這幾年，圍繞零售領域，有兩種業態炙手可熱，發展也不是一般的迅猛，那就是互聯網零售業態、購物中心。互聯網商業是科技進步、商業文化發展、消費迭代升級無可避免的結果，是社會和時代進步程序的至關重要環節，是一項對人類社會十分有益的發展進步。
購物中心在中美兩國和一些發達國家也都呈高速發展趨勢。當然，這種發展也可以用盲目上馬、過熱、飽和去代指，因為這幾年，無論中外，購物中心的過熱發展都有點離譜，這無疑既是一種資源揮霍，也是一種風險蘊積。
在國內，購物中心建設大行其道，無外乎三種誘因：一是房地產泡沫催生；二是政府政績形象意識和過激的城市建設意識；三是地產商和運營商投機意識，其間包含了資本擴張和資本投機意識。
這些不合理的意識和功利目的摻雜一起，就催生了購物中心過熱現象，導致飽和狀態下依舊爭先恐後上馬建設項目，風險意識和合理的市場配置機制被拋卻腦後。在購物中心空置率逐年上升而依舊上馬不斷的問題背後，宏觀因素和購物中心落後的發展理念也在其中推波助瀾。
2017年全國共新開504個購物中心，總體量超4600萬㎡；截至2017年底，全國已開業購物中心總體量超過4.06億㎡。
2018年伊始，單單是1月份，全國開業商業面積3萬平方米以上的大型購物中心項目就達60個，商業總體量約410萬平方米。而隨著百貨商場轉型升級，2018年將會出現更多此類項目入市。
以深圳為例，到2017年底，深圳共擁有購物中心144個，這意味著深圳每年平均就有10家購物中心開業。據不完全統計，2017年深圳新開業了15個購物中心，體量達到145萬平方米，今年還將有近30個購物中心開業。隨著購物中心甚囂塵上，其建設面積和商業面積也在不斷擴大，據世邦魏理仕披露，僅今年一季度，平安國際金融中心、深業上城、海航城三個購物中心就有29萬平方米新增供應入市，創下歷史新高。而在河南許昌轄縣，也出現了10萬方規模的購物中心。就深圳等地而言，這種狀況並非單一城市的行為，它反映出全國大小城市在購物中心建設項目上馬一事上的危險心態。就全國而言，購物中心嚴重的過剩也為今天和未來購物中心的經營困境一早就築起了牢籠，埋下了隱患。
不得不說，購物中心已經進入存量時代、飽和過剩時代。但相當絕對多數的購物中心卻經營慘淡，步履維艱。
2017年全國各類購物中心已超過4500家，但在有關機構的統計樣本里，年租金收益超過5億的不足10家，可謂鳳毛麟角。而更多的數據顯示，大多購物中心經營狀況不甚理想，情況糟糕。
這是飽和過剩、激烈競爭、消費能力不足、購物中心高速上馬遲緩升級等等問題帶來的後果。在中小城市，尤其是地級市、縣級市，這種狀況也是有增無減。
筆者在內地幾座發展水平中等的縣級城市發現，購物中心、大賣場等大型零售物業遍佈市內各處，在中部地區一座縣城，配備影院、娛樂城、美食城、百貨店、超市、游泳館、健身房、酒吧、西餐店等各類設施的3萬平米以上的購物中心就多達四座，而這個縣級市加上農業人口也就70多萬。試想，加上各種跨界混搭的大賣場，在這樣的一個彈丸小城裡，在這樣一種昏天黑地的無序競爭氛圍裡，這些購物中心會有一個什麼樣的未來？
那麼，面對這樣的市場環境，我們零售企業、房地產企業，尤其是中小企業，應該如何保持我們的謹慎之態，提高我們的警惕性，避免項目投資風險，跳出盲目自信帶來的萬劫不復的陷阱呢？
1 政策陷阱
所謂政策陷阱，就是地產商、零售商一定要量力而為，不要被個別的地方政府招商引資、提升城市形象的宏偉計劃及頗具誘惑的招商政策所迷惑。當然，不是說政府不應該招商引資、推動城市發展，而是那些個發展計劃，並不是對什麼樣的企業都適用，尤其是中小零售企業。更何況很多地方缺乏戰略合理、未來意識，他們只是從當前出發，政績至上，對商業網點的規劃缺乏科學性、合理性、前瞻性，城市規劃缺乏可持續發展性，不僅罔顧區域消費能力，更極易造成未來無序競爭的陷阱。
很多投資商、零售商就是看中了一些涉及稅收、就業、信貸支持的優惠條款，盲目上馬，全然不顧未來購物中心龐大的無可抵消的運營成本，鑄成大錯，難以回頭。最終，不僅對自己是災難，對政府來說，反而造成消極的社會負面。
2 人口陷阱
所謂人口陷阱，指的是人口不足，基數太小，或者是人口體量不小，但農業人口占比過大，相對應於購物中心的消費能力不足。
在傳統的購物中心定位理論中，一般情況下，人口規模40萬的城市，只能有一家10萬方以下的購物中心。而現實是，幾乎沒一座縣城能夠達到上述標準。很多縣域購物中心在上馬時也做過一些盡職調查、市場分析，但由於專業能力所限，這種調查只是走馬觀花，浮於表象。
一個城鄉總體幾十萬人口的小縣，開設兩家以上購物中心是十分冒險的行為。而一個150萬人的農業大縣、貧困大縣，和一個人口七八十萬的工業縣、發達縣市是無法相比的。所以，不能只以行政區劃去決定開店指標。
3 規劃陷阱
在縣域購物中心規劃方面，存在兩大制約：一是城市規劃，這方面主要是涉及城市未來發展規劃、商業資源配套、地段位置適不適合開設購物中心；二是自身規劃。自身規劃主要是涉及用地的合理分配、機構功能劃分、配套是否完善、營業規模大小。另外一個至關重要的問題是，大部分投資商和零售商往往只看現有的行業樣板，不能前瞻性的用未來眼光去規劃購物中心的功能、業態建設與經營方案，在互聯網商業時代，這些購物中心總是一開業就面臨調整、升級的頭疼問題。
4 招商陷阱
所謂招商陷阱，主要是指在經營定位、業態規劃中很容易存在一些問題，其中比較常見的有三個問題：一是同質化業態規劃，二是拉郎配，三是填空式招商。
著重解釋一下後兩個問題：所謂拉郎配，也叫拉大旗作虎皮。指的是不慎重區域市場消費能力、不惜沉重代價拉來行業大牌裝點門面。目前，一些零售、餐飲、服飾、洗化、娛樂等國際國內一線品牌並不願意在縣級城市冒險，但縣級市一些購物中心基於高大上的建設目標，為了完成所謂的“旗艦店”招商計劃，帶動整體招商工作，不惜對這些旗艦店做出全部裝補、水電全免、免租兩年甚至更多的承諾，致使購物中心經營墜入沉重的財務負擔陷阱。
而由於品牌的客大欺主，購物中心經營管理方面也是各行其是，資源沒法整合，管理矛盾重重。
填空式招商一般是指的委託團隊和內部團隊面對僱主考核的暗藏貓膩。為了履行合作合約或者完成招商任務，在投資商不知情或者不專業的情況下，招商團隊往往是隻求進度，不求質量，罔顧業態規劃和品牌組合的規律，把一些烏七八糟、毫無經驗的小業主、甚至練手者招致店內，以次充好，其結果是，開業以後，招商團隊拿錢走人，這些商戶和所謂的品牌也隨之狼狽撤櫃了。
在這個問題上，購物中心經營者還應該警惕品牌陷阱和業態陷阱，所有的品牌、業態規劃和經營設計一定要緊緊圍繞行業發展趨勢、區域市場條件、自身實際情況這三個因素去決定，既要具備前沿因素，又要避免未來陷入經營泥淖。
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