市场价的租金返还，以9：1的比例，比如租金每年10万块钱，你拿9万商场拿1万。这十分之一属于托管费。
现在卖的是3、4楼的商铺，普遍的8m²的商铺每年租金在13000-14000元左右。购铺后基本上9年左右就回本了。现在商场已经全部招商完毕，1-4楼全部租出去了。我们销售的模式是，大面积租出去，小面积再卖给你。你买的话就等于买了个不动产，买了终生产权，在家里当房东，每年有固定收益。不管你投资500万也好1000万也好，固定9年回本。确切保证9年回本，9年以后纯赚一套商铺。
我们去年七八月份开的盘，一共2000多套铺子到现在剩不到100套了，这个商铺的优势一是地段，二是市政府保障。问及开发商，销售人员多次重申，我们是禹州市政工程，市政府重点打造扶持的项目。我们开发商在禹州很有名气，做大宋官窑的，而且在神垕镇开的有钧瓷博物馆，也是人大代表。
世上没有一本万利的事情，销售人员在告诉你多大利润回报的同时并未告知你背后要承担的风险。
对于购买商铺的业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。
售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。
图二：钧悦·时代广场销售人员提供的商铺委托经营合同
商业地产具有“总价高、风险大、回收期长”等特点，有能力购买商业地产的投资者相对而言毕竟为数不多;即使有能力购买，一些投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这就使得开发商面临了买家难觅、资金回笼困难的局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发商不得不在营销模式上有所创新，“分割出售”、“售后包租”等营销模式应运而生。“三年包租，租金回报24%”、“十年包租，年回报9%”等充满诱惑性的字眼，吸引了无数投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现，售后包租并不保险。
承诺“10年包租”的公司在第3年已无力偿付租金，商铺包租再次传出“陷阱”之说。2011年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。
钧悦·时代广场曾以万元一股出售股权 称准备上市
通过网络搜索，禹州百度贴吧2015年8月30日网民：绝对炙热ii曾以《关于钧悦时代广场，你们怎么看》为题发帖：能好好开起来吗?咨询贴吧网友，网民平淡平安射手回复称:一股一万元，实交9200元，每年付息600元，付3年，三年后回收本金9200元，再按一万元补贴15%。说后台老板是大宋官窑，准备上市。
2015年8月31日禹州贴吧网民以《钧悦时代广场的众筹一万元买股权合法吗?》为题发帖，网友xboycnchina回复：你认为房地产公司经营范围有这一项吗。网友漫步颍河回复：涉嫌非法集资，汇报也不高综合回报率只有11%。
图三：百度禹州贴吧网友对钧悦·时代广场讨论发帖留言
商铺销售包租、返租国家明令禁止此举或涉嫌非法集资
近年来，“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。
各级监管单位针对这种现象也频频出台法律政策对此作出解释以及定性，早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”
对于此事，前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租、返租行为的禁令和规定，我国对此持否定和限制态度。后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路，上万业主资金套牢事件。
钧悦·时代广场项目宣传中称许昌、禹州两级政府重点支持的地标性商业项目，其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发，“地标”性项目更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而，在其项目运作的情况下，销售方式就已出现种种问题。针对此事，本网将继续关注。
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