买房私人顾问 中国房评报道 7月16日
编者按：中国房评报道推出【楼盘测评】系列至今，买房私人顾问的朋友圈已经有几百位真心买房的朋友，应大家所请，买房私人顾问也是专车四出，每逢周末，都在陪买房人看房的路上。
有句话叫“每个买房人背后都有一段故事”。
的确，在“房住不炒”的时代，每个要换房、要买房的人背后都有一个需求或者是一段经历。房子是人这辈子生活居住的地方，中国人又有买房为家的传统。因此，凡是改善型买房人，在跟买房私人顾问去看房的路上，都会聊一下他们的买房故事。
时间长了，将这些故事整理出来，在保证客户隐私的情况下，将他人的经历分享给大家，也算是买房实战的案例教学。
希望大家喜欢。
同时，我们将在本期启用购房导师私人看房预约，可添加微信号：mfsrgw，或致电：158 0164 7640进行预约。
资源宝贵，非诚勿扰。
房地产这个行业，2014年之前是卖方市场，用互联网的说法就是“风口上的猪”，无论是职业经理人，还是一线销售，在这场淘金潮中都赚得钵满盆满。
正所谓外行看热闹，内行看门道，销售卖房的套路，买房人又能识破几个？
而随着调控政策不断升级，房地产行业黄金十年的结束，市场转向买方市场，销售与买房人之间的博弈越发升级。
前几日顾问君接到一位读者电话，询问退意向金的事。
经了解，得知该读者去看阳光城·京兆府项目时被销售“套路”了，第一次去看项目就交了意向金和电商款，预定了一套叠拼的下叠，后来跟几位看过这个项目的朋友一交流，发现这个项目存在很多“隐情”，于是决定退意向金。
顾问君建议该读者去项目找销售退意向金和电商款即可，因为不涉及买房合同，也不涉及网签，只是买房人与开发商之间的购买意向确认。其实这种收取意向金的做法，也是不对的。
从北京市建委网站上查询，阳光城·京兆府备案名称是阳光花庭，在2017年5月取得预售证，1号楼、2号楼、6号楼、7号楼、12号楼、13号楼的销售接近尾声，剩余套数在7套左右，但售楼处在排卡的8号楼和9号楼还没有取得预售证。
究竟是项目的什么“隐情”让购房人有了退房的念头？顾问君也很好奇，于是跟随这位读者再次前往阳光城·京兆府，去探个明白。
隐情一：旁边是个垃圾处理厂
顾问君在前往项目之前，特意做了功课，网络曝光的问题主要集中在项目北侧未拆迁区域环境的脏乱差，以及周边存在的垃圾处理厂。
我们驱车从东五环康化桥次渠出口（对面方向为老君堂出口）驶出，沿着一条坑洼失修的柏油路向东行驶，路两侧是已经搬离的石材市场，厂房破败不堪。
向东约2公里，行至通州区台湖潞西路时，周边环境才有所改观。
在项目周边勘查环境及配套时，顾问君发现了这个垃圾处理厂，是一座以“有机垃圾厌氧发酵生物处理技术”为技术主体的城市垃圾综合处理厂，距离项目直线距离约600米。
从地图上看该垃圾处理场距项目直线距离只有600米
虽然不是通过焚烧处理垃圾的垃圾场，顾问君在现场还是闻到了异味。随着入夏气温不断升高，这个环境隐患依然存在。
项目周边，泰禾拾景园、润枫领尚小区已经入住，但生活配套、商业配套十分缺失。现在距离整个区域最近的配套都集中在次渠区域，与项目直线距离约4公里，与项目到达亦庄生活广场直线距离相当，非常不方便。
带着这个问题，顾问君前往售楼处。
关于项目周边环境，阳光城·京兆府项目的销售员介绍，未来项目东侧1公里是新建的台湖湿地公园，项目北侧的董村已经拆迁，未来将建成1200亩的体育公园。项目相当于是在两个公园中间的位置，环境优美。
对于项目是否离董村垃圾处理场过近的疑问，销售则表示从来没有闻到过异味，而且这是中国最先进的非焚烧垃圾处理场，不会对未来社区生活环境构成影响。
显然，董村垃圾处理场这个“隐情”，买房人不问，销售是绝不会主动提起的。
销售员表示，现在这个区域的住户暂时需要靠亦庄的生活和商业配套，但项目对面有三块商业用地，未来将建一个大型购物中心。
而且项目离在建的17号线北神树站仅800米，这条地铁线北起昌平未来科技城，南至亦庄火车站，从北神树站到国贸永安里站只有5站地，预计2019年年底建成通车。有很多在国贸区域上班的客户因为轨道交通便利，选择了这里。
隐情二：地上地下两个房本
据销售员介绍，项目一共8栋楼，只有232套房，1.2的容积率，人车分流，小区最高楼层九层。
项目一期已基本售罄，有部分清退房源。二期8号楼、9号楼的上叠和下叠产品在等预售证，现阶段可以交意向金和电商款，排卡锁定房源。销售表示8号楼、9号楼多数房源都被购房人预定，已所剩无几，不过未来可能也会有清退的房源。
顾问君判断项目所谓清退房源，很多都是之前订房的购房人决定不买项目后释放出来的房源。
销售介绍，下叠产品为地上一层二层加地下一层二层；上叠产品为地上三层四层加地下三层。均为毛坯交房，但空调、新风系统、燃气、电梯、太阳能都是做好的，包括地下室部分。
接着，我们参观了项目的下叠样板间，也就是读者退掉的那个户型。
据销售员介绍，下叠样板间为南院入户，院子独立门头牌匾，80-120平米院子全部赠送，院子交付时为毛坯。
样板间为一期下叠产品，一层南向面宽7.8米左右，进深11.4米，而二期下叠产品面宽达到10.4米，进深同样是11.4米。
二期下叠产品的一层客厅南向窗由之前的两个变为三个，在客厅保留6.8米南向面宽的情况下，还拥有一个南向面宽3.1米的老人房。
二期下叠产品的二层设有三个卧室，全部是套间设计，其中主卧为南北通透，南向面宽6米以上，并配有衣帽间。
销售员重点介绍了这层，因为下叠户型的赠送空间主要在此，并非地下室。其主卧卧室面积全部是赠送，开发商会在建委验收后，交房前把楼板搭上。
从户型图上看二层原来设置露台的区域也被划入室内，也属于赠送面积。
地下室总高6.8米，开发商交房前做好楼板，地下一层层高3.15米，地下二层层高3.65米。
地下南北均有采光天井，边户户型在侧面还多有一个采光井。
样板间将地下一层中间厅位置的楼板掏空做成挑空空间，未来也可做单独的厅来使用。同时还做出一间套房客房。
样板间地下二层做成了主人的社交空间，品茗室、红酒收藏一应俱全，并预留了保姆间。
北京建委网站上查询可以看出12号楼这两个绿色的可售产权一个为住宅，一个为仓储用房
当顾问君询问该地下室是否为赠送面积时，销售表示，“我们这个项目地上地下两个本，地上是70年住宅，地下是50年仓储，都是不动产证的，所以买卖的时候是一起买卖的，买地上必须买地下。”
隐情三：捆绑销售
再说说价格。
根据销售员给我们算出的上叠和下叠户型的价格，顾问君发现，无论是上叠户型还是下叠户型，都捆绑了地下室。
上叠户型房本面积245平米，阁楼＋地下室面积共155平米左右，其中地上部分总价1290万元，地下室部分总价260万元。
下叠户型房本面积380平米，地下室面积220平米左右，其中地上部分总价1230万，地下室部分总价620万元。
是的，顾问君没有听错，下叠户型的地下室总价高达620万元，都能买同区域一套两居室的房子了。
对此，销售员表示，上叠户型总共400平米，总价1550万元，折合单价不到3.9万元/平米，还送20平米露台和30平米左右的北向入户院。下叠户型更划算，总计600平米，总价1850万元，才3.08万元/平米，还送100平米左右的南向入户院。
也许这是为了转移买房人的注意力，如果都盯着“为什么要花620万元买地下室”的梗不放，想必也不会买这房子。
除了捆绑地下室销售，还有电商“优惠”。
据了解，京兆府目前有60万元抵100万元房款的活动。
［项目回复］
针对捆绑地下室销售和电商收款一事，顾问君致电阳光城·京兆府项目负责人询问。
项目负责人表示，这是目前市场上叠拼的通行做法，一套房子在规划局批复的时候拆成地上、地下两个房产证，实际上买的只是一套房子。不存在捆绑。
该负责人还表示，60万元抵100万元的优惠是第三方的推广合作，买房人想参加就参加，不参加就按照正常价格购买，售价是一定会低于备案价格的。
閱讀更多 房評報道 的文章
