最近，融360公佈了最新一期的房貸利率報告。結果顯示，2018年6月，全國房貸利率已連漲18個月。其中首套房貸款平均利率已達5.64%，是基準利率的1.151倍，同比上漲了15.34%。而二套房貸款平均利率已達6.01%，已是基準利率的1.227倍。
網上有算過，貸款100萬，首套房，30年要多掏16萬元的利息。
別看全國首套房貸平均利率只有5.64%，僅在基準利率的基礎上上浮了15%左右，但是你在熱門城市買房，這個比例要麼拿不到貸款，要麼你得“拿出點誠意才行”。
銀行不賺錢啊，上浮15%現在已經算低的了，所以他給的額度也不算多，就那麼點慢慢來。很多人等房貸都快等瘋了，還有的人因此陷入了連環單的糾紛，損失了不少定金。
當然，你要想快點拿到房貸，利率要麼上浮一點，要麼“拿出點誠意”，比如在我們銀行花幾十萬買個理財產品等等。
而在更多的城市，查房子查房貸的範圍已經擴展到全國了，比如武漢，在本地沒房子，但在外地有房子有房貸，房貸利率直接上浮30%，利潤要被吞噬一大塊。
房貸利率這點糟心事兒，只有房價能解決。
放在兩三個月前，30年才多出16萬元的利息，還真不算啥。你看住房大數據聯合實驗室公佈的一組數據就知道了：
西安拔得頭籌，5月份房價同比上漲了88.98%，當然西安也遭遇重挫，因為搖號問題鬧得沸沸揚揚，最後還率先推出了一個在線預約系統——“商品住房意向登記平臺”。你要想在西安買房，先得在這個平臺過一遍篩子。所以，如果你早些時候在西安成都這種城市搶到了一兩套二手房，誰還在乎房貸利率那點事兒呢？一年的漲幅就遠超這點錢了。
不過，當風口已過，預期降溫，那就是兩回事了，賣房子的人會考慮，還有多少人能買得起我的房子，買房子的人會想，房價都停漲了，房貸利率還在漲，現在買還划算嗎？炒房客也會想，我套現的週期是不是又變長了，賬面上那點收益會被槓桿侵蝕掉更多。
現在買房的沒有真正的剛需。
只要一切不符合預定程序，恐慌就來了。
過去十多年的預定程序是這樣的：
開發商判斷要上漲，竭盡所能借錢，然後吃進土地，越多越好，慢開發，緩開盤，等待行情的抬升。這個行情既包括土地價格也包括房價。
至於購房者，當然是聞風而動，哪裡有規劃，哪裡有窪地，就扎向哪裡，組團購房。然後不斷的更新換代或者裂變成更多的房子。
但現在的確有點不一樣了。
業主要求退房了。比如北京通州的K2十里春風，老業主4萬入手，現在價格低至2.6萬。但即便如此，房子還是不好賣，接下來這個項目恐怕還得繼續降價。
高週轉是房企致勝的法寶，但2018年以來，“高週轉”已經被空前重視。
在稍早前，碧桂園恆大等房企內部文件顯示，它們對“高週轉”的要求已經到了極致。一塊地到手，不到半年就必須回款。此外，房企也不那麼敢繼續捂盤了，碧桂園是典型代表，它在杭州的捂了半年，仍然是原價放出來了。
捂盤犧牲了財務成本，卻看不到政策鬆綁的可能，不少房企開始選擇少拿地，多賣房。價格更務實，加快回款，一個項目少賺點，但10個項目就能把利潤堆上來。
假設他們預測房價繼續上漲，繼續捂盤才是最好的選擇，但高週轉到極致，顯示了房企的對未來樓市的憂慮。如果房價一直保持不漲不跌的狀態，高速度就成了追求規模和利潤唯一的出路。
很顯然，在外部壓力以及棚改變數的影響，加快回款穩住現金流，降低債務壓力已經是當務之急。從今年下半年開始，未來3年左右，大量債務將要到期。而轉型最早的萬科也有點茫然“方向是明確的,路徑是不清晰的”。這段時間以來，內房股表現不佳也就可以理解了。
從需求端來看，安居客最新報告顯示，6月份全國新房和二手房的供應量成交量均雙雙下滑，全國互聯網找房熱度也在下降，觀望情緒漸濃。
2018年，樓市走到現在，真正讓行業感到不安的依然是潛在需求的不足。
棚改熄火讓房企擔心需求跟不上，房企不捂盤，房價漲不動，房貸利率卻在不斷上漲，大家房而不敢買了。
二手房也是如此。以北京和上海為例，6月份北京的二手房成交量環比下跌22.6%，短暫的反彈行情即告結束，而在上海，現在賣二手房普遍要讓價，十幾萬至幾十萬不等。
準備了一大桌菜，結果大家都不敢動筷子，那滋味只有自己能體會。
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