最近，村長陸續收到深圳各大中介機構發過來的半年總結報告，一一地在看，在分析，其中一些數據挺有價值含量的，今天先和大家談談上半年深圳的二手房市場。
深圳作為一個地少人多的一線城市，是一個典型的存量房市場。村長年初看過保利地產的一份內部研究報告，國內目前進入存量房時代的城市還不是特別多，但一線城市都是，深圳就更不用說。
所以說，二手房釋放了整個深圳樓市很多的信息信號，從其中可以大致看清楚深圳樓市的走向。我簡單地列幾點供大家分享討論：
NO. 1｜壹
2018年上半年二手房交易中住宅佔比達到了88.4%，再次小幅擴大。值得注意的是，在2013年、2015年、2016年等市場較好的年份，二手住宅佔比也都在90%左右。
這背後的事實是，新房的相對稀缺導致剛需不得不大量轉向二手房。
樂有家數據顯示，2018年上半年深圳批准預售11545套住宅，共成交12804套，二手住宅成交量則是33704套。
簡單算了一下，住宅方面二手和一手的比例是2.63，二手住宅佔住宅總數的72.47%，相當於每7套住宅交易就有5套是二手住宅。
這一數據和我們關於深圳樓市的一貫印象是相符的：新房一房難求，但二手的倒是有大把的選擇。
NO. 2｜貳
二手房中，非住宅類（含商業、辦公、其他類物業）成交佔比縮減至11.6%，二手非住宅類產品不景氣的現象依舊存在。
這個說直白一點，就是你現在買的那些公寓、商鋪、寫字樓啥的，沒人接盤或少有人願意接盤。所以，這個你一定要注意，首選還是住宅，有些公寓和寫字樓都是坑。
這裡面，一個很重要的原因是一手非住宅類供應比較充足。就以寫字樓為例，上半年深圳寫字樓市場供需兩旺，高力國際預計下半年或將有約130萬平方米的新增供應入市。未來三年，深圳核心地區新增甲級寫字樓供應超過600萬平方米。
所以，這口湯還輪不到二手市場喝。
NO. 3｜叄
成交量方面，2018年上半年二手房成交3.81萬套、二手住宅3.37萬套，環比分別小幅回落6.4%、2.5%，但是同比分別增長15.1%、16.2%。
環比增幅受週期影響較大，正的同比增幅說明了深圳的二手房市場略有回暖。
但有一點你要特別注意，別看鏈家啥的，很多盤掛的都是天價，但沒幾套成交的。業主惜售情緒較濃，心理價位變強，但是置業者也沒有恐慌追高買入。
博弈的結果就是，景氣度不會一下子變好，房價大概率會延續小幅波動上行。
NO. 4｜肆
上半年二手房價格穩中有升。根據深圳貝殼成交系統數據統計，2018年上半年二手住宅成交均價為5.73萬元/平方米，環比上漲2.2%，同比上漲5.4%。
上半年6萬元/平方米以上的二手房交易佔30.6%，增加4.5%且各區間同步擴大，這也反映了上半年二手房價上漲的趨勢。
這個數據比較關鍵，簡單說：
1、深圳二手房價仍在漲，慢慢在漲；
2，深圳二手房確實比一手房要貴，上半年深圳一手住宅均價是5.42萬元/平方米。
當然一二手倒掛和限價有很大的關係。上半年什麼5000萬蹲牆角、200萬排隊淋雨大家都見識過了，村長就不多說了。
NO. 5｜伍
分區來看，龍崗、鹽田兩區二手房均價環比小幅回落，其餘各區上漲，其中寶安、南山兩區環比分別上漲3.8%、3.0%，同比分別上漲8.4%、6.7%，漲幅快於其他區域。
村長的理解是，不管是新房，還是二手房，熱點片區的價格具有較強的攀升動能。一是這些區域符合深圳一路向西的發展走向，是當下發展的重點；二是這些片區有新房陸續上市，有不斷的刺激。
像南山，潤府三期可能吸引了大部分人的目光，但是華潤城潤府的二手房其實也賣得非常好，上半年月均成交36套，居深圳樓盤首位，成交均價10.37萬元。與招商雙璽隔海相望的半島城邦月均成交14套，均價9.35萬元。
可以對比的是，福田和鹽田，基本沒啥新盤入市，也就談不上有啥驅動力了。
NO. 6｜陸
一些業主存在惜售，導致市場供需矛盾擴大，優質房源存在一定的漲價。
這句話是什麼意思呢？意思其實是，學位房，地鐵房這些漲得多，比如百花片區；熱點片區漲得多，比如深圳灣、香蜜湖這些。
以學區房為例，報告顯示，上半年學區房價格平均漲幅為9.9%，均價水平為8.75萬元/m2，超過均價5.73萬元近53%的幅度。事實上，由於均價已經將學區房包含在內，所以學區房價格超過非學區房價格的幅度可能更高。
南山區學區房漲幅明顯，漲幅前五的學區有三個位於南山區，分別是南山區深圳灣學校學區、南山第二外國語學校海德學校、南山外國語學校高新。
NO. 7｜柒
總價方面，上半年200-300萬元低價物業成交增加，其餘變化很小。主要是200-300萬元是很多資金有限的置業者的選擇，比較多的集中在鹽田、羅湖、龍崗，也是今年總價中位數成交回落的原因。
值得注意的是，市場存在一定的分化，中低價位、豪宅物業增加，中端物業反而縮減，夾心層改善型需求乏力 。
NO. 8｜捌
成交面積方面，60-90平方米為市場主力，佔比46.9%，接近一半；羅湖小面積佔到45.4%，福田、鹽田亦超過30%，
像羅湖交易最多的翠竹旭飛華達園，就是典型的小戶型樓盤。該樓盤上半年月均成交16套，均價在4.7萬元。
這一點和市場存量有較大的關係，羅湖區小戶型二手房總量較大，上車門檻比較低，一些首次置業或者期望收租的投資客他們會選擇羅湖；而福田有些小戶型學位房物業、或者辦公區域周邊的小戶型也十分收到年輕人的青睞。
NO. 9｜玖
年齡方面，原關外三區（寶安、龍崗、龍華）買賣雙方年齡都相對偏低，一是房價相對較低，對於經濟實力不強的年輕人來說，可以說是首選；二是房屋戶型、小區環境相對較好，比較吸引年輕人。關內四區（福田、南山、羅湖、鹽田）的購房者當中，有不少是關注學區、豪宅的改善型購房者，他們的年齡相對偏大。
購房者平均年齡從2017年的32.88歲增長到2018年上半年的33.38歲，說明在深圳買得起房的年紀越來越往後推了。
綜合7、8、9點來看，羅湖、鹽田、龍崗、寶安的小戶型是剛需上車的首選。
NO. 10｜拾
60個片區中，上半年同比漲幅最高的不出意外是南山深圳灣片區，漲幅17.8%，均價15.13萬元；其次是福田的百花園嶺片區和南山科技園片區，漲幅分別為12.4%和10.7%，均價分別為10.09萬元和9.41萬元。
在普遍回暖的市場中，有3個片區出現了下滑，分別是羅湖的布心片區和龍崗的寶荷、龍中片區，分別下滑0.7%、0.2%、0.6%，購房者要注意避險
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