本文码字工：哥们
部分素材综合来源于观点地产、地产深度报道、舞步财经、经济观察报
今天上午，南京地产界的朋友圈出现了一张大红色、主题为“热烈庆祝弘阳地产集团有限公司于香港联合交易所主板成功上市”的飞机稿，股份代号：1996.HK。
其实关于“弘阳地产要上市”的消息，绝对是南京地产界的一桩盛事，早在几个月前已经被弘阳广而告之。可有意思的是，据官方消息，弘阳地产的上市应该是7月12日，在香港联合交易所敲钟。
可今天才7月11日，这提前通过飞机稿刷朋友圈的宣传直接点明“成功上市”，未免也太心急了吧？毕竟这个时间点，弘阳地产还没有上市，这种与事实不符又操之过急的做法，还真有点让人看不懂。
在这样大红色飞机稿刷屏没一会，就收到紧急通知，所有关于上市的飞机稿全部撤下。对方的解释是，不是他们内部发的，不知道从什么地方流出来，上市时间是明天，到时候会有集中推广。
这看起来似乎是营销品牌的人开了一个不伦不类的玩笑、犯了一个低级的错误，可作为一个明天就要在香港敲钟上市的房企，这种“乌龙刷”也看得出弘阳一种过于表现或者说不成熟的心态。
本土房企上市
一场南京地产圈的盛事
其实作为南京本土房企，弘阳地产集团上市绝对是南京地产界的一桩盛事。毕竟南京已经许久没有本土房企上市的消息了，上一波本土房企的上市潮还是2013年的时候。
那一年，朗诗集团宣布将通过收购方式控股港股上市公司深圳科技，意味着，已为上市筹划多年的朗诗集团终于借壳登陆香港资本市场。悄然之间，包括新城、金轮等江苏本土房企相继赴港上市。
当时调控压力与私募难度不断增加的情况下，从港股市场上募集资金成了房地产开发企业现实的一种选择。算上之前在上市的栖霞建设、苏宁环球、南京高科以及凤凰置业，当时的江苏本土房企已在资本市场上形成了集团合力。
可也从那时之后，再少有听到南京本土房企上市的消息。
因此，这一次弘阳地产的上市，称得上是整个南京地产圈的盛事。
开启全国化征程、上市、冲击千亿目标
弘阳如何一步一步冲刺IPO
不同于闽系房企大多起步于福建，弘阳集团董事长曾焕沙的发家之地在南京。
1995年，28岁的曾焕沙离开海南，怀揣500万元回到南京。因为此前在海南积攒的瓷砖等建材批发经验，初到南京的曾焕沙将掘金途径选为装饰城，自此，南京浦口区的红太阳装饰城开业，成为当地人气颇旺的装饰建筑材料批发零售基地。
1999年，曾焕沙的地产版图开始布局，同年，作为住宅开发平台的南京红太阳正式成立。
2000年，弘阳的首个地产项目旭日华庭开工。
2003年，弘阳首个住宅小区弘阳旭日华庭入市，创造的日销842套佳绩至今被人津津乐道。随后，弘阳在江北陆续推出“旭日”品牌住宅与写字楼项目。
2006年，弘阳的地产业务扩展到商业地产领域。
如今，弘阳产品项目已涉足南京江北、江宁、奥南及城北幕燕板块，全面深耕金陵。2017年年末全新的弘阳广场即将开业，2018年弘阳的高端住宅燕澜七缙已经开售……
随后，深耕南京、辐射苏皖、开展长三角的布局，弘阳地产的发展一直稳步向前，张弛有度地发展着。
节奏在2017年底发生变化。
2017年，弘阳地产首次提出了千亿规模日程表：2020年达到千亿规模，在做大南京市场的同时，加大对华东市场的布局。当时弘阳的销售额仅178.1亿元人民币，在百强房企中排名第95。
为了冲刺上市以及在2020年达成千亿规模，弘阳地产一改过去稳健的作风，衔枚疾进。这家曾经偏安一隅的中小房企内部，一年多时间里发生了天翻地覆的变化，弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡——闽系房企老板们（泰禾、旭辉），复制这些企业的规模发展路径：开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。
IPO之前，弘阳地产已在国内招兵买马，港股IPO聆讯期间，弘阳新团队悉数亮相
变化一：疯狂挖人
为了冲刺上市以及在2020年达成千亿规模，弘阳一气呵成在地产圈掀起了一轮空前的 “挖人大战”，10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管携手空降弘阳。
这一轮“挖人大战”始于2017年11月，旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张良率先加入弘阳，出任弘阳集团执行总裁。
今年3月1日，这一节奏发展到了高潮，弘阳高调举行了一场9位高管集体入职的仪式，市场争相打听弘阳为何方神圣，广纳贤才一时风头无俩。
这些空降弘阳的高管们，其背景中的相似之处为皆来自“新千亿”房企，这些房企近年来高速增长，成功实现百亿到千亿的飞跃。显而易见，弘阳想复制这些房企新势力的成长路径。如同碧桂园高管转战阳光城后，复制碧桂园模式一般。
变化二：搬迁总部
搬迁总部。今年3月，弘阳集团（上海）总部正式启用，形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部，设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。
变化三：疯狂拿地
为了实现千亿目标，弘阳地产开始花式、疯狂拿地，向华东地区扩张。
据不完全统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。今年以来，弘阳已经获得15个项目，占地面积约88.6万平方米，总对价约为70亿元。
对于拿地方式，弘阳地产也曾表示，拿到价格较合理的土地主要源于合作。
“弘阳地产从2014年已陆陆续续有很多项目跟各类企业进行合作，到目前为止，已和百强中的45家企业在不同项目有合作，合作模式方面也是多种多样，包括联合操盘、小股操盘、轮流操盘。从2016年到2017年，花了同样的钱但是得到了更多的土地储备。”
据公司方面公开资料，弘阳地产目前拥有683万平方米土地储备，大部分位于长三角，其中50%分布在二线城市，还有25%在强三线城市，其他的约25%在三四线城市。
积极扩张布局的成绩是有目共睹的，2017年弘阳地产跻身南京房地产销售面积前三名，然而在销售面积大幅提高的背后是2017年的营收其实是相对下滑的。
数据显示，弘阳地产2015年至2017年的营收分别为53.7亿元、87.7亿元、61.4亿元。虽然2016年营收最高，但净利润为近三年最低，其2015年至2017年的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元，由此可看出，2016年是增收不增利。
出现这一情况的原因，与弘阳地产2016年毛利率突然大减有很大关系。据招股说明书显示，弘阳地产2015~2017年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率较2015年下降了12.8个百分点。
变化四：高负债
然而要命的是，在大举拿地扩张的同时，弘阳地产也摆脱不了房企的通病，就是高负债。
数据显示，2015年至2017年，弘阳地产的资本负债率为119%、136%、137%，在同行业内排名较高。
截至2017年12月30日，弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款占未偿还债务总额的60.1%，大量未偿还债务集中在近两年中，短期还款压力较大。
而且，弘阳地产近几年的经营现金流也可谓越来越紧张。2015年至2017年其经营活动现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2017年同比下降492.59%。然而弘阳地产却认为自身负债结构相对均衡，整个集团的财务报表是比较稳健和健康的。
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