融創很厲害，但沒想到融創這麼厲害。
近三年，融創規模增長翻了五倍，是真正的行業增長之王。
據最新的上市房企年報經營數據顯示，融創的銷售規模由2015年的682.1億元，猛增至2016年的1506.3億元，並在2017年飆升至3620億，連續兩年實現規模的翻番式增長。
與此同時，融創的資產負債率在過去一年高達90.27％，領跑千億房企整體負債水平。
從上市房企年報經營數據來看，除金地、招商蛇口、華潤和中海等嚴控負債的國資背景企業，過半的千億房企負債率都超過75%，其中，融創、碧桂園、泰禾、恆大和新城的資產負債率更是高達85%以上。在融資環境趨近、地產信貸監管嚴厲的當下，融創的高負債顯示出大型上市房企衝刺規模的決心，也從側面彰顯了融創極強的融資應變能力。
正如融創中國董事會主席孫宏斌所說：“負債率高的企業才有實力”。
2017年以來，房地產行業遭遇寒冬之季，銀行信貸、公司債等傳統融資渠道加速收緊。隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，部分銀行已經表示基本暫停房地產新增授信業務。在管理層金融去槓桿的背景下，房企發債難度也在增大，相關單位對融資監管力度的收緊，會使未來一段時間公司債的發行規模仍保持低位，房企將更多地依賴其他融資渠道，整體融資成本仍會繼續上漲。
在此背景下，隨著行業集中度的不斷攀升，龍頭房企憑藉強大的資金實力、豐富的開發經驗、相對規範的經營和基本通暢的資金鍊等條件，正將融資優勢進一步放大。融創在高負債的背景下是如何做到規模連年跳漲的？接下來，我們就來深入剖析融創的經營秘籍。
融創的大動作：
多元化併購、土儲迅猛增長、後市可期
融創是業內通過併購獲得項目的最知名的房企，因而被冠以“併購王”的稱號。2017年以來，融創加緊了多元化併購的腳步，如入股樂視57.11%股權，收購萬達文旅項目，探索特色小鎮、大娛樂、智能家居等方向，26億元增資入股鏈家並投資長租公寓品牌自如，與麥當勞中國建立長期戰略伙伴關係等。這顯示出孫宏斌的“大消費，大文娛”的理念，圍繞產業鏈上下游進行投資，其核心邏輯是聚焦中國社會整體的消費升級。
同時，融創加速佈局多個區域，近年土地儲備增長迅猛。2016年，融創新增土儲面積4773萬平方米，累計總土儲達7291萬平方米；2017年，融創持續加大土地儲備，權益面積達1.07億平方米。
融創聚焦華北、西南、東南和華中等幾大區域，重點佈局一線、環一線及核心城市。2015年融創佈局城市16個，2016年城市數量猛增至44個，擴張至今佈局城市已超70個。
融創在這些區域和城市開發銷售高端精品物業，具備較強的銷售變現能力，這一方面支撐了融創業績的爆發式增長，同時也保證了營業淨利率的迅速提升。
如上圖所示，融創的營業淨利率在經歷了2016年的拐點之後，在2017年迎來突破性增長，從2016年的8.31%快速提升至17.51%，實現了較高的盈利水平。
融創的經營秘籍：
快週轉、結構優化、超高財技
業績和營業利潤率均翻番式增長，融創對資金的需求不言而喻。據其2017年年報，融創對外投資的現金流超過1200億元。在融創年報數據的背後，蘊含著其三大經營秘籍。
秘籍1：
快週轉支撐業務快速擴張
融創在2017年的大幅度併購和對外投資，使其總負債從2016年度1685億元上升到3857億元，在這些負債中，主要可以分為借款、擠佔上下游和客戶款兩大部分。
如上圖所示，2017年，借款及其它手段在總負債中的佔比，從2016年的47.3%下降至45.3%，而通過擠佔上下游和銷售帶來的客戶款項，在總負債中的佔比從2016年的52.7%上升到了54.7%。
進一步分析擠佔上下游和客戶款的構成，我們發現其中通過預售帶來的客戶預付款項佔比34.0%，應付關聯公司款項佔比23.8%，貿易及其他應付款項佔比17.8%，當前稅項負債佔比3.7%。由此，我們可以說，融創通過快週轉的運作模式，從客戶（購房者）、上下游生態合作伙伴處解決了54.7%的資金。
秘籍2：
優化借貸結構，大幅增加跨調控週期資本
總體來看，2016年，融創借貸加權平均利率由7.6%下降至5.98%，受大環境影響，2017年的借貸加權平均利率雖由5.98%上升至6.24%，但整體加權平均利率仍處於較低水平。
這是因為融創的借貸多為中長期借貸，且佔比從2016年的89%升至2017年的92%，這就為融創應對政策調控週期提供了充足的彈藥支持，方便企業靈活安排經營節奏。
同時，在融資渠道層面，銀行和其他金融機構是融創最主要的借款方，在中長期借貸結構中，銀行、金融機構和優先票據分別佔比35.3%、45.9%和4.5%，這三類都在不同程度上保證著融創資金鍊的暢通。
融創傳統的銀行貸方主要有上海銀行、交通銀行、光大銀行和農業銀行等；保險公司、證券公司、信託投資公司和財務公司等其他金融機構貸款是另一主要渠道，如在融創房地產的還款計劃中，大業信託、華潤深國投信託和平安信託等均在列；發行的優先票據、資產支持證券、公司債權等也是重要的資金補充渠道，如在新加坡證券交易所發行的優先票據、在上海證券交易所發行的公司債券等。
秘籍3：
高超的財務技巧，適當調整資產負債率
其一，採用永續資本證券進行調整。永續資本證券是香港發行的一種特殊債券，可以視之為股權、權益。下圖為融創通過永續資本對資產負債率的調整示意：
虛線為永續資本調節前的資產負債率，實線為永續資本調節後的資產負債率。可以看到，在採用此模式後，融創的資產負債率下降明顯。通過永續資本，可以顯著降低資產負債率、淨負債率等指標。
其二，通過信託模式籌集發展資金。具體運作方式是信託公司設計信託產品，完成募資後，以股東身份與融創進行合作，共同持有項目股份，待時機成熟時，再由融創以收購股權方式變現退出。
總體來看，融創年報經營數據顯示，2017年底融創持有現金966億，其中受限現金282億，短期借貸166億元。由此可見，融創的現金足以支撐短期負有的債務，財務短期風險可控。
資金寒冬下的房企經營之道：
快週轉、加快銷售去化、優化負債結構
融創快速增長的秘籍值得廣大房企學習，而在2017年初，融創董事長孫宏斌在某次論壇上的一些觀點，在今天看來，也依然讓人深受啟發：
“這次調控的嚴厲程度是很多企業預計不到的，這次的宏觀調控力度超過每一次，這一次是自上而下的，不能低估本輪政策調控的決心。”
“這次的宏觀調控絕對是好事。”
“任何熱點城市要降不可能，但要暴漲也不可能的。”
“今後5到10年，是大公司的鑽石年。”
“5到10年後，房地產行業會是一個正常的行業，市場好的時候增長15%，不好時候-10%，利潤穩定增長。”
“今年我們還會像往年一樣加快週轉，該賣時候就會賣。”
“影響今年銷售的不是市場，一是推盤節奏，能否按節點要求拿到證；二是經營決策方向，政府限價基礎上你賣還是不賣，很多公司看得是不一樣的。”
目前來看，長效機制下的各種限制政策，短期內不會取消。規模房企即使“彈藥”充足，也該在快速擴張、兼併和收購的過程中，時刻警惕現金流風險；而對中小房企而言，在地產“寒冬”保證企業生存已成當務之急。結合標杆房企的實踐經驗，我們給出以下參考策略：
第一，堅持快週轉運作，構建大運營體系，提升運營管理能力。提速拿地、開工和開盤等環節，爭取預售款提前回籠；統籌內部各條線分工，以更快速敏捷地做出經營決策。
第二，加快銷售去化和回款，重視經營性現金流。要加大銷售去化，關注並保證高效快速回款，注重現金流管理工作，及時監測經營活動現金流的異動。
第三，調整短期和中長期負債結構，創新融資工具。要避免民間借貸等低效率、高成本、高風險的交易，開闢如證券化、ABN、CMBS、ABS等的新型融資渠道，同時注意調整負債結構，避免短期貸款比例過高，避免企業經營因債務陷入被動。
整體來看，雖然房地產增量開發市場依然有著10至20年的持續發展空間，但當前行業整體仍面臨前所未有的資金壓力，長效機制下的各種限制政策短期內不會取消。提高週轉速度、優化借貸結構、探索新型融資渠道等，仍是房企需要思考的重要命題。
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