随着房产调控政策的持续推进，房地产市场不断遇冷，如今的房地产与往昔对比，就像那句诗一样：门前冷落鞍马稀，老大嫁作商人妇，颇有一番凄凉感。
但房子是人类永恒的话题，熄火可能只是暂时的事。
就在前一段时间，海南经济特区被重提，央行降准，两件事再一次把房市推到了风口浪尖之上。
沉寂已久的任大炮也忍不住开火，我天朝的狂热分子甚至把触角伸到了海外，在朝鲜画好了买房路线图。
然而政策并没有放松，形势依然严峻，房地产市场依然扑朔迷离。
今天我们来分析一下房地产未来十年发展的两个核心问题，以及政府正在推动的两个政策。
人口
首先说人口。
按照经济学的原理， 商品的价格由供需关系决定。房价的本质自然也脱离不了经济学的原理，供需关系决定房价。
这里的“需”核心推动力就是人口。
下面我们从中国目前人口变化情况和年龄结构，来分析一下未来十年中国人口对于房子需求的变化情况。
人口数量
下图是从1950-2017年中国人口增速变化图，总体来说中国人口增速是一门心思往下走的，近几十年的人口增速是从1986年开始下滑的。
一般来说人口对于房价的影响会滞后20-30年，因为人只有长大成人了才会去思考买房子的事。
从图上看，显然近20年的人口增速远远低于前几十年，这就给未来房市的增长埋下了重大隐患，从这个角度看，未来几十年房产需求下降是肯定的事。
那具体来说会下降多少呢？
年龄分布
接下来我们从中国人口年龄分布的角度，具体的看下未来十年，构成买房需求的人口数量下降的幅度。
中国的房地产从90年代开始到目前一共经历了四轮周期，下图都标出来了，第一次房价的起飞是从1990-1995年，这段时间更像是股票市场的炒概念的前期，新事物的出现总会掀起一阵狂潮。
从2003年以后，房价才真正的开启了火箭发射的模式，大家可以清楚的看到03年后房价飙升的那条斜线，当然这只是全国平均房价的轨迹图，如果去看一二线城市的房价，相信大家的直观感受会更强烈。
前面说了导致房价上涨的根本因素是人口因素，那支撑2003年后房价飙升的是究竟是哪些人呢？
房子购买最直接的动力是即将结婚的人口，我们假设当时人们为结婚准备新房的年纪在25-30岁之间，则刚需最强烈的年龄段也应该是25-30岁之间，这里不考虑二套房，只考虑个人首套房。
然后我们据此分析推动2000-2018年房子上涨的这批人，应该出生于1970年到1993年之间，1970到1993出生的人目前的年龄是处于25到48岁之间。
接下来继续以上述标准来衡量中国未来十年房市增长的动力，我们把时间范围定位到2018-2028年，按照刚才的标准推算出这批人的年纪目前在15-30岁之间。
通过对比上面两批人的年纪，我们发现这两部分人中间有重叠部分，就是目前处于25-30岁之间的人，由于目前处于25-30岁之间的人，在18年前几年和18年后几年都可能产生需求，所以我们可以假设两边各取一半。
最后我们来比较这两部分人口的规模，下图是中国目前的人口年龄分布图。
通过上图数据的计算，可以计算出2018年之前形成强烈需求的人口，占目前总人口比重为36%，2018年之后十年内形成强烈需求的人口，占目前总人口的比重为22%，后者相对于前者下降了40%。
根据以上粗略的估计，大家可以预见未来十年房地产需求下降是显而易见的。
虽然说现在放开了二胎，但是在这个物价高涨的社会中，敢生二胎还是需要勇气的，所以二胎基本是远水解不了近渴。
货币
接下来我们再来聊聊货币对房价的影响。
谈到房地产和货币的关系，大家最先想到肯定是M2，有重大影响的，不仅仅是M2，还有利率，居民收入水平，居民负债水平，下面我们逐个来分析下。
M2
M2是社会所有定期、活期资金的加总，代表了整个社会的购买力水平，M2的扩张过程，就是通过央行一系列的操作手段增发货币，然后货币通过银行等金融机构向外流出。
实际上房地产市场前几十年之所以持续火爆，其主要原因就是大量的M2通过贷款和地方财政的形式，流入了房地产市场，房市钱多了，自然水涨船高，价格上涨，而房市的价格上涨又会继续刺激市场对于房市的投资，形成一个循环。
下图展示了从90年代开始中国房价增速与M2增速的对比图，从两者的走势上来看，基本一致。
但是随着国家经济从高速增长变为中低速增长，M2的增速也从前几十年10%的高增速下降到了10%以下，未来你认为M2增速还能重回10%吗？
下面两幅图分别是美国GDP增速图和M2增速图，从图中可以看到，美国GDP从1984年以后再也没有突破10%，美国的M2增速也一样，1984年以后M2的增速显然低于1984年之前的水平，同样保持在10%以下的水平，近期美国M2的增速在4.95%。
从美国经济增长和M2的关系，大致可以看到中国经济在步入L型增长后，M2很难再次长期高于10%增速增长，对于房价的影响可想而知。
利率
M2只是决定了市场上有多少钱可以往外借，但是如果借款成本高你会去借钱吗？我想大多数人还是没这个决心的。
对于房地产来说，借款的成本无非就是贷款利率，所以说贷款利率也是观察房市的一个重要角度，特别是未来十年中国经济调整的特殊时期。
下图是中国从90年代到现在的基准贷款利率变化图，基准贷款利率是央行根据市场情况确定的，其他商业银行、城商行的贷款利率可以根据这个基准贷款利率上下浮动。
从图中可以看出来基准贷款利率是一直在下降，近期下降到了4.9%，当然这也是推动房市持续火爆的原因之一，因为贷款成本下降了，人们选择贷款买房的意愿也就更强了。
那现在贷款基准利率这么低了，是不是意味着对房地产构成利好呢？
显然不是，虽说现在基准利率低了，但是商业银行可以上浮买房贷款利率。请看下图，郑州首套房的贷款利率从去年到今年已经上浮了20%，二套房，三套房上浮的更多，除此之外，在本轮调控前，贷款买房甚至会下浮贷款利息，所以里外里折算出来的购房贷款上浮根本就不只20%。
上浮几个点看着还不明显，但是加上高额的房款和贷款年限，就可能是几十万甚至是上百万的事了。这你还敢说利好吗？
另外根据七天期逆回购的中标利率持续上升的趋势，可以看出公开市场的利率已经走在了加息的路上，如果公开市场持续加息，相信央行加息也是迟早的事。
如果在中国正式进入加息通道，而房市的资金依然被国家强力把控，那到时候贷款利率恐怕会更高。
居民收入
接着再看居民收入水平，面对火箭发射般高企的房价，大部分工薪阶层显得力不从心，下图是不同城市平均房价和当地居民平均年收入的比例，北京、上海、深圳、的这个比例远远高于其他城市。
中国这三个大城市的房价和收入比都接近40，也就是说一个想要在这里买房的普通人，基本40年不吃不喝才能赞道一套房子，而且还要刨除通货膨胀、房价上涨这些因素。而这些对于我们来说都是无法排除的因素，所以一个普通人奋斗一辈子都买不到一套大城市的房子。
对于其他城市也是如此，因为地方不同工资也不同，除非你在一线城市工作去买二三四线城市，这样对于一个普通工薪阶层的人才有可能买得起房子。
负债水平
再看一眼居民的贷款水平，下图给出了中美两国居民负债比收入的变化图，美国居民在08年达到了120%，人们的收入远远不能偿还负债，所以发生了经济危机。
我们国家居民负债比依然面临同样的问题。从图中可以看出我国居民负债和收入的比值，从09年开始不断提高，逐渐接近美国的水平，但是问题来了，我们并没有美国那么健全的社会保障体制，按这个架势走下去居民生活将面临重大的挑战。
而导致居民负债率提高的一个关键因素就是近些年房贷的提高，如果房市继续火爆，继续提高居民负债，则后果可想而知。
从货币的角度去考虑房市，显然房价没有上涨的逻辑。
两大政策
最后我们再来分析一下大家所关注的两大政策，租售同权和共有产权。
人口和货币是房价最核心的两个问题，理顺了这两个问题，再去琢磨房价其实就清晰多了，不过中国的房地产还具有中国社会主义最鲜明的特色，那就是市场经济与计划经济相结合的市场运作规范，如果想继续再探个究竟，就只能去研究那只看的见的手了-政策。
房地产从17年年初开始调控，最先的五限，限购，限贷，限价，限售，限商，相信来自全国各地有心买房的人，都已经深有体会了；房产税已经提了很多年，由于涉及利益广泛和注册制一样迟迟不能面世；五限和房产税已经是历史产物，没什么好说的，本轮调控期间诞生的租售同权和共有产权这两件事还是比较有意思的话题。
下面我们从租售同权和共享产权的概念出发，然后结合最新的案例来聊一聊关于这两件事对于房地产的影响。
租售同权
租售同权是去年7月份，广州率先提出来的，租售同权的概念一经提出，便受到了国家的大力支持，中央大笔一挥批了十二个城市的试点，各试点也纷纷应召国家的呼唤，争先恐后的搞出来具体的方案去邀功。
但租售同权的作用也仅限于表面，就像15年那句口号“房子不是用来炒”的一样，房子被以涨价的方式去了库存，然后看库存去的差不多了，17年口袋一封，持有房子的业主尴尬了，有房卖不出去干着急。
租售同权的提出与其说对于房地产是一剂良药，不如说是缓了政府的燃眉之急，暂时平抑持有房子和刚需买不到房子的情绪。
租售同权这个提法从名字上就可以看出来，重在“租”和“权”，用同权来鼓励大家租房子，所谓同权是指租房人和购房人将在住房绑定的一切福利中，享受同等权利，包含劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等81个项目！也就是说租房人和买房人享受的权利是一样的。
此政策一出市场欢呼雀跃，多少标题标着住房时代即将终结，无户籍人员的春天即将到来，然而事实却并非如此，我们看看打响租售同权第一枪的广州是如何定义大家最为关注的适龄儿童就近上学这个权利的。
上图是随着广州租售同权一起放下来的文件，看了这些规定，是不是觉得自己被耍了，而且就算以上你的孩子都具有了，上学还是要在当地适龄儿童后面排队。
除了权利很难相同外，租金也是一大问题。站在开发商的角度上租房回款周期长，不如直接卖赚钱快，所以开发商势必会想办法给你加钱，或者干脆一次性让你租很多年，如果是这样，租房的成本又会高企，那还不如攒钱买一套呢，为什么还要去租。
有人可能说租房在德国和其他国家发展的都很不错，有力的维护了房价的平稳，理是这个理，但要结合中国房市的特殊行情，现实的问题是房价已经高的没边了，你如何让租房更加划算。
不信大家看看万科最近的天价公寓租售方案，万科这个项目是北京首个房企自持对外出租的楼盘。“180平米的四居，10年租金264万元，一次性付清。租满70年，可获得该房产权。”
然后有心灵手巧的人算了笔账：
10年=264万元
70年=1848万元
180平米=1848万元
1平米=10.26万元
而且这个房子并不是在寸土寸金二环以内，而是在大五环开外的西北旺。
共享产权
所以租售同权我看不靠谱，我们再来看看共享产权。
2017年有太多的共享产品，最火的是共享单车，最不出名的是共享雨伞，中间还有许许多多素未谋面的充电宝等其他产品，房市也不甘寂寞，跟随潮流推出了共享产权，只不过这个共享和市场上的共享含义不太相同，房子的共享指的是国家和个人一起出钱买房子，一起享有房子的产权。
一般来说国家会承担30%-50%的费用，而且还规定了共享产权房，房价要低于周围商品房的房价，对于政府出资那部分钱，个人有权进行购买，新房5年内不准卖掉，5年后卖出需要有100%的产权。
这个共享概念听起来确实不错，可以减轻大家购房的费用，有助于国家遏制囤房炒房的不良风气，而且在北京也确实在陆陆续续的推出这类房源，目前是供不应求的状态。
但是共享产权也存在很多问题，首先就是买房需要申请，想要有资格申请又是一堆明码条纹的规矩，没有多少人符合要求；其次共享产权由于方方面面都需要国家把控，而且规定要低于周围的商品房出售，这样的规定会严重挫伤开发商的积极性。
所以共享产权也是问题缠身，对于房市的影响也是杯水车薪，不过看起来比租售同权要靠谱多了。
以上我们分析了人口，货币和目前最新的两个政策，使用的都是客观数据，并针对客观数据的进行了一些分析。那具体本轮调控放开后房市是否依然狂热，房价是否继续高企？
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