融创很厉害，但没想到融创这么厉害。
近三年，融创规模增长翻了五倍，是真正的行业增长之王。
据最新的上市房企年报经营数据显示，融创的销售规模由2015年的682.1亿元，猛增至2016年的1506.3亿元，并在2017年飙升至3620亿，连续两年实现规模的翻番式增长。
与此同时，融创的资产负债率在过去一年高达90.27％，领跑千亿房企整体负债水平。
从上市房企年报经营数据来看，除金地、招商蛇口、华润和中海等严控负债的国资背景企业，过半的千亿房企负债率都超过75%，其中，融创、碧桂园、泰禾、恒大和新城的资产负债率更是高达85%以上。在融资环境趋近、地产信贷监管严厉的当下，融创的高负债显示出大型上市房企冲刺规模的决心，也从侧面彰显了融创极强的融资应变能力。
正如融创中国董事会主席孙宏斌所说：“负债率高的企业才有实力”。
2017年以来，房地产行业遭遇寒冬之季，银行信贷、公司债等传统融资渠道加速收紧。随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，部分银行已经表示基本暂停房地产新增授信业务。在管理层金融去杠杆的背景下，房企发债难度也在增大，相关单位对融资监管力度的收紧，会使未来一段时间公司债的发行规模仍保持低位，房企将更多地依赖其他融资渠道，整体融资成本仍会继续上涨。
在此背景下，随着行业集中度的不断攀升，龙头房企凭借强大的资金实力、丰富的开发经验、相对规范的经营和基本通畅的资金链等条件，正将融资优势进一步放大。融创在高负债的背景下是如何做到规模连年跳涨的？接下来，我们就来深入剖析融创的经营秘籍。
融创的大动作：
多元化并购、土储迅猛增长、后市可期
融创是业内通过并购获得项目的最知名的房企，因而被冠以“并购王”的称号。2017年以来，融创加紧了多元化并购的脚步，如入股乐视57.11%股权，收购万达文旅项目，探索特色小镇、大娱乐、智能家居等方向，26亿元增资入股链家并投资长租公寓品牌自如，与麦当劳中国建立长期战略伙伴关系等。这显示出孙宏斌的“大消费，大文娱”的理念，围绕产业链上下游进行投资，其核心逻辑是聚焦中国社会整体的消费升级。
同时，融创加速布局多个区域，近年土地储备增长迅猛。2016年，融创新增土储面积4773万平方米，累计总土储达7291万平方米；2017年，融创持续加大土地储备，权益面积达1.07亿平方米。
融创聚焦华北、西南、东南和华中等几大区域，重点布局一线、环一线及核心城市。2015年融创布局城市16个，2016年城市数量猛增至44个，扩张至今布局城市已超70个。
融创在这些区域和城市开发销售高端精品物业，具备较强的销售变现能力，这一方面支撑了融创业绩的爆发式增长，同时也保证了营业净利率的迅速提升。
如上图所示，融创的营业净利率在经历了2016年的拐点之后，在2017年迎来突破性增长，从2016年的8.31%快速提升至17.51%，实现了较高的盈利水平。
融创的经营秘籍：
快周转、结构优化、超高财技
业绩和营业利润率均翻番式增长，融创对资金的需求不言而喻。据其2017年年报，融创对外投资的现金流超过1200亿元。在融创年报数据的背后，蕴含着其三大经营秘籍。
秘籍1：
快周转支撑业务快速扩张
融创在2017年的大幅度并购和对外投资，使其总负债从2016年度1685亿元上升到3857亿元，在这些负债中，主要可以分为借款、挤占上下游和客户款两大部分。
如上图所示，2017年，借款及其它手段在总负债中的占比，从2016年的47.3%下降至45.3%，而通过挤占上下游和销售带来的客户款项，在总负债中的占比从2016年的52.7%上升到了54.7%。
进一步分析挤占上下游和客户款的构成，我们发现其中通过预售带来的客户预付款项占比34.0%，应付关联公司款项占比23.8%，贸易及其他应付款项占比17.8%，当前税项负债占比3.7%。由此，我们可以说，融创通过快周转的运作模式，从客户（购房者）、上下游生态合作伙伴处解决了54.7%的资金。
秘籍2：
优化借贷结构，大幅增加跨调控周期资本
总体来看，2016年，融创借贷加权平均利率由7.6%下降至5.98%，受大环境影响，2017年的借贷加权平均利率虽由5.98%上升至6.24%，但整体加权平均利率仍处于较低水平。
这是因为融创的借贷多为中长期借贷，且占比从2016年的89%升至2017年的92%，这就为融创应对政策调控周期提供了充足的弹药支持，方便企业灵活安排经营节奏。
同时，在融资渠道层面，银行和其他金融机构是融创最主要的借款方，在中长期借贷结构中，银行、金融机构和优先票据分别占比35.3%、45.9%和4.5%，这三类都在不同程度上保证着融创资金链的畅通。
融创传统的银行贷方主要有上海银行、交通银行、光大银行和农业银行等；保险公司、证券公司、信托投资公司和财务公司等其他金融机构贷款是另一主要渠道，如在融创房地产的还款计划中，大业信托、华润深国投信托和平安信托等均在列；发行的优先票据、资产支持证券、公司债权等也是重要的资金补充渠道，如在新加坡证券交易所发行的优先票据、在上海证券交易所发行的公司债券等。
秘籍3：
高超的财务技巧，适当调整资产负债率
其一，采用永续资本证券进行调整。永续资本证券是香港发行的一种特殊债券，可以视之为股权、权益。下图为融创通过永续资本对资产负债率的调整示意：
虚线为永续资本调节前的资产负债率，实线为永续资本调节后的资产负债率。可以看到，在采用此模式后，融创的资产负债率下降明显。通过永续资本，可以显著降低资产负债率、净负债率等指标。
其二，通过信托模式筹集发展资金。具体运作方式是信托公司设计信托产品，完成募资后，以股东身份与融创进行合作，共同持有项目股份，待时机成熟时，再由融创以收购股权方式变现退出。
总体来看，融创年报经营数据显示，2017年底融创持有现金966亿，其中受限现金282亿，短期借贷166亿元。由此可见，融创的现金足以支撑短期负有的债务，财务短期风险可控。
资金寒冬下的房企经营之道：
快周转、加快销售去化、优化负债结构
融创快速增长的秘籍值得广大房企学习，而在2017年初，融创董事长孙宏斌在某次论坛上的一些观点，在今天看来，也依然让人深受启发：
“这次调控的严厉程度是很多企业预计不到的，这次的宏观调控力度超过每一次，这一次是自上而下的，不能低估本轮政策调控的决心。”
“这次的宏观调控绝对是好事。”
“任何热点城市要降不可能，但要暴涨也不可能的。”
“今后5到10年，是大公司的钻石年。”
“5到10年后，房地产行业会是一个正常的行业，市场好的时候增长15%，不好时候-10%，利润稳定增长。”
“今年我们还会像往年一样加快周转，该卖时候就会卖。”
“影响今年销售的不是市场，一是推盘节奏，能否按节点要求拿到证；二是经营决策方向，政府限价基础上你卖还是不卖，很多公司看得是不一样的。”
目前来看，长效机制下的各种限制政策，短期内不会取消。规模房企即使“弹药”充足，也该在快速扩张、兼并和收购的过程中，时刻警惕现金流风险；而对中小房企而言，在地产“寒冬”保证企业生存已成当务之急。结合标杆房企的实践经验，我们给出以下参考策略：
第一，坚持快周转运作，构建大运营体系，提升运营管理能力。提速拿地、开工和开盘等环节，争取预售款提前回笼；统筹内部各条线分工，以更快速敏捷地做出经营决策。
第二，加快销售去化和回款，重视经营性现金流。要加大销售去化，关注并保证高效快速回款，注重现金流管理工作，及时监测经营活动现金流的异动。
第三，调整短期和中长期负债结构，创新融资工具。要避免民间借贷等低效率、高成本、高风险的交易，开辟如证券化、ABN、CMBS、ABS等的新型融资渠道，同时注意调整负债结构，避免短期贷款比例过高，避免企业经营因债务陷入被动。
整体来看，虽然房地产增量开发市场依然有着10至20年的持续发展空间，但当前行业整体仍面临前所未有的资金压力，长效机制下的各种限制政策短期内不会取消。提高周转速度、优化借贷结构、探索新型融资渠道等，仍是房企需要思考的重要命题。
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