最近，村长陆续收到深圳各大中介机构发过来的半年总结报告，一一地在看，在分析，其中一些数据挺有价值含量的，今天先和大家谈谈上半年深圳的二手房市场。
深圳作为一个地少人多的一线城市，是一个典型的存量房市场。村长年初看过保利地产的一份内部研究报告，国内目前进入存量房时代的城市还不是特别多，但一线城市都是，深圳就更不用说。
所以说，二手房释放了整个深圳楼市很多的信息信号，从其中可以大致看清楚深圳楼市的走向。我简单地列几点供大家分享讨论：
NO. 1｜壹
2018年上半年二手房交易中住宅占比达到了88.4%，再次小幅扩大。值得注意的是，在2013年、2015年、2016年等市场较好的年份，二手住宅占比也都在90%左右。
这背后的事实是，新房的相对稀缺导致刚需不得不大量转向二手房。
乐有家数据显示，2018年上半年深圳批准预售11545套住宅，共成交12804套，二手住宅成交量则是33704套。
简单算了一下，住宅方面二手和一手的比例是2.63，二手住宅占住宅总数的72.47%，相当于每7套住宅交易就有5套是二手住宅。
这一数据和我们关于深圳楼市的一贯印象是相符的：新房一房难求，但二手的倒是有大把的选择。
NO. 2｜贰
二手房中，非住宅类（含商业、办公、其他类物业）成交占比缩减至11.6%，二手非住宅类产品不景气的现象依旧存在。
这个说直白一点，就是你现在买的那些公寓、商铺、写字楼啥的，没人接盘或少有人愿意接盘。所以，这个你一定要注意，首选还是住宅，有些公寓和写字楼都是坑。
这里面，一个很重要的原因是一手非住宅类供应比较充足。就以写字楼为例，上半年深圳写字楼市场供需两旺，高力国际预计下半年或将有约130万平方米的新增供应入市。未来三年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米。
所以，这口汤还轮不到二手市场喝。
NO. 3｜叄
成交量方面，2018年上半年二手房成交3.81万套、二手住宅3.37万套，环比分别小幅回落6.4%、2.5%，但是同比分别增长15.1%、16.2%。
环比增幅受周期影响较大，正的同比增幅说明了深圳的二手房市场略有回暖。
但有一点你要特别注意，别看链家啥的，很多盘挂的都是天价，但没几套成交的。业主惜售情绪较浓，心理价位变强，但是置业者也没有恐慌追高买入。
博弈的结果就是，景气度不会一下子变好，房价大概率会延续小幅波动上行。
NO. 4｜肆
上半年二手房价格稳中有升。根据深圳贝壳成交系统数据统计，2018年上半年二手住宅成交均价为5.73万元/平方米，环比上涨2.2%，同比上涨5.4%。
上半年6万元/平方米以上的二手房交易占30.6%，增加4.5%且各区间同步扩大，这也反映了上半年二手房价上涨的趋势。
这个数据比较关键，简单说：
1、深圳二手房价仍在涨，慢慢在涨；
2，深圳二手房确实比一手房要贵，上半年深圳一手住宅均价是5.42万元/平方米。
当然一二手倒挂和限价有很大的关系。上半年什么5000万蹲墙角、200万排队淋雨大家都见识过了，村长就不多说了。
NO. 5｜伍
分区来看，龙岗、盐田两区二手房均价环比小幅回落，其余各区上涨，其中宝安、南山两区环比分别上涨3.8%、3.0%，同比分别上涨8.4%、6.7%，涨幅快于其他区域。
村长的理解是，不管是新房，还是二手房，热点片区的价格具有较强的攀升动能。一是这些区域符合深圳一路向西的发展走向，是当下发展的重点；二是这些片区有新房陆续上市，有不断的刺激。
像南山，润府三期可能吸引了大部分人的目光，但是华润城润府的二手房其实也卖得非常好，上半年月均成交36套，居深圳楼盘首位，成交均价10.37万元。与招商双玺隔海相望的半岛城邦月均成交14套，均价9.35万元。
可以对比的是，福田和盐田，基本没啥新盘入市，也就谈不上有啥驱动力了。
NO. 6｜陆
一些业主存在惜售，导致市场供需矛盾扩大，优质房源存在一定的涨价。
这句话是什么意思呢？意思其实是，学位房，地铁房这些涨得多，比如百花片区；热点片区涨得多，比如深圳湾、香蜜湖这些。
以学区房为例，报告显示，上半年学区房价格平均涨幅为9.9%，均价水平为8.75万元/m2，超过均价5.73万元近53%的幅度。事实上，由于均价已经将学区房包含在内，所以学区房价格超过非学区房价格的幅度可能更高。
南山区学区房涨幅明显，涨幅前五的学区有三个位于南山区，分别是南山区深圳湾学校学区、南山第二外国语学校海德学校、南山外国语学校高新。
NO. 7｜柒
总价方面，上半年200-300万元低价物业成交增加，其余变化很小。主要是200-300万元是很多资金有限的置业者的选择，比较多的集中在盐田、罗湖、龙岗，也是今年总价中位数成交回落的原因。
值得注意的是，市场存在一定的分化，中低价位、豪宅物业增加，中端物业反而缩减，夹心层改善型需求乏力 。
NO. 8｜捌
成交面积方面，60-90平方米为市场主力，占比46.9%，接近一半；罗湖小面积占到45.4%，福田、盐田亦超过30%，
像罗湖交易最多的翠竹旭飞华达园，就是典型的小户型楼盘。该楼盘上半年月均成交16套，均价在4.7万元。
这一点和市场存量有较大的关系，罗湖区小户型二手房总量较大，上车门槛比较低，一些首次置业或者期望收租的投资客他们会选择罗湖；而福田有些小户型学位房物业、或者办公区域周边的小户型也十分收到年轻人的青睐。
NO. 9｜玖
年龄方面，原关外三区（宝安、龙岗、龙华）买卖双方年龄都相对偏低，一是房价相对较低，对于经济实力不强的年轻人来说，可以说是首选；二是房屋户型、小区环境相对较好，比较吸引年轻人。关内四区（福田、南山、罗湖、盐田）的购房者当中，有不少是关注学区、豪宅的改善型购房者，他们的年龄相对偏大。
购房者平均年龄从2017年的32.88岁增长到2018年上半年的33.38岁，说明在深圳买得起房的年纪越来越往后推了。
综合7、8、9点来看，罗湖、盐田、龙岗、宝安的小户型是刚需上车的首选。
NO. 10｜拾
60个片区中，上半年同比涨幅最高的不出意外是南山深圳湾片区，涨幅17.8%，均价15.13万元；其次是福田的百花园岭片区和南山科技园片区，涨幅分别为12.4%和10.7%，均价分别为10.09万元和9.41万元。
在普遍回暖的市场中，有3个片区出现了下滑，分别是罗湖的布心片区和龙岗的宝荷、龙中片区，分别下滑0.7%、0.2%、0.6%，购房者要注意避险
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