有土拍得日子是最热闹的。
昨天，济南迎来下半年7月的首场土拍。土拍结果上午就已经出来了，不同的人跟以往几次土拍再次分成了观点截然相反的两派：
一方的观点：土拍凉凉，济南楼市也要凉了？
另一方的观点：济南土拍结束，韩仓河楼面价破万，济南进入2万时代！
这个世界怎会是非黑即白，非此即彼的世界？在去年年底的几次土拍中，济南楼市参考就已经提醒过大家，从去年底到现在，济南土拍已经失去了可预测的范畴，土拍结果参考价值已经不大。
有人搭台有人唱戏，看清楼市，分辨演技。
NO. 1｜壹
济南7月首次土拍过程和结果点评
先来看雪山片区的韩仓河地块，两地块并未出现激烈竞争，分别经过3轮和4轮的竞价后成交。
其中，韩仓河东A-1地块，为金茂、路劲联合拿地，容积率1.8，楼面价9713元/平米。这个地块在城市之光西侧，靠近韩仓河公园，容积率不高。土拍中，只经过了3轮竞争，而且出价的开发商只有两家，而最后被金茂、路劲联合拿下，从这里你看到了什么？
韩仓河东另外一块地，A-2地块被金地拿地，楼面地价破万，达到10910元/ ㎡。该地块吸引了金茂、金地、历城平台，竞价4轮，溢价率9%。虽然楼面价破万，但是容积率只有1.5。
再来看看，北园大街大有恒纺织市场地块，住宅楼面地价9794元/㎡，溢价率3%，这个地块济南楼市参考感觉它的楼面起始价就有点亚历山大。它的东侧越过津浦铁路，就是山钢锦绣华府。
一路之隔，两者的楼面价相差很大，这给准备拿地的企业很大的压力啊，所以你看到这个地在土拍过程中，只有一家在出价。
左手右手一个慢动作，右手左手慢动作重播。
最后看一下，郭店李东李西住宅地块，是贵达置业拿地（即加州东部世界城开发商），楼面地价6277元/㎡，溢价率12%。商业地块也是贵达置业拿地，楼面地价1332元/㎡，底价成交。
NO. 2｜贰
不要再拿土拍楼面价去炒作房价
抛开容积率谈楼面价，就是在耍流氓。
更可笑的是，有些人还在利用土拍炒作房价，真的是把购房者的智商不放在眼里。现在的土拍，已经失去了炒作房价的价值，因为无论是从过程还是结果来看，土地市场已经早已转凉。
韩仓河楼面价过万，济南房价进入2万时代？这样的论调，太可笑！
现在很多购房者已经知道容积率这个东东，再用楼面价去忽悠去制造市场恐慌，已经有点滑稽了。
通过去年年底到今天的土拍，济南楼市参考认为，济南土地市场已经趋于平淡，高起点且相对“合理”的楼面起始价+低溢价已经是市场的主流，严防流拍打击市场，又要制衡高溢价高价地对市场的灼伤，如果这是一场电影，那么导演的意图很明显，稳定。
只是导演有情，演员（开发商）已经没钱了。现在开发商要做的事赶快回款。如今拿地相对积极的是在济南土拍储备不足的房企，再不拿地就要离开游戏桌，不得不拿；还有一类房企拿地也相对积极，那就是试图进入济南市场的房企，比如这次的金地。
NO. 3｜叁
该如何面对如今济南的楼面价？
一直以来，很多人唱多房价，最近市场转凉，看到了不少重新冒头的空军。
真正有需求的购房者还是要独立理性判断楼市，以及自身情况，千万不要别多军空军影响自己，进而跑偏。
目前，济南的新房房价体系已经基本上定型。不可否认成交的土拍楼面价对于济南房价有很大的影响。但我们要理性看待。
楼面价涨，不绝对意味着房价要涨，它改变的是人的预期：面粉都比面包贵了，所以二手涨了。但面粉也有可能做不成面包的，当年的唐冶帝华地王退地还历历在目呢。
同样的道理，楼面价跌了，也不绝对代表着房价会跌，他改变的依然是预期：楼面价不再疯涨了，甚至微跌了，在限价的大环境下，意味着新房房价不会一直上涨了，购房者有更多的时间和空间去理性选房了。
其实，济南楼市参考不喜欢预测和分析，因为这容易被打脸。但我们又不得不去分析和预测，因为我们希望我们提供的信息对于购房者是有一定的参考价值的。
这次，我们认为，济南二手房会理性回归，一手新房通过地价构建新的价格体系，但接下来，某些板块前几年“高溢价”的高价地，日子真的会很难过了。整个济南楼市会进入一个比较难受的状态，开发商难受，2万+的房子去化很慢；刚需难受，眼瞅着低价房越来越少；高价地更难受，谁来解救一下？
从去年年底的土拍，到今天的土拍，济南一次次的土拍正在慢慢的改变市场。如果土地市场长此以往，楼市转向恐怕就不远了。
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