7月10日，2018下半年沈阳土地市场第一拍在人们的期待中顺利举行，但是结果却出乎意料让人“不兴奋”，也因此有不少人开始对市场产生质疑，觉得沈阳楼市开始回归理性。
昨日直播预告中网友对该宗价格的成交价格预测
然而，是拍卖结果让人“不兴奋”？还是受丁香湖9600元的地价影响，惯性觉得土地只有超高价才能让人兴奋？我想答案属于后者。
从当日土拍结果预测来看，7成网友认为价格会在6000以上，那么实际成交价格略低于大家预期，那么真实情况果真如此吗？现在土地拍卖公告文件中已经不公示其附加条件，当你看到这宗地开发商拿到的详细信息，会对最终地块价格有一个重新的认识。
710土拍现场/365淘房摄
理性一直在线 只是偶尔“疯狂”
与丁香湖19号东-1地块以9600元/建筑平方米的成交价格相比，此次百荷湾东地块以5700元/建筑平方米的价格成交，似乎没有达到人们预想中的高度。然而百荷湾东地块5700元/建筑平方米的价格溢价率已经达到70%，与新市府板块内居住用地地王5800元/建筑平方米的价格相比只差了100元/建筑平方米。
综合当下新市府板块土地拍卖市场来看，居住用地5700元/建筑平方米的价格已经算是高价成交了。
近两年，沈阳土地拍卖市场虽地价暴涨趋势明显，虽涨幅较大，但整体趋势还算稳定，而像丁香湖19号东-1地块这类成交价格较高的“疯狂”地块，也只是偶尔出现。
一场12家房企的“比赛”
710土拍全程虽只有12分钟就结束，但也足以传达各房企当时的心态，从土拍整体过程看，整场分为2个阶段。
万科、中海同时举牌/365淘房摄
整场土拍共24轮，第一阶段为1-16轮，出价区间为3350—4800，主场是绿城与华宇之间的博弈，其中万科每次在“赛点”出价，让人觉得它是出来为信达万科城站台抬价的，而美的、华润、中海、雅居乐则是意思一下，证明我来过。
第二阶段为17-24轮，出价区间为4900—5700，主场是万科与龙湖之间的博弈，从此也看出，万科并非来抬价，它是真的想要这块地，而龙湖虽第一阶段未出价，但最后跳价出价足以看出其拿地诚意。
最终，万科在12家房企的“比赛”中胜出，以单价5700元/建筑平方米，总价7.98亿元，溢价率70%竞得百荷湾东地块。
然而，从参与竞拍的房企中看，大多数房企虽是土拍市场的常客，但其成功拿地次数却十分有限，如今百荷湾东地块需要12家房企同时来抢，不难看出各房企下半年在冲刺销量的同时增加土地储备也尤为重要。
土拍现场万科相关负责人未接受采访/365淘房摄
看得见的5700 看不见的1157
在拍卖师落锤的那一刻起，5700元/建筑平方米的成交价格成为所有人定义百荷湾东地块的价位。然而，那一刻似乎只有万科自己清楚，其实这宗地块的真实成交价格已接近7000元/建筑平方米。
据消息了解，百荷湾东地块还有两条配建附加条件，其中一条为配建比例不小于5.1%（约7000平方米）的租赁住房；第二条则是配建一所初级中学，学校占地面积40100㎡，建筑面积约为36000㎡，规划班型为36班，容纳学生1800人。建筑内容主要包括教学楼、综合楼（含食堂、风雨操场）、地下车库、室外运动场、校园绿化景观以及管网配套设施等，所需资金16200万元（以概算为准）。
百荷湾东地块学校配建详情
对此，新峰地产大数据分析师启凡根据新峰系统精确统计，16200万元（浑南教育局约定的初中投资）/14万平=1157元，5700+1157=6857元。6857元/建筑平方米才是百荷湾东地块的真实的成本价格，再考虑到因为7000平租赁住房无法入市销售，综合成本价格已经在7000元/建筑平米左右。
对比华茂西地块（万达公园one）的40%自持商业比例，以及东湖板块格林北地块（龙湖天璞）的配建12班幼儿园、11100㎡社区综合服务用房，百荷湾东地块的配建门槛之高有过之而无不及。
而能在高门槛条件拿地的开发企业，不仅仅有钱就可以，最重要还要有实力去运作地块的附加“难题”，从百荷湾东地块约7000平方米的租赁住房要求来看，当下沈阳租赁住房万科泊寓产品是最为成熟的。因为当日万科相关负责人未接受采访，7000平的租赁住房运营也是只是我们的主观猜测。
由此结合百荷湾东地块真实成交价格对比当下新市府板块地王华茂北地块中海天誉项目（容积率2.4，楼面地价5800，商业5%），新市府板块楼面地价成本上涨18%，另外随着配建中学的开工建设，更是进一步实现新市府板块教育配套的完善，新市府板块价值也随着百荷湾东地块的出让再次提升。
第三方土拍分析：
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