來源 | 覓窩（公眾號ID：miwo18）
作者 | 駱康
“我是溫江地王，我現在慌的一比。”
7月22日，聚光燈下的溫江地王 中南上熙府 ，經過了3天的報名登記，終於公佈了搖號人數。
從數據來看，此次中南上熙府的搖號人數遭遇了“滑鐵盧”，216套房源僅有40人參與搖號登記，綜合中籤率高達540%，對比上批次的400人搖號，人數足足少了360人。
事實上，此次 中南上熙府 報名人數大幅減少，早有徵兆。覓窩君在溫江高價地入市，最高售價超過99%的樓盤！和順馳式狂飆！中南置地激進造地王“後遺症”初現這兩篇稿件中，已經對開發商背景進行過分析，感興趣的朋友可以點進去看看。
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地王涼涼，售價過高成主因
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覓窩君想從行業的角度來分析，“地王涼涼” 主要有以下4點原因。
01 地價貴，項目定價過高
去年9月19日，中南以19.48億的總價，9800元/㎡的地價（另一宗9100元/㎡），拿下溫江柳城街道新華社區共計122.2畝土地，後開發項目：中南上熙府，而彼時整個溫江的房價才剛剛過萬。
如此高昂的地價一直困擾著開發商，受房管侷限價影響，中南一直未能取得預售許可證，直到房管局和國土局開始研究 “房價和地價的聯動掛鉤機制” 後，項目才終於面世，雖然最終售價高達18000元/㎡，但除去地價、建安成本、稅費、營銷費用、銀行利息、精裝費用，留給開發商的利潤也所剩無幾。
不過殘酷的事實上：購房者不買“地價”的帳，購房者只關心房價，所以當中南上熙府售價明顯貴過周邊樓盤時，遇冷也是情理之中的事情。
02 中南首個操盤項目，品牌溢價能力有限
成都不缺貴的產品，缺的是講好故事的能力。
中南是2017年首入成都的開發商，以大手筆拿地聞名業內，在去年4月7日的土拍上，曾豪擲59億元拿地，一舉在市場上打響了名氣。
不過有錢不是這麼花的，天回鎮的海棠集項目已經深陷囫圇，東郊記憶旁的項目也把操盤權交給了融創，中南上熙府可以說是中南在成都第一個操盤的項目，對於一個陌生的開發商，購房者仍需時間來接納。
當然對於中南來說，如何把品牌理念傳遞傳遞給購房者，是一個漫長且複雜的工作。
03 周邊競品競爭，價格相差6000元/㎡。
俗話說：沒有對比就沒有傷害。
中南上熙府隔壁的恆大未來城也處於密集推盤期，已經連續推出4期，每期的售價在11000-12000元/㎡，這個價格比較符合市場的預期，所以總體中籤率一直較低。
從產品和定位來看，中南上熙府都比恆大未來城佔優勢，不過同地段下，這些優勢真的值6000元/㎡？
04 區域板塊天花板，同價格可選更好的區域。
最後一點，中南上熙府的價格真的太高了！
在溫江，目前新房的售價在10000元/㎡，二手房售價在12000元/㎡，所以購房者的心理預期也在這附近，價格再高，完全可以買主城區的樓盤，而不是一定要選擇溫江。
18000元/㎡的價格，購房者的選擇面非常大，無論是地段更好的綠地新裡城或者西派城，它們的綜合得分明顯比上熙府更高。
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剩餘房源不用搖號，可直接購買
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不過，對於沒有參與搖號，但是想買中南上熙府的朋友來說，有一個比較好的消息：你可以不用搖號參加選房！目前剩餘房源較多，有很大的選擇空間。
目前成都房協已經多出了一個“自銷房源購房登記”入口，不搖號房源可直接登記購買。
點擊進入自銷房源購房登記入口，可以看到：“公證搖號剩餘商品住房房源按規定由開發企業自行銷售，不再組織公證搖號，但購房者應通過購房登記平臺申報家庭成員情況，由開發企業將購房者符合限購政策的相關材料報房管部門複核，複核通過後開發企業方可與購房者在商品房網上籤約系統擬定合同。”
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後地王啟示錄
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融創孫宏斌曾說過：“地買貴了，誰都救不了你，明年你可能就過不下去。”
對於許多地王來說，這就是血淋淋的現實。無論是房管侷限價，還是市場環境變冷，都將在第一時間對他們造成巨大的衝擊。
不過哪怕地王真的能按照預期開出價格，但是市場買不買單還是一個很大的問題。
綜上：開發有風險，拿地需謹慎，不要讓拿地時腦子進的水，成了開發項目時流的淚！█
策劃：覓窩新媒體
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