听说，劝人买房会被骂？特别是在利率连续上浮18个月，买房成本持续走高的当下。
网上看到一个段子：“今年房价1万，明年1万5，涨50%，国家开始控制；今年房价1万5，明年2万，涨33.3%，调控效果显著；今年房价2万，明年2万6，涨30%，调控已见成效；今年房价2万6，明年3万3，涨26.9%，房价涨幅在控制内；今年房价3万3，明年3万9，涨13%。——过去5年成功遏制了房价过快上涨的势头！”
之前，大家都在渴望着房价下跌，如今，全国人民喜大普奔，对“房价涨幅”接连下降都欢呼鼓舞。根据郑州房管局官方数据，6月郑州房价才8409元/平，由此看来，调控政策确实卓有成效。
先不管这个价格能不能买到，但是利率却是在实打实的上浮。最新数据是，郑州房贷利率已经破6。也就是说，在郑州贷款100万，三十年，基准利率和当前利率相差了25万，差出了一套小户型的首付钱。
本文主要解决以下问题：
01
房贷利率连涨18个月，还有多少上涨空间？
2018年是去杠杆之年，今年的资金政策就是即松又紧。
松：4月17日，央行降准释放约4000亿元增量资金。
紧：房贷利率连续上浮，郑州驻地银行首套房贷款利率最高已经上浮40%。
房贷利率连涨18个月，郑州部分银行首套房贷利率最高上浮达40%！首套房贷利率到底还有多少上升空间？
7月9日，融360发布的6月全国房贷监测数据，数据显示：
6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍；环比5月上升0.71%，同比去年上升15.34%。最重要的是，这已经是房贷利率自2017年1月以来连续第18个月上涨。
具体到城市：
北上广深等一线城市利率均较上月小幅上涨，分别是北京5.47%、上海5.16%、广州5.57%、深圳5.51%；
4个城市首套房利率超6%，其中东莞以6.13%高居全国榜首，紧随其后的分别为武汉6.06%、郑州6.03%、哈尔滨6.00%。
郑州各银行最新房贷利率房贷利率：
对比历年房贷利率可以发现，这我国目前的房贷利率为2015年10月央行制定的4.9%的标准，利率峰值的时候是在10%以上。而且房贷利率的变化呈现出有序波动，次房贷利率上涨开始于2015年，2015年是谷底，而现在还远远未达到峰值。
02
利率上浮与限价的背后逻辑：防风险去杠杆
房贷利率升高，最主要的原因不是钱少了，而是将大量的钱投入房地产市场的风险太大了，必须限制往里投了。
这就是所谓的防风险。
为什么会防风险，因为风险的端倪已经出现了，必须要防了。
房贷利率的不断攀升，带来的不仅仅是购房成本的提升，也给房地产企业增加了融资成本，包括限购限价以及利率上浮等金融手段，本质上都是为了防风险。
此次房贷利率上浮早有端倪可循，随着资金成本不断上涨，楼市信贷从过去的首套房利率优惠85折、9折、95折，到没有任何优惠执行基准利率，再上浮5%，再到现在，有的城市已经去到40%，购房成本进一步攀升。
个人房贷比重大幅下降，楼市去杠杆效应开始慢慢显现。
反映到市场上的情况就是，无论开发方还是置业方，都有这个感觉：信贷更紧张了，房贷利率尤其是首套房贷款利率走高成为大趋势。而这，对于很多购房者来说无疑是最坏的消息，在限价之下，房价过快上涨得到遏制，但是房贷却在无形中增加了买房成本。
还用文章开头的算法：1.5万的价格在郑州买一套100平的房子，贷款100万，三十年，基准利率和当前利率相差了25万，相当于每平溢价2500元，单价达到了1.75万。
房贷利率和房价的关系是此消彼长的，但是无论是谁涨，买单的都是购房客。不同的是，坐庄的是银行还是开发商罢了。
03
买房就像跑马拉松
购房者要和通货膨胀赛跑，要和房价上涨赛跑，还要和利率上浮赛跑。买房就像是跑一场马拉松一样，有时候并不是败给了资金，而是败给了时间。
但是确实要明白以下逻辑：
1、购房花费时间越长，购房成本越高。不算房价上涨成本，单说房贷成本。2016年下半年，此轮房价上涨的时候，利率政策还执行9折，部分银行还有8折。如今6.03%的利率标准，贷款100万，成本增加了36万，每月多还1000多元。2017年度郑州市职工平均工资标准在4000左右，36万相当于一个人8年的纯收入。
2、购房花费时间越长，可供选择面越小。同样的首付，三年前还可以买三环内，两年前就只能奔着四环走了，如今郊县的房子都已经破万。留给你的时间和余地都不多了。现实残忍如刀，每一刀都扎在心上啊。
3、购房花费时间越长，风险越大。政策的加码可能性还是很大的，限购前夜，因为资格问题导致无法购房的前车之鉴还历历在目。包括政策、信贷等都有很大不确定性，越等风险越大。
未来会有以下可能：
1、利率上浮是大概率事件，中长期贷款利率仍不到历史高位，仍有加息空间。
2、利率上浮与房价上涨此消彼长。在利率上浮期间，房价表现为横盘，持有成本会增加。
3、以郑州来说，人口以流入为主，城市仍然有结构性刚需购房需求，房价底火很足，对冲之后，新房市场波动不会很明显。
4、房价涨幅缓慢，房贷成本走高，炒房客很难找到合适的接盘侠，二手房市场会有一定影响。
5、对于房价来说，大家都有“买涨心理”，但是对于利率来说，大家是不愿意买涨的。贷款成本增加会导致一部分投资客退场。
6、调控是否会结束，是由风险是否减小，去杠杆效果如何决定的。跟房价无关。
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