NO. 1｜壹
1、ZF一直在開發新區，深圳很少發展老的豪宅區，像當年的香蜜湖、福田、南山，都在一點點衰落。
2、如果你要問福田能不能起來、能不能迎來第二春呢？我的感覺是否定的，我很懷疑的。
3、我覺得羅湖不會再起來了，我對於羅湖是很悲觀的。
這是不久前，房產投資大神歐神在深圳舉辦簽字售書會時，表達的幾個核心觀點。
被問及怎麼看待福田、羅湖的房子時，歐神直接否定了其未來的發展。
ZF一直在開發新區，深圳很少發展老的豪宅區，像當年的香蜜湖、福田、南山，都在一點點衰落。現在賣給你深圳灣，賣給你前海、後海，我們有理由相信，等到前海、後海的地賣完了，ZF就不發展那裡了。
只要籌碼到了散戶手裡，ZF就不發展了，這是深圳一個非常非常悲哀的地產現象，你要小心。如果你要問福田能不能起來、能不能迎來第二春呢？我的感覺是否定的，我很懷疑的。
我覺得羅湖不會再起來了，我對於羅湖是很悲觀的。深圳市ZF的口味是非常明顯的，就是哪裡有空地，哪裡就大規模的開發。
羅湖尤其是羅湖口岸東門那一帶，人口已經很密集了，房子造得密密麻麻。那一帶我覺得不可能再被超額開發了，可能就跟隨整個市場的大勢慢慢漲。
現在的年輕人也不喜歡老房子，深圳有深圳的特色，年輕人都喜歡新房子，所以我寧可投資到遠一點的地方去。
和歐神有同樣觀點的深圳人恐怕不在少數。他們認為，投資深圳應該買坪山、光明這樣的新區，遠離福田、羅湖這樣的老區。
確實，由於時代的因素，羅湖開發時期過早，開發強度過大，到最近十幾年樓市發展動力不足，面臨城市面貌老舊、交通擁堵不堪、配套不足等種種不利因素，樓市實質已經被邊緣化。
羅湖眼睜睜的看著被福田超越，被南山超越，被寶中超越，這兩年甚至被龍華超越，連當年的小弟龍崗中心區，也躍躍欲試，準備超越羅湖。
作為當年的老大哥，作為改革開放的肇始之地，羅湖當年有多少輝煌，這些年心裡就有多苦悶，這恐怕只有當年第一代特區建設者們，當年在羅湖挖得人生第一桶金的老羅湖人更明白了。
NO. 2｜貳
根據深圳官方公佈的最新人口數據，截至2017年底，深圳共有常住人口1252.83萬人，其中福田區156.12萬人，羅湖區102.72萬人。那麼按照歐神的說法，接近1/4的深圳人買錯了房！
但是，羅湖真的不行了嗎？
當然不是！
說起歐神的這套論點，他忽略了兩個問題：
1、新區≠中心區
2、深圳的未來在舊改
首先我們要明確一個概念，老房子本身通常是“一文不值”的，真正值錢的只有土地。
老房子=土地的錢
新房子=土地的錢+房子的錢
當然了，必須交代一句，我引用的上述觀點並非是我的原創，其觀點來自於樓市時評去年的一篇文章《市中心白菜價的老房子，到底是價格窪地，還是投資毒藥？》，作者是張大大。
明白了這一點，我們再往下看。
1、如果羅湖、福田就是以現在的狀況持續下去，政府和開發商都不再發展了，那房產投資確實沒啥價值了，因為在這些老房子上，房子本身是不值啥錢的，土地也沒有機會重估。就這點而言，歐神是對的。
2、如果政府和開發商仍對羅湖和福田繼續投入，繼續發展，比如城市更新啥的，那羅湖、福田的土地就會得到重估，房子也會繼續值錢。
但深圳人民都很清楚，羅湖和福田顯然是按照第二條道路在發展的，儘管速度略微偏慢。這是事實，也是不得已。
舉個簡單的例子，著名的羅湖鹿丹村。
鹿丹村曾經是80年代最好的公務員小區，在舊改前，因為海沙等系列問題，已是深圳最破敗的小區了。
據說，在舊改前，很多人就逃離了那個地方。至於房價嘛，基本上就等於不值錢。
如果故事到這裡呢，歐神顯然是對的。
但就像深圳很多舊改一樣，前面的只是上半場，精彩的還在後面。
2015年，中海天鑽作為鹿丹村的舊改項目，當時拿地成本價3.5-4萬元/平。舊改之後的房價幾乎漲了4倍，據深圳市規土委官網數據顯示，中海天鑽項目建成後房子均價達12萬/平。
如果一個羅湖的鹿丹村不夠，那我再說另外一個例子吧，崗廈舊改，也就是現在的深圳天元項目。深圳中心·天元是百萬綜合體深圳中心城市豪宅部分，規土局顯示其在售的部分公寓均價為9萬/平。
這僅僅是個開始，這福田區的核心中的核心地塊，未來的房價你隨便想就行了。
2009年，崗廈舊改啟動拆遷和賠償工作時，曾有人戲稱道：這是“500棟舊樓倒下去，10個億萬富翁站起來”、在崗廈，“舊改”成就了近十個隱匿在角落的億萬富翁及20來個億萬家族。
這兩個例子其實是深圳的典型代表，也會深圳未來發展的大致走向。
NO. 3｜叄
上面已經跟大家說了，老房子=土地的錢。
對於全國多數地區而言，因為不斷的造新區運動，國內多數城市的發展就像攤大餅一樣，不斷的向外擴張。就像不管男人的年紀有多大，都永遠只喜歡20歲的小姑娘一樣，所以你看到的結局就是，城市的老區不斷被拋棄，而新區則被追逐。
所以，在全國333個地級市中，至少有300個城市的中心老區，都會以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。
市中心的遷移，是老房子老小區最大的敵人。
但是有少數幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終。
比如北上廣深等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。
上面兩個案例說明，如果確如歐神所言，zf只開發新區，那羅湖、福田確實完蛋了。因為，有限的土地被老房子佔據著，無法重估。
但實際是，深圳這屁大點的地方，每一個地方都是中心。
比如，ZF除了發展前海、光明等新區外，對羅湖、福田也在下大力氣；
再比如，開發商們就像頭頂上的禿鷲一樣，天天盯著羅湖、福田等舊改的機會；
再比如，地球再怎麼變化，深圳中心的中心會一直不變：羅湖—福田—南山—前海。
羅湖、福田作為深圳的老區，過去的十幾年來一直是深圳的政治、經濟、文化中心。
就算不少企業開始往新區跑，也只是往市中心之一的南山、前海跑，但是福田作為中心CBD的地位短期內還不會被輕易動搖。
對深圳而言，是有能力先搞活一個新區，再搞下一個新區，直到四周的新區都搞活。
但中心卻永遠在市區的羅湖、福田、南山、前海。
也就是說，中心區一定會移動。起碼在深圳，它是一路向西的。從最初的羅湖、福田到現在的南山、前海。
我有一個家住龍崗的朋友，每次來福田，總是罵娘，他的口頭禪是，去你們市區太遠了，車又不好停，就為吃頓飯，划不來。
這樣的話，多年前，住在坂田的華為朋友也經常提及。
我想，只要是日子繼續向前，曾經是關外的龍華、龍崗、坪山仍舊逃不脫這個被定位的命運。
也就說，深圳的中心區在可以預見的若干年內，只能是關內。
你別看龍華、龍崗、坪山現在鬧得歡，但不客氣而言，真正有實力的人，是不會去的。不信，你數一下身邊的有錢人。
但如果按照歐神的觀點，羅湖、福田已被拋棄，而南山和前海過幾年也會被拋棄，這個就有點扯淡了。
NO. 4｜肆
事實上，只有少部分城市，能有機會大城市化。
像深圳這樣的真正的大城市，頂級的大城市，永遠不會發生逆城市化，在這樣的城市中，市中心的老房子老小區，也能有自己的一片天。
雖然老區人口密集、可發開用地少是大城市的通病。但在舊改不斷提速的情況下，羅湖和福田的土地價值會被不斷重估。新房子一搞起來的動輒10萬+的價格，比如上面說到過的鹿丹村，比現價有很大的溢價。
一個沒有爭議的事實是，深圳的未來在舊改。在已經沒有多少土地可供開發的情況下，深圳進入全面城市更新時代，這時羅湖反而有了城市更新的先發優勢。
羅湖區城市更新“十三五”規劃已列入計劃的城市更新項目分佈圖
判斷舊改區域價值最大的要點就在於——推進速度。作為舊改力度最大的區，在舊改不斷提速的情況下，羅湖的土地價值必然會被不斷重估。
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