“大多數購房人在確定買房預算後，率先面臨的問題就是，是選擇新房還是二手房？此前，受樓市供應結構影響，北京樓市低總價新房供應量持續低位運行，手持500萬-600萬元的預算，購房人在新房市場選擇並不多。近期，大批限競房集中入市，限房價、競地價政策出臺前出讓的部分地塊也即將入市銷售，其中不乏低總價、高品質的中小戶型產品。500萬-600萬元的預算，除了城區的老舊二手房，在目前的市場上能買到什麼樣的新房？購房人又該如何選擇？”
500萬 城區老舊二手房主流成交價格
2018年上半年，北京新房新增供應降至歷史低位，大量置業需求湧向二手房市場。據我愛我家(5.750, -0.24, -4.01%)市場研究院統計，2018年上半年北京全市二手住宅網籤總量為76640套，環比2017年下半年增長57.6%，同比2017年上半年下降10.9%，在半年走勢上結束了2017年的兩連降，走出了半年不足50000套的低谷。
在成交戶型結構上，據我愛我家市場研究院數據統計，2018年上半年，北京二手住宅交易中一居室佔21.9%，兩居室佔55.7%，三居室的佔比為20.9%，兩居室仍是交易的絕對主力，佔比超過五成。根據鏈家網給出的5月北京二手房參考均價62459元/平方米，80平方米左右的兩居，總價區間基本在500萬元。不過，這個總價，如果在城區，選擇的侷限性很大。
近幾年，朝陽、海淀、豐臺仍舊是北京二手房成交“大戶”。三區的成交量佔比位於全市前列。在北京二手房成交量最大的朝陽區，500萬-600萬元的二手房，成為市場的主力軍。
《廣廈時代》在東四環周邊的二手房中介調查發現，總價在500萬元左右的兩居室是成交週期較短的一類房源，但大多落成年代較久。以位於四惠東的興隆家園為例，5月底成交的一套90平方米西南朝向的兩居，2005年入住的房源，成交總價510萬元，成交週期僅一個月。
而在類似區域，想要買次新的二手房，購房成本就要高出不少。距興隆家園不遠的天鵝灣小區，物業管理等方面在同時期的小區中並不算出色，但入住時間晚，小區整體規劃品質相比興隆家園要高出不少，而價格也相差甚遠。以天鵝灣的主力戶型87平方米兩居為例，單價就可以到90000元/平方米以上，總價已經進入800萬元的區間範圍內。
思源地產市場發展部副總經理郭毅表示，500萬-600萬元的二手房基本要麼位置遠、要麼面積小，戶型規劃不合理。如果是次新房，面積相對比較合理，位置又比較好，有一定品質的，總價在這個區間的房源很少，要想具備這些條件基本都要在800萬-1000萬元這個區間了，五六百萬元對應的基本是老舊二手房。
限競房大都符合預算 普通新房選擇少
500萬-600萬元，這個預算在二手房市場雖然有不少選擇，但可選房源類型卻比較單一，而退回到新房市場呢？這個預算能夠買到什麼樣的新房？
在限競房開閘前，北京新房市場滿足這個區間段的房源十分有限。由於此前限競房政策尚未最終落地，北京新房市場供應長期低位運行。據我愛我家市場研究院數據統計，其中5月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應量更是刷新了十年來的歷史最低紀錄，僅為368套，僅次於可追溯到的2005年2月的316套。在這樣的整體市場供應情況下，曾經低總價房源集中的幾個板塊，都已經難覓500萬元這一價格段的新房。
以過去兩年有集中供應的門頭溝為例，由於單價的攀升和區域供應結構的變化，500萬元這個價格段的新房，在門頭溝現在已經成了稀缺產品。《廣廈時代》瞭解到，目前門頭溝在售的幾個項目都以大戶型為主，總價區間段已經攀升至700萬元以上。
由於供應量少，少數幾個符合這個預算的項目，一入市就受到了購房人的關注。近期，位於昌平南邵站附近的純新盤招商都會中心首次開盤，雖然地塊不受價格、面積的限制，但項目仍選擇以88平方米的三居作為主打戶型。500萬元的總價，在近期北京的純商品房中並不多見，全明通透戶型，整體空間佈局合理，有明確的動線設計，相比老舊二手房，如今的新房戶型設計上的優勢極為明顯，對於購房人家庭結構的變化也進行了充分的考慮。
除該項目之外，同位於昌平的領秀慧谷、公園悅府，位於石景山的中海寰宇天下，順義的中海國際城等項目，近期都有產品在售，如果只想買普通商品房的購房人，可以重點關注。
另一方面，正在集中入市的限競房是手握500萬元左右預算的購房人，入手新房的主要選擇。從目前出讓的限競房地塊看，除了西城、海淀、豐臺少數幾個內城地塊外，其他土地都有500萬元這個區間的房源供應。此前首次開盤即售罄的瀛海府，即滿足這一價格條件。
《廣廈時代》統計發現，目前已經確定案名的25個限競房中，共有15個單價在45000元/平方米以上，除西城、海淀、豐臺三個價格較高的項目為，大部分都可以提供500萬元這一區間段的房源，其中多個項目都將在近期陸續入市。
限競房變現週期長 價格仍有大優勢
手握這個預算，購買新房，限競房和普通商品房該如何選擇？
有業內人士指出，在一些熱點區域，限競房的價格優勢是十分明顯的。像限競房首輪開盤的瀛海府，其所在的區域內純新商品房項目價格基本都在65000元/平方米以上，相較52449元/平方米的銷售均價，瀛海府在價格上有很大優勢。
而在近幾年新興的高端住宅聚集區孫河，瑞悅府等限競房不到7萬元的均價也極具優勢。而且，在這些高端住宅的聚集區，如果不選擇限競房，也幾乎沒有中小戶型可以選擇，限競房可以說給了剛需購房者進入這些熱點區域一個機會。
不過，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清。根據北京市最新出臺的《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，即使不被轉成共有產權房，限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易，這個週期對於很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。
郭毅指出，在限購時代，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通週期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高，家庭的結構有可能會改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房。
反之，如果購房人認為自己的家庭結構很穩定，收入也很穩定，對目前限競房主流提供的90平方米左右的小三居、140平方米左右的小四居產品感覺比較滿意，未來8年到10年可能並不想換房，那限競房就是目前市場上比較好的選擇。
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