一鍵關注聊聊那些房事兒
按揭按揭，就是把你按在地上，一層一層把你揭開，然後在光滑的地板上摩擦摩擦……
雖然話有點糙，但對大部分房奴來說，這個形容很形象。
所以，新晉房奴Baby有個美好的願望：和老公打拼幾年，攢個十萬二十萬，把貸款提前還掉一些，減輕月供壓力，少給銀行交利息，少讓銀行佔便宜！
再也不用“每月工資左手進賬、右手還錢。辛辛苦苦十來年，一夜回到解放前，從奔小康變成掙扎在溫飽線……”了！
“無債一身輕”是新老房奴心心念唸的渴望，尤其在中國傳統文化裡，欠錢彷彿是懸在頭上的一把刀。
那麼，提前還款，真的划算嗎？
1
傳說中提前還貸“最佳時間點”在哪？
房奴們可能都關注過“提前還房貸，怎麼還最划算”、“第幾年還房貸最合適”、“等額本息已經還到中期的不適合提前還房貸”、“等額本金已經還了1/3的不適合提前還房貸”這種問題……
在上一回，我們分析了Baby的房貸，100萬借30年，等額本息的總利息是91.06萬，等額本金是73.70萬。
上表列出了前10期和後10期的還款構成，等額本息第1期還的本金是1224元，利息竟達4083元，前10期每個月還的利息是本金的3倍多。
等額本金也類似，在還款的前幾年，每月還款中利息佔比很高。而後面幾年利息佔比極低，例如最後10期，每月還本金5000多，利息只有不到200。
所以，越早提前還款越好嗎？
當然……不對！
銀行是按照約定的利率，以月為單位結算利息，本月還款利息=欠銀行的本金總額*月利率。也就是說，佔用了多少本金就還多少利息。
前面幾年還的利息多，是因為佔用了大額的本金，隨著每月螞蟻搬家還了一筆又一筆本金，佔用銀行的本金總額逐漸減少，每月還的利息自然隨之減少。
無論是等額本息還是等額本金，亦或是先息後本，雖然總利息相差很多，但從實質上並沒有區別，談不上哪種方式銀行多收了利息，多佔了便宜。
無論是公積金貸款還是商業貸款，是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計量，童叟無欺。
因此，“提前還貸最佳時間點”是個偽命題！
下次看到，我們可以高屋建瓴地選擇無視！
2
房貸是銀行普惠大眾的福利
Baby：可是，銀行還是收了我很多利息啊，賺的可都是我的血汗錢！
利息很高嗎？我們到市場上比一比：
在當下的低利率政策下，公積金貸款利率3.25%，商貸基準利率4.9%，打完折後更低，7折幾乎相當於公積金利率，即使上浮也就在5%左右。
而市場上主流的理財產品，例如“寶寶類”貨幣基金年化收益率在4%左右；銀行的保本理財在5%左右；非保本理財能達到7%；如果投資證券、基金或者網貸等等，可能達到10%。
可以看到，公積金和商貸都處在一個較低利率水平上，和借貸市場上普遍7%、10%甚至20%+的利率相比，房貸簡直是白送的福利了。
3
提前還貸？不如買點理財！
我：你在還貸的情況下，還能攢下錢來，說明貸款對你的生活品質影響不大，為什麼不把這些錢用來投資理財改變生活？
你手頭有100萬，好好利用房貸低利率的福利，將房貸用足額用足月，不提前還貸。
而將這100萬投資30年（等額本息），即使是保本理財5%，每個月也能剩61元，如果配置非保本理財7%的收益，每個月能收到投資標的回款6653元，這6653元還掉5307的房貸後還剩1346，一年就是16152元。
如果不提前還貸，你每月可以賺1346元，1年就是1.62萬，10年就是16.15萬……
提前還貸，相當於錯過了幾個億啊～～～
Baby：理財產品看上去很美，可是風險太高，我只敢買寶寶，4%的年化收益不是沒房貸利率高麼，還是要多還好多利息啊……
很多人並不善於理財，那麼，提前還款的意義在哪裡呢？
預知如何，且聽下回分解！
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