2018年的春天，对房地产行业而言，绝对是个多事之春。
自 3 月中下旬以来，杭州、西安、武汉等全国多个城市就开始陆续加码楼市调控政策，接连出台限购、摇号、保刚需、防止捂盘惜售等政策。 4 月 1 日，海南成为针对外地人限购最严厉的省份，单身/离异未婚状态的外省人直接被剥夺了买房资格。
而当前看似仍然静悄悄的北京，也在暗潮汹涌。
伴随着清明时期的雨雪纷纷，包括北青网、中国建设报等多家媒体和自媒体都在疯传一个重磅消息：北京将会在 4 月份出台 「限竞房改共有产权房」政策。
这份传闻中的政策内容，核心内容包括两点：
1、市保障房中心将有权把销售价格低于其市场评估价格10%的限竞房项目收购转化为共有产权房，并按照共有产权房的规则进行销售。
2、未被转化为共有产权房的余下限房价项目，将面向具有购房资格的家庭进行公开摇号销售。
传闻正在越演越烈，人人自危，但北京市住房与城乡建设委员会上却迟迟未见有相关通知或信息出现？
传闻自何而来？是否属实？为何在短时间内就甚嚣尘上？
据地产财富会从政府相关人士、该传闻涉及企业、以及楼市政策专家、法律专家等多个交叉信源处了解的信息，相关意象政策确实是在近期有过一个面向企业和专家的内部征求意见稿。但由于该政策涉及市场面较大、对市场影响较深、同时在物权法等层面仍存在待定疑问，因此仍在讨论中——是否出台，如何出台仍属未知。
确实，该政策一旦出台，将影响市场上开发企业 56 家，涉及项目 68 个，涉及成交金额 2363 亿元，影响相当大。
按上述政策的拟定标准看，或许这两年成交的 90% 左右的限价房，都将遭遇被“秒变”共有产权房的命运。数据显示，2017 年~ 2018 年，北京市全市总计拍出了 68 个限价房项目，合计成交金额超过 2300 亿元，涉及拿地房企包括旭辉、龙湖、中铁建、中粮、金融街、金科、华润、万科、九龙仓、中海等多家知名企业。如此大体量的限价房性质及销售方式巨大转变，给市场带来的影响必然是不可忽视的。
表1:全市涉及开发企业56家，涉及项目68个，涉及成交金额2363亿元
政策过严 将诱发四大风险
“在北京买房最大的风险，就是政策风险。”一位正在等候心仪限价房入市买房人如是说，关于限价房的这份正在酝酿中的政策变更，有力地证实了他的上述观点。一旦该政策落定，这就是 2018 最让买房人失望的政策。
曾经，限价房的出现，让买房人心中浮现的第一个念头曾经是：不断高涨的房价会不会因此被强势限制住，我们是不是终于可以买到合适价格的房子了？于是，他们选择了暂时放下准备付出购房定金的手，选择等待不久后的限价房入市。
没想到，政策还能这么快就变了。
一旦关于限价房转换为共有产权房的政策落地，这群苦等限价房入市的买房人们就要失望了。而整个市场，或将因此有诸多风险爆发：
新的政策通知将给限价房带来更多限制
风险之一：苦等的房子我买不到了！
根据共有产权房的购买人群限制，近 70%~80% 的消费者都将失去购买资格。而余下少量的限价房，将在大量意向购房者中进行摇号式购买。这意味着，一旦限价房「秒变」共有产权的房的政策落地，当前消费者们能买到意向限价房的机会几乎能用「万分渺茫」来形容。
风险之二：苦等的房子还能买，但同样的价格换来的，竟然是“残缺”的产权和大量限制！
共有产权房，顾名思义，这套房子的产权是买房人和政府共享的。至于共享多少，和价格有关。比如某个共有产权住房项目定价 3 万，而周边的商品房评估价是 5 万，那个人的产权就是 3/5=60% ，剩下的 40% 产权归政府。
共有产权中，属于政府的这部分产权是不卖的。也就是说，买下共有产权房，你的房子永远有一部分属于国家。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权房必须在政府自己的平台上卖，不能拿去给中介、不能在市场流通。同时，在买入共有产权房的前五年，只有政府拥有回购权；五年后，政府仍有优先回购权，政府不买，才轮到其它买家——而共有产权房的其他买家，还必须拥有申请共有产权房的资格。
买卖全封闭，买主就那么多，政府还有优先回购权，共有产权房未来二次交易的价格，也不必多言了。同时，共有产权房的出租，也必须通过专有平台，租金要按产权比例跟政府一起分享；借给别人住也必须经过政府同意；抵押只能抵押自己的产权部分。
此外，共有产权房是排它的，有它就不能在北京有其它房子。一旦你在北京有了其它的房子（结婚得的、继承的、赠予的、买来的），就必须把共有产权房转让出去。二者必须选其一。最重要的是，共有产权房继承起来也很麻烦，子女想继承房子，也必须得满足无房、有户口或者纳税满五年等等条件。
综上，低价购入共有产权房的买家，付出的是让渡了绝大部分的房产权益的代价。当前出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》显示，共有产权房未来的买卖交易、租住、抵押、借贷都管理严格。实际上，所有的共有产权房都脱离了市场，处在一个政府绝对主导的封闭场域内。
来自中房报的调查显示，正是由于共有产权房当前存在着性价比过低、组合贷使用困难、退出和流转机制存在障碍等多个问题，在 4 月 2 日三个共有产权项目的摇号现场，70% 的家庭在充分了解之后，选择了放弃。
那么，当限价房也变成这样的共有产权房，还有多少人愿意买？
而曾经苦苦等着限价房的买家，则遭遇了一记失望的雷劈：
毕竟，首先，政府曾经告诉过他们，用同样的限价，他们能买到的可是 100% 产权的住宅。其次，根据传闻中政策拟定的限价房转换界限：销售限价低于 90% 的市场价都要被转换为共有产权房，这个界限是否合理呢？这还有待探讨。用 90% 的市场价，买到一个交易、租住、抵押、借贷全部受限的房子，还严重影响未来的换房、购房需求，你愿意吗？
风险之三：能买到的房子，都将因此涨价了！
大量限价商品房被转化为封闭市场中的共有产权房，造成的直接结果是原本市场供需的暂时动态平衡被打乱。市场上供应给普通购房人群的商品新房越来越少——供应减少、需求不变甚至仍在激增，这必然只能带来更高不可攀的房价，以及买房人的进一步恐慌。
风险之四：开发商沦为代建商，房屋和社区的品质或明显下降
征求意见中的通知，还直接影响了开发商对项目销售把控空间和回款空间。
通知显示，相关部门将在限价房项目办理施工许可后，对项目进行市场价评估并确定是否转换为共有产权商品房。一旦被转换为共有产权商品房，直接点说，开发商在这样项目中的角色，已经不再是开发商，而是代建商了。
在新加坡模式中，组屋（新加坡式共有产权房）的唯一提供者 HDB 是隶属于国家发展局，不以盈利为目的的机构，而其用于建设组屋的土地，不少是直接由政府主导无偿划拨而来。而在北京市，这项拟定政策所涉及的超过 2000 亩土地首先以限房价竞地价的招拍挂方式，竞拍出让给了开发商，随后又有可能通过政策变更让开发商放弃销售空间和回款空间将项目按政府需求转让给政府做共有产权房。
沦为代建商的开发商，被剥夺的实际上是原本就微薄的盈利空间。在这样的条件下，买房人也不禁担忧，求生存求利润的开发商，还将对原本的限价房项目认真开发建设吗？曾经许诺的房屋、社区品质和服务还能有保障吗？
干扰市场过度 恐生乱象
这一或将诱发四大风险的政策是被如何抛出的？
可以肯定的是，它出炉的初衷是北京市政府出于整体市场稳定和市民“居者有其屋”的利益考虑。
当前诸多限价房项目即将或已经具备了入市条件，通过将这类项目收购转换性质，是当前最快速度加大共有产权房供应量的路径之一。而北京市的共有产权房，在某种程度上，有 8、9 分形似新加坡的组屋，就是为了市场长期健康稳定和居者有其屋的公民利益而来的。
在新加坡，住房供应体系主要分为两类：一类是政府建设的公共组屋，另一类是私人开发商建设的中高档住宅——两大体系双轨并行，让政策的归政策，市场的归市场，共同构成了新加坡从价格到供需的稳定房产平衡。其中，「居者有其屋」的组屋，及其背后的组屋唯一提供者、隶属于国家发展局的建屋发展局（HDB），正是利用共有产权房解决房地产市场畸形发展、减少政策和市场波动的世界标杆。
学习新加坡模式这一世界标杆没错，加快增加共有产权房入市量以尽快达成北京市的住房市场「双规并行」本来也是好事。但充满「创造性」地将原来归于市场的部分的限价房，强制纳入政策主导的封闭领域——共有产权房的领域来，却是违反了新加坡模式所遵循的原则——「政策的归政策，市场的归市场」。
当政策力量过度入侵市场，「看不见的手」被打乱，未来可以难以预判的。
首先，新加坡式组屋与市场商品房双规制也不是一时就能达成的。如果为一时的快速保障而保障，不惜损害市场规律，结果大概率将更适得其反：市场供需被严重打乱，必将推动房价上涨；土地性质的一再变更，让开发商沦为代建商，将推动房屋质量的直接下降。未来，市场的供需平衡谁来保障，企业基本生存能力谁来保障？
其次，若涉及变更过往招拍挂的土地性质，其在法律正义的层面上也将存在瑕疵——若是强制性说变就变，契约精神何在？产权法何在？原有合同的法律效力何在？
如果并非强制性回购和变更性质，是否能在回购条件和要求上让政府和企业作为合同中的平等双方，同时拥有选择权？ 比如，是否能允许企业选择退回性质必须变更已非当初所选的土地，又或是允许企业对政府回购的付款方式提出相应条件？
幸运的是，为了真正实现市民利益，北京市的这一拟定政策尚未出台。希望政府能好好听听来自市民的真实心声，遵循市场规律出台更合适的政策。
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