声明：这是一篇经验分享稿，转自作业帮论坛
北京学区房入手报告
岁末年初，看到帮里很多同学都报告了自己买房的情况。我也一直想跟大家报告我的努力成果，但年底事多，就拖了下来，实在抱歉。下面简单跟大家汇报一下我2016年下半年搞定西什库学区房的经历：
我和先生是大学同学，北大研究生毕业，先生后来还在职读了博士。以我们的教育经历，我们对下一代教育问题肯定很重视，但过去一直没怎么关注学区房。直到去年初发现学区房价格猛涨，感觉再不出手就买不起了。尤其是一研究政策才知道，以后都要就近入学，而且东西海中考相互锁区，还有了直升牛中学的小学等等。哎，跟我小时候真是不一样啊。我先生是浙江人，浙江教育就不提了。我就是北京人，从小在北京上的小学、初中、高中，直至考上大学，在我的观念里，只要好好学习就能考上好学校的。可是，现在的政策确实不是这样了！不光是要好好学习的问题，学区选择不好可能会对孩子升学产生重要影响。所以，我们决定把购买学区房摆上重要日程。先跟双方父母沟通，他们开始不理解，比如我妈，觉得我从小上学哪这样费劲，而且需要花这么多钱……不过他们都很开明，毕竟也是知识分子，道理很快就讲明白了，买学区房至少是有了一个兜底的教育通道，在我们能尽力的时候不致以后后悔。最后全家达成一致，为购买学区房而奋斗！
6月开始广撒网式看房
6月的时候，还没有想好预算、也不知道具体要买哪个位置。开始考虑东城，看了著名的史家小学和它旁边能直升二中的新鲜小学（因为二中是东城最好的高中）学区房，主要看的是大面积的，都是120平米以上的复式，房子挺好，史家的三套是六层板楼，顶层四居，不过没有电梯，报价950多万。新鲜的那套是九层板楼，顶层复式四居，有电梯，报价980万。这几套房子，尤其是新鲜那套朝阳门南小街的房子给人印象深刻，格局、采光都很好，前无遮挡，还能看到西山，视野棒极了。虽然房本面积只有125，但是因为顶层斜顶，楼上2.2米以下不计面积，层高极高还能做一个阁楼，所以实际使用面积估计得有一百六七十。后来又看了能直升四中的西什库小学学区房，华裕园117平米的顶层复式，也是没有电梯，当时1200多万。
看了这些房子后，发现最大的问题是，根本不舍得把现在住的房子卖了，毕竟是当时父母帮着买的，给我们小两口住的婚房，2014年刚刚装修过，非常温馨可爱。所以，这些大房子看了也是白看，不卖住的房子是根本买不起的。于是就改变策略，打算买一个小户型落户，然后租出去还房贷。此时终于有了预算的概念，初步预算300万（是不是让大家觉得落差很大，主要我们手里没有什么现金，两人都在国家机关，工资不是特别高）。
除了对预算有了明确的想法，此时对区域也更加清晰了：西城，教育比较均衡，还有四中、实验这样的顶级中学。300万以内的小房子，当时在西城最典型的，就是荣丰2008和广安门椿树馆小学学区房。利用了一整个周末，基本看了这两个地方400多万以内、性价比高的近10套房子，对这两个区域有了基本概念。感觉椿树馆的升学通道虽然不错，以后80%直升八中，但环境、房子真的不大好，交通也不方便，而且椿树馆小学在西城几大直升校里是底子比较差的。关于荣丰，网上很多评价它的环境不好，出入人员也很杂。我倒觉得还不错，不知是不是因为有椿树馆那边的对比，当时觉得荣丰小复式挺好，很符合我们这种需要租金还贷款的需求。我更倾向荣丰，老公更倾向椿树馆，当然他也承认，楼真的太破了，而且路都坑坑洼洼的，离地铁站也远……
7月深入研究学区房政策
荣丰、椿树馆的中介一直问我们要不要谈房子，可我们还是感觉不是非常确定。总觉得不甘心，心里还是觉得北小天宁寺分校学区不够好，椿树馆的位置、房子不够满意…当然，300万左右的预算只能这样了，挑选余地实在不大。
这时要感谢我的父母，他们决定把名下的房子卖了，支持我们买一套学区和位置都更好的学区房。这样一来，我们可挑选的范围就大了，预算增加到700万。有了这样的预算，就没有必要委曲求全，可以把目光投向全西城最好的学区了。我和老公一有时间就研究升学政策，老公还专门找到了一个学区地图，上面能清楚找到各个学校位置。
我们初步锁定了西城公认最好的三个学区：金融街、什刹海、德胜。
金融街，最热的实验二小、宏庙小学都看了，价格是三个学区里最高的，当时就已经15+了，我们要么增加预算，要么就等一个小开间落户。西单小学也直升实验，价格也相对低一些，但既然都直升实验，宏庙必然更抢眼，西单总是被宏庙压一头，这总是让人心里觉得憋屈，所以就没有考虑。
什刹海片区，主要关注两所人气最高的学校，西什库小学和皇城根小学本部。但房源真的很少，大部分是顶层或临街，要不就是半地下，不过现在想想那时应该就算房源多的时候了，现在更是少的可怜，当时价位普遍在11-12w之间。
德胜，主要看了育翔的房子，当时大部分价格也已经10w+了。对德胜最大的顾虑是已经出了二环，个人还是不太喜欢（北京长大的对二环内外的感觉非常不一样，喜欢皇城脚下的感觉），觉得学区溢价成分太高。裕中稍便宜一些，但出房实在太多，担心辛辛苦苦买的学区房以后要被调剂，而且裕中直升的到底是不是三帆本部，还是只是三帆裕中校区，论坛里一直争论不休，这就让人觉得心里不踏实。还有一点，裕中东里和裕中西里都已经在三环外了，对我们这种有着二环情结的人来说是无法接受的，所以直接pass掉。其实当时裕中本身也不便宜了，跟只有一街之隔的邻近小区差价过于悬殊，让人觉得房价很大程度上是被学区因素托起来的。
最后综合考虑升学通道、地段位置和未来保值增值等因素，我们感觉金融街和什刹海都是二环内+优质学区，具有明显的优势。德胜都到三环了，因为地段和通勤的因素被排除。金融街虽好，但是价格太贵，性价比不是太高，花大几百万买个小开间，心里总觉的不舒服。这样，最终我和老公在学区上达成高度一致：就选什刹海：学区好，地段也好，不仅有四中坐镇，而且坐落在天子脚下，属于北京老皇城，同时满足了我的二环情结和四中情结。即使以后学区政策有改变，光凭地段，房子也能保值。而且我相信群里一个朋友的理论“离好高中近的地方一定不会吃亏，往往还有惊喜”。所以当然就要选到我心目中北京最好的高中四中旁边啦，哈哈。
8月紧盯什刹海学区
不过什刹海西什库小学和皇城根小学本部出房实在少（与德胜比房子少得多）。预算700左右的，当时西什库有华裕园一套一层南北两居（63平米，750万），爱民里三套顶层南北两居（57.5平米，650万）、一套顶层南北两居（60平米，720万）、一套东向中间层临街两居（62平米，685），西什库大街19号东西临街两居（64平米，690万）。黄小本部学区房大拐棒胡同顶层南北两居（60平米，710万）、一层南向两居（42平，620万）、中间层西向两居（60平米，720万），太平仓胡同东北向顶层两居（56平米，620万）。
光看平米报价是没有直观感受的，因为房子实地看很重要，户型采光都影响实际居住使用。一层的房子采光很不好，当然如果前面没有楼遮挡可能不一样。这些都是六层板楼没有电梯，顶层采光好，但如果家里有老人，尤其是我父母以前腿部骨折过，爬楼太高肯定受不了。对小户型来说，户型真的很重要，每一寸都不能浪费。虽然上面看着都是两居，但是像大拐棒一层、太平仓胡同那两套房子是没有厅，也不好改造。看了这些房子，我们最喜欢的还是华裕园和爱民里的小区环境，都是这片少有的正规小区，院子很安静。最理想的就是爱民里南北向中间层两居，格局采光好，没有浪费面积。可是，当时没有房子……
没有符合自己心意的房子，只有两种选择，一种是在现有房子里挑一个，一种是继续等。一直等下去是不可能的，除非市场一直横盘。当时其实是什刹海房源比较多的时候，而且北京楼市经过2015年底到2016年初的一轮猛涨，进入相对低迷期，6、7月份成交量很低，8月初市场还算稳定，还能让我们再挑一挑。
不过到8月中旬苗头就不对了，感觉楼市有明显回暖势头。华裕园一层、太平仓胡同和爱民里顶层房子陆续成交。我们开始锁定了两套房子，一套是西什库大街19号东西向临街两居（64平米，690万），一套是大拐棒胡同顶层南北两居（60平米，710万）。这两套是用来保底的，虽然不是很完美，都没有院子，一套临街、一套顶层，但综合价位、格局是可以考虑的。但是，西什库大街19号的房子也很快成交了。看着房子短短10天内纷纷成交，我们开始有心里压力了，不过想着爱民里还有几个顶层，觉得实在不行就顶层呗。赶紧问链家爱民里剩下的几个南北顶层能不能签，中介原来明明说可以签的，此时却说一套房本还没有下，一套跟业主没说定，一套业主换房、得先买才能卖，也就是说都不确定。爱民里东向两居也由685涨到710。看到这个结果我们有点慌了，剩下的选择不多了，于是我们直接交了大拐棒的意向金，免得最后连这套也没有了。当然，这套房子有明显缺点，不只是顶层、没有院子，而且不是公房，不能高评高贷，否则税费得有五六十万。我们是希望能多贷款，手里留点现金，所以直接签心里很不甘心。
第一回合谈判不成功
之前一直看的链家，总觉得他们房源多、比较专业。不过听了同事意见，也开始找其他中介，如我爱我家和中原。他们手里确实也有一些不同房源。除了我们看过的，我爱我家带我们看了西四北大街156、160塔楼的两个两居，其中一套看着不错，西南向58平米、680万，西向房间临街，不过户型不错。又是公房可以高贷。
房子看到现在，基本就是最后的决胜阶段了。经验教训告诉我们，看见可以的就要拍下，所以立即约业主面谈。第二天业主来了，是五十来岁大叔，也是换房。他是老北京，人很好，也很能说。但是等回到正题，聊房子，本来中介说的680万，他不仅不降价，还涨到了700万。我们跟业主说了好多好话，不管用。中介把我们分到两个屋子分别谈，我们一直拜托经理努力帮着砍价，经理和店长也是尽力了，不过还是没把大叔说动。
链家和我爱我家应该是有员工互通消息的，我能明显感觉，在我们和我爱我家接触后，链家对我们盯得更紧了，总说我们之前看的顶层再跟业主谈，很快就能签，让我们再等等。我们的态度也很明确，给他们一个明确期限，如果两天内他们做通业主工作，我们随时过去签约。但是也防备着被他们忽悠，弄得哪套都签不成。
这两天，我和老公精神都高度紧张，时刻盘算要不要签西四北大街160号楼的房子，隔几个小时就给链家中介打电话询问情况。老公还是对爱民里情有独钟，特别喜欢爱民里的小区环境，喜欢西什库大街那种宽敞干净、闹中取静的感觉，希望再等等。我心里很是犹豫。时间一天天过去，爱民里的理想房源还是没有出现。老公几乎不抱希望了，有一天下班还专门前往爱民里跟它“依依惜别”。
此时柳暗花明又一村，链家告诉我们有一套爱民里四层南北向两居57.5平米的满五唯一公房，690万，最低685就能签。我们听了很振奋，这就是我们一直在等的理想房源啊！赶紧问什么时候能看房、什么时候能签。结果链家说还要等等。我们说不行，两天内必须签，要不就签其他的房子了。经反复沟通，链家说业主只同意晚上6点看房，有意愿的买家都只能周末见面。
没看房直接抢签爱民里南北向中间层小两居
我们心里这叫一个煎熬，如果这两天签了西四那套，爱民里只能错过，可如果等爱民里也不知道是什么情况，到底是不是真房源、能不能签，西四那套很可能也鸡飞蛋打了。
这时，出现了天大的转机。我爱我家的中介给我们打来电话，说刚出了一套爱民里南北中间层的房子，公房能高贷，价格也合适，690万，晚上6点能看房子。我听了先没有多说，只说赶紧跟爱人商量一下。我跟爱人合计，这肯定是同一套房子，起码说明房源是真实的。本来跟链家看了很久，是想在链家签约的，但是链家得到周日，现在刚周三，变数太大。于是，我干脆把其他中介已跟我们说过这套房子的事情跟我爱我家中介说了，也说了业主打算周日一起约见有意愿的买家，问他们有什么办法能尽快签约。
事实证明，链家是很专业，不过我爱我家真的很拼。我爱我家小伙子跟店长、经理汇报后，让我们马上就去找他们汇合，开车带我们去业主家签约（当时其他买家应该都在准备去看房子，而我们的中介已联系好了业主，让我们直接去面谈）。真是太给力了！
去的路上我们才知道，要去的是业主女儿女婿家，他们在那里附近找了我爱我家一个店面谈合同。业主女儿女婿都没想到刚挂出房子就有人来签约，本来想再等一等，不过我家中介店长很积极，直接带着人去了。我们态度特别诚恳，他们也让了3万。店长私下把我叫出去说如果价格再低，他们不一定愿意卖。难得碰上哪儿都满意的房子，我当即同意了这个价格（其实即使价格哪怕再涨10万我们都愿意签）。
沟通好合同细节，业主女婿跟我们一起又奔到北四环业主家里（一晚上转了大半个北京城）。业主是一个老奶奶，人很好，业主女婿跟奶奶说明合同情况，说我们有北京户口、机关工作，还是北大毕业的，信用肯定好，奶奶满意，签好了合同。定金29万，首付198万，要求高评高贷。中介费给的7折。
合同签完后，中介先把业主女婿送回家，再把我们送回家，路上还说中介费9月底前付清就可以。我们回家已经快12点了，不过心情大好，觉得了了一件大事！
网签、面签赶上“9·30”
虽然签约了，但一点不敢松懈，让中介抓紧审核资质、核验房源。不过赶上中秋节，还是耽误了两天，最后赶到9月27日网签，9月29日面签。网签很顺利。面签的时候，中介说好的高评高贷，结果高评结果是只能在渤海银行贷款，85折，额度460万，期限只有22年。
晕！这跟之前说的可不一样，如果在其他银行贷30年，就贷不到460万，只有400万，首付要多出60万。我们开始很生气，觉得中介之前没有搞清楚，埋怨他们不专业。业主家也很好，说如果没有定好，回头再找其他银行试试，改天再面签也行。但是真的怕横生枝节，经过贷款专员协调，最终帮我们争取了460万、27年。我们的面签资料都齐了，不过由于业主奶奶是丧偶，所以需要一个公证书，银行才能批贷。业主奶奶家大女儿在国外，需要大使馆提供有关证明资料。中介说最快10月15号左右能拿到公证，于是我们只能等着。
等着等着就赶上“9·30”限购了，我家是二套，十一那几天心急如焚，老公上网找政策查解读，看是以网签为准还是批贷为准。经咨询，基本上确定以往政策都以网签为时间节点。但是心里还是不踏实，10月2日央行北京分行发布政策细则，明确以网签为准，我们心里才踏实了一些。
接下来继续催中介盯业主抓紧办公证。公证手续很慢，10月中旬没有办完，直到11月中旬才办好。11月底批贷，不过批的是460万，26年。12月初过户。至此我们才算真的踏实了。
1月初银行放贷，业主交房。中介小伙子帮我们办理交接手续后问我：房子如果暂时不用的话卖不卖？卖的话890万秒杀。我说现在卖税费太高了，也没有人买啊，而且我们是刚需，也不准备卖。他说有客户等着，客户愿意出税费。呵呵，三个月的时间涨了200多万，这个涨幅我也是醉了。当天晚上更是看到帮里家长说，已经有爱民里半地下单价卖出16万了……再后来爱民里同户型的已经涨到1000万了。好吧，一边庆幸自己当时很有眼光，一边心里感到后怕——幸亏是买完了，要不得怎样后悔啊。圆满的大结局！
最后，洋洋洒洒地抒发了买房过程后，汇报几点心得，供将要买学区房的朋友们参考：
• 结合手里能凑到的钱、家庭月收入，定好预算范围。
• 研究学区政策，结合通勤、价格等划定目标区域。不一定就确定一个学校，可以有两三个选择。不过一定要综合学区整体情况和升学通路。
• 尽量把目标区域大部分预算内房子都看一遍，做到心中有数，最好同户型的房子能记住每间房子的位置、哪个是轻体墙能改造。不用太在意装修，想住得舒服的话基本都得自己重新弄。
• 如果有合适的房子，立即签下，特别是房价上涨时期不要犹豫。如果横盘时，可以再等等，不过也不建议等待时间太长。最好锁定两所底线房，锁定一个日期，等不到其他更合适的，马上签下一个。如果比心里价位高的不太多，也不要较劲，否则一旦错过，损失很大。
• 想要高评高贷的话就要找满五的公房，唯一的话只有契税，不唯一的话就是1%的个税+契税。否则网签价超过最低指导价（印象中是468万）就要交5.6%的差额营业税。不满五的还要交20%的差额个税。
• 80年代的房子在工行、浦发等都能争取到30年贷款，但不能高评。有一些小银行如渤海等可以高评。这个签合同前就要跟自己的中介说明情况，让他们帮着争取，他们还是有渠道的。
• 谈判要多拜托中介，主要是店长和经理，他们经验非常丰富，其他中介主要是跑腿的，关键要有责任心，不能找那种办事不牢靠的。
• 多找几家中介公司，房源还是有差别的，手段方法也有区别。有人说链家好，也有人说我爱我家好，等等。真心话是，链家很规范专业，但比较死板，价格也高。我爱我家经理、店长专业强，抢单很厉害，贷款上方法更多一些，价格更合理。现在我就相信一条：能帮我买到好房子的就是好中介。感谢这次的中介小伙、店长和经理，没有他们的当机立断，我这套房子肯定是买不到的。（房子在链家和我爱我家系统挂上的当天就被我们秒杀了，之后价格一直在涨，想想都后怕）
• 业主如果是丧偶，一般都需要做个公证，证明子女放弃房产继承。最好是签合同的时候就有这个公证，这样最能保证权益。如果办公证的话最好找能托熟人的公证处，时间可控，快的话一星期就能办好，不像我们用了一个多月。心里着急啊！
• 如果是出售公房再买房，像卖我房的奶奶再买房，1年内是可以减免契税的（先买再卖也可以，也是1年内）。具体政策大家需要的话可以上网查询。另外，西城交契税只能用1张卡，可以用信用卡。
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