撰文：乔治 美编：丽君 校对：紫藤
我家住在北龙湖朝阳路附近，三层独栋，带一个两分地的院子，周边土地容积率的话，应该不到0.5吧。这一切都不是我靠着膨胀想像出来的，是真实存在的。只是，时间要往前推20年。记得在2000年前后，村里的宅基地两万块钱一块，外地人也能买。但大家都说：呸，想钱想疯了吧，傻子才买！
政府一规划，把我们自建的三层小楼拆了，再盖起新的三层小楼，价格翻了十倍再卖出。这一拆一建，房子从居住的角度来说没产生任何价值，而房价却翻了百倍不止。再后来的北龙湖，就不用多说了吧，大家都知道了......
值得一说的是，俺们村的地当时每亩ZF给了7W块钱......
【一】资源占有对房价的影响
位于北龙湖同样的一座三层楼建筑，ZF拆了再建，地还是同一块地，从住的角度说本不产生价值，价格却翻了百倍不止，这是泡沫吗？很显然不是，因为它的资源占有不一样了。
其升值的根本原因就在于：区域规划！
欧神曾经讲到，过去的几十年中，最大的风口就是投资中国。
在过去的40年中，人们的资产随着中国的崛起而成长。只要你买房，你就能赚钱。
按照我们的计算，1976年文革结束后，全国的存款总额大概是220亿。
今天金融业总资产超过250万亿。增长10000倍，年化23%
也就是说，在过去的40年中，每一个中国人，他们的财富，平均都在按23%速度增长着。
每一个中国人，都堪比巴菲特。都比巴菲特发财更快。
“选国家”就是最大的风口。我们常常听见身边的人扼腕叹息。说自己错过了认购证的风口，错过了房地产的风口，错过了BAT的风口，错过了滴滴打车的风口。
其实这是不对的。
你待在“中国”，中国就是最大的风口。
中国就是最大的IPO。
每一个中国人，都分享了国力增长，民族复兴，平均五年一次的暴富机会。
虽然站在中国这个巨大的风口，可是很多人却根本无法享受这个年化23%，为什么？
很简单，投资失败。说的再直白一点，就是那些喊着两万块钱买北龙湖一块宅基地是笨蛋的人，再再直接一点，就是不懂规划的人。
与国家相对应的就是区域，尽管国家发展的红利在各地的房价都能体现，但终归是有差距的，比如一线城市的房价早已上了天，随着房价的暴涨，也伴随着身价的暴涨。而反观四五线城市，虽然也有不同程度的涨幅，但终归有限。
什么决定房价？任志强说过，政策！政策！政策！这点我是同意的，北龙湖房价为啥贵。归根结底是政策。你要把北龙湖的商务商业用地改为物流用地，把住宅用地容积率都规划到5.0，湖也不修了，全改成工厂，绿化标准全按最低来，你说这地方房价能高吗？
买一个区域的房子，就等于买了一个区域的股票，选对的人充分享受了国家与城市的红利，高房价不是在赶人，是在选人。一方面是选择那些竞争力强的人，另一方面，是在选愿意留下来，读懂他的人，认可他的人。这两种人，大城市资源的发展都会给他们最大限度的回报。
北龙湖对于大部分人来说早已失去了上车的机会，因为一切都明朗了，全部人都反应过来了，哪还有机会？机会总会给那些提前布局的人。那么纵观郑州，下一个北龙湖会在哪里？从规划层面看，我们觉得，绿博组团是最有可能的区域之一。
【二】错过了北龙湖，下一站绿博！
郑州未来的发展没有问题，从资源占有角度去讲，房地产发展到现在，无论开发商还是普通民众都很明白一个区域的价值，所谓价格决定区域价值。但这个区域价值是现在的，不是未来的。
有些区域，短期内资源配套不完善，3年内根本满足不了住的条件，而由于限购，刚改群体又不愿意买这里。这样的区域在当下“房住不炒”的大环境下是肯定被率先抛弃的，价格没有迅速提升，但从其规划看来，其价值是大的，未来是明朗的，这一区域就是一一绿博组团。
从规划看，绿博组团未来聚集着各种文化旅游产业，万亩湿地公园，五星级酒店群等，这里规划更为科学，整体容积率非常低，居住舒适度非常高，我们始终认为这里未来是北龙湖之后最有潜力成为房价黑马的区域之一。
来看看绿博组团的规划：
1）路网：去过绿博组团的人都知道，这里的路修的是真好啊，又大又宽，旁边绿化也好，区域内东西向连霍高速、平安大道、郑开大道、绿博大道，地面开通郑开城际轻轨直达绿博园站，紧邻京港澳与新107，交通网纵横交错，构筑起城市的快速交通通道；另外，规划中的科学大道与豫兴大道将北三环、北龙湖、CBD、高铁区与区域紧密相连；在轨道交通方面，这里规划有：8号线、12号线、14号线、19号线、20号线、22号线。
2） 绿化好，公园多：绿博组团拥有亚洲最大的城市内陆公园：郑汴中央公园：占地4万亩，（纽约中央公园才5000亩）一期工程4200亩已经竣工；
另外已经建成的有绿博园，向北（雁鸣湖组团）还有4200亩的圣安德鲁斯高尔夫球场等。
3）医疗资源：郑州大学第三附属医院（省妇幼保健院），占地167亩，规划床位999，2021年计划投入使用；河南省肿瘤医院分院，占地300亩，总投资10亿，包含康复疗养分院以及中美荷美尔肿瘤研究院；河南中医药大学第一附属医院，占地268亩，总床位1700张，功能定位儿科、康复等为重点的大专科小综合模式，河南省人民医院阜外中心血管医院，占地200亩，设计床位1000张，拟建成覆盖华中的高水平心血管病防治研究中心等。
4. 五星级酒店群：9大国际酒店云集在万亩郑汴中央湿地公园及自身的滨河生态景观带上。
除此之外，绿博组团目前多项文旅配套已经建成或在建，如郑州海昌海洋公园、只有河南、华强.郑州中华复兴之路、方特欢乐园、绿博园、华谊兄弟小镇、中国文谷泰迪城、海宁皮革城、杉杉奥特莱斯，以及未来的砂之船奥特莱斯、碧桂园商业广场等等。
如此高规格的规划，区域未来有这么多高大上的项目，就算和北龙湖对标也绝不逊色多少。
绿博组团除了资源占有等方面可以和北龙湖对标之外，这里的地块控规和北龙湖非常相似，如容积率，限高等指标。
买一个区域的房子，就等于占据一个区域的资源。
在过去，绿博组团都是以大户型为主，这让很多即便明白这里价值的人也无从入手。如今，这里很多开发商也开始转变思路，设计出了这种既能够满足需求，也能够最大限度占据绿博未来资源，同时总价又亲民的产品，比如雅居乐，融创，万科，康桥等。
尤其是康桥香溪郡即将推出的5号院，户型面积从92-144不等，可以说是郑州老百姓最喜爱的户型面积段。
一个靠谱的区域，一个靠谱的稀缺的面积段产品，又打造于一个靠谱的开发商康桥，这就是去年康桥香溪郡能够夺得销冠的逻辑。
提起康桥地产，在郑州可以说无人不知无人不晓，早已是本土品质房企的代名词。
在郑州提起康桥二字，人们自然而然就会和品质与改善联系在一起。
康桥为什么靠谱？你现在可以找任何一个房地产网站，注意，是任意一个，然后查询一下任何区域任何地段康桥已交付小区的二手房价，然后再对比周边其他小区的二手房价，你也能和我得出同样的结论。
据说，买康桥的老业主几乎都后悔了，后悔当初没多买几套。
从另一个角度看，康桥新开的楼盘中，老业主这一群体就占相当大一部分，而且，“老带新”的比例在整个行业中也名列前茅！
【三】当绿博组团遇见了康桥
作为白绿帮，绿博组团更是我们的心头肉，我们旗帜鲜明的看好这里。相信对于我们的读者，这里未来什么样，刚才我们已经介绍的很清楚了。
可以说，绿博组团是北龙湖之外郑州最佳的宜居地之一，副省长挂帅，多项文旅项目如火如荼的建设当中，之后又有很多新的大项目陆续签约。从2016年提出郑州国际文化创意产业园之后，短短几年时间，绿博以肉眼可见的速度迅速成长着。
如此好的区域自然吸引各大开发商的进驻，毕竟，卖房子的比买房子更精一些。康桥就是其中之一，而康桥集团落子绿博的项目就是：康桥香溪郡。
当靠谱的区域遇到了靠谱的开发商，其碰撞产生的火花自然无比绚烂。
据说，康桥香溪郡次次开盘火爆，2017年销售额高达五十多个小目标，一举夺下绿博组团销冠。
意料之外？情理之中！
【四】康桥香溪郡5号院
康桥香溪郡位于绿博组团核心区的郑开大道与广惠街交汇处西北角，分多期开发，5号院产品将会在近期入市。
5号院位于整个项目东北角，东临广惠街、西临紫薇路、南临宝兴路、北临平安大道，占地面积约124亩，规划建筑面积约27万㎡，住宅建筑面积约20万㎡，容积率约为2.49，绿化率约35%，由17栋高层组成。
康桥香溪郡5号院内部幼儿园，自身有约3000㎡社区商业，西侧为小学，南侧则是商业，附近有医疗、体育、公园用地。
康桥香溪郡5号院产品的亮点颇多，同时，相对紧凑面积段的产品也最大限度的满足不同的人群购买居住需求。
1）绿博组团稀缺户型产品
众所周知，绿博产品以改善产品，终极置业产品为主。户型以大面积段居多。相对紧凑的户型在这个片区非常稀缺。对于购房者来说，高总价把大多数人都拒之门外。
据了解，康桥香溪郡为了满足不同人群的需求，在即将推出的五号院户型进行了缩减，主力面积户型从约92-144㎡不等，下面我们来看看部分户型。
建筑面积约：128㎡户型：
这个建筑面积约128平的户型，客厅实际面宽达6.9米，在我们现场探盘中看后还是很震撼的，这样紧凑的户型能做出这个效果实属难得。客厅外是巨大的观景阳台，相信后期业主入住后会有非常不错的居住体验，现场图片我们稍后呈现。
建筑面积约144㎡：
这个约144平的户型，整体方正，南北通透，多开间朝南，动静分离，能够满足三代人居住。
2）全系宽厅住宅
康桥在户型的设计上下了不少功夫，在相对紧凑的面积段户型做到了全系宽厅。让宽厅不再成为大户型的奢侈专享。
随着二孩时代的开放，这种三代同堂的生活，是现代居住的主流需求。但进退有序，动静相宜，居住的礼序感和空间感，也是现代人居必不可少的标准之一，康桥几乎在所有的户型上都做到动静分离。
除此之外，全系宽厅设计也是香溪郡5号院最大亮点之一。特别是最近几年，从豪宅中流传出来的宽厅户型设计，因为更大的采光面和通风效果，受到越来越多购房者的青睐。
可以说，这种设计会成为未来的主流。在户型图上可能看的不是特别直观，下图是我们在样板间的实拍：
（大宽厅样板间实拍）
（宽厅外广阔阳台实拍）
大宽厅往往都是在大面积段的豪宅中才会出现，而康桥独具匠心，在一百平出头的户型中就能有如此设计，让业主入住之后尽享豪宅居住体验。同时配以大阳台，让实际使用面积更多，后期业主可以自行封闭与客厅连接，达到空间最大限度的利用。
3）物业与景观
（康桥香溪郡示范区景观实拍）
康桥为什么好，我们普通人感受最深的就是其物业与景观。
提起康桥物业，这点我们在以前文章里多次提过，就不再多说。其实对于一个物业，老业主的现身说法最有说服力，还是那句话，你可以找任何一个康桥已交付小区的人问问物业咋样，相信他们的说法比我们更具有说服力。
我们主要说说康桥的景观。郑州的朋友都知道，康桥的景观设计是一绝，不管是售楼部还是小区。
而随着时间的推移，康桥在景观的打造上更上一层楼。
（康桥香溪郡示范区景观实拍）
【五】写在最后
康桥香溪郡绝对是绿博组团最值得关注的楼盘之一。我们认为，这里地段没有问题，开发商更是上乘。其开发的产品，以5+好房为标准，设计出全系宽厅户型，符合未来发展的潮流，同时，紧凑面积段的产品让更多的人群有了选择的余地。还有就是康桥的物业与景观放在整个业界都有着非常不错的口碑，这几项又为这个楼盘加分不少。
随着多项文旅项目的落地与开工，我们坚信绿博组团的明天会越来越好。选择大于努力，方向不对，越努力越窘迫。对于这个楼盘，如果你工作在郑东新区，经开区，白沙组团，这里是一个不错的改善选择。如果你工作在中牟乃至开封新区，买这里居住也是非常不错的选择。
对于投资者来说，康桥香溪郡5号院产品资金投入相对少，资金周转灵活，投资回报率高。另外，在出售的时候，相对紧凑的户型需求量更大，购买范围人群更广，从而变现相对容易。
曾经，北龙湖两万块钱一块宅基地，很多人觉得谁买谁SB，因为很多人看不见未来，现在想想，多少人都在拍大腿。
现在，绿博这种面积段的产品，总价也就一百来万，首付也就几十万，门槛不算太高。多年以后，绿博各种文旅项目五星级酒店万亩湿地公园建成后，又有多少人拍大腿当年没花几十万在这里买房？
过去已去，未来已来，错过的东西，以后再后悔，大腿拍断都没用！
备注：本文部分文字图片来自百度文库及百度百科和实地探盘。一切最终信息以开发商公布为准。
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