文\潘永堂
當下最熱兩大區域，北有雄安，南有大灣區
對房企而言，雄安已很難進入，大灣區還有機遇。
就大灣區而言，全球60%的經濟總量來自海灣港口地帶及其直接腹地。而目前，全球最為典型的大灣區共有四個——美國紐約灣區、舊金山灣區、日本東京灣區和中國粵港澳大灣區。
目前粵港澳灣區排名灣區第四，但未來伴隨中國崛起和粵港澳世界級城市群的融合，粵港澳大灣區將成為世界第一大灣區。同時，從地產角度來看，預估大灣區地產銷售額將高達1.5萬億。
風口強勁，未來已來！
大灣區也瞬間成為地產50強，20強的香饃饃。無論是本土房企，還是百強外來者，紛紛戰略性佈局大灣區。
比如粵港澳本地本土開發商龍光、方圓、時代等都
高度聚焦大灣區，貨值高達幾千億甚至上萬億；而外來千億級開發商龍湖、旭輝、正榮、金科都在2017年、2018年提出加大華南和粵港澳大灣區城市投資的戰略。作為外來全國性房企，龍湖2018年正在衝擊2000億，而在千億量級時，龍湖南下佈局大灣區，雖稍微晚些，但2、3年卻表現出強勁的增長勢頭。
2015年，龍湖首次進入廣州，隨後進軍佛山，2017年龍湖深圳區域公司成立僅一年就斬獲深圳，香港土地，並擬定佈局惠州、汕頭汕尾，而2018年年初龍湖佈局珠海，出手三輪，拿下珠海三幅地塊……對大灣區而言，龍湖雖來的晚，但滲透極快，一種更立體、更全局、更縱深的龍湖式大灣區佈局格局初步形成。
Part 1
佈局“全一線”，龍湖全覆蓋
千億房企，都不會捨棄廣、深、港這三大樓市超級戰場！就在2018年，
一些衝刺千億的百億量級中型房企，因為很難高週轉，他們果斷做出暫時放棄進軍一線城市的“戰略決策”，而佈局門檻相對較低且能適度高週轉的二、三線核心城市；
一些剛突破千億或是千億左右的大型房企，考慮到千億之後的可持續發展，戰略性提出加大華南城市拓展和進軍廣深一線城市的“新動作”。他們坦言，一家千億級房企繼續生長，怎能不在北上廣深全覆蓋佈局？怎能不進入廣深？
龍湖，一直青睞中國核心城市，尤其是一線！
除了較早拓展北京、上海之外，最近2、3年，龍湖2015年落子廣州，同時，2017年龍湖又落子深圳、香港。
值得一提的是，龍湖深圳區域公司雖然成立晚，但僅僅一年時間龍湖就快速斬獲深圳、香港多塊土地，這在一地難求的深圳與香港，頗為難得。
Part 2
廣州龍湖 跳躍式姿態
廣州，龍湖不得不進。
2017年，廣州正式進入世界一線城市序列，成為中國第五個晉升ALPHA級水平的城市，在國內排名僅次於香港、北京、上海與臺北。
隨著粵港澳大灣區成為全球最具經濟活力的城市群之一，也伴隨深中通道貫通、港珠澳大橋落成，深茂鐵路和廣佛江珠城際軌道通車，珠三角將形成像舊金山大灣區一樣的城市群，而作為省會的廣州，勢必發揮“世界一線城市”和大灣區核心城市的光芒。
龍湖一進入廣州，就呈現出跳躍式姿態。
2015年首入廣州，首個別墅項目"龍湖首開·天宸原著”，雖然總價破千萬，但首次開盤時場面就火過“剛需”盤，短短1小時左右推出單位基本售罄。
截止2017年末，該項目就已兩載累計超80億傲人戰績，讓業界見識了一下別墅專家的實力。
2017年，龍湖廣州三盤齊發，隨著天奕、雲峰原著、雙瓏原著三項目相繼入市，廣州市場將成為龍湖在粵港澳灣區的重要盈利增長點。
2018年之後，龍湖廣州、佛山6盤鼎力——龍湖將將圍繞廣佛同城，打造天宸原著、春江名城、天奕、雲峰原著、雙瓏原著以及佛山朝安路項目6盤鼎力的態勢，意味著“廣、佛”兩大高能級城市，將成為龍湖集團全面佈局大灣區、發力華南的重要舉措。
Part 3
龍湖深港：一天落兩"子"
繼佈局廣州之後，龍湖大灣區棋子繼續推進。
就在2017年，團隊僅僅成立1年的龍湖深圳公司就在深圳和香港同一天斬獲2塊土地。
為何此刻進入深港？原因大概有三：
其一，龍湖破千億後，一直在尋找新的增長點，以保證龍湖可持續發展；
其二，適配國家級大灣區未來發展戰略，前幾年龍湖就在廣州佈局了，但這還遠遠不夠；
其三，深圳、香港，龍湖一直就很心儀，但過去時機不太成熟，直到2017年，龍湖就在深圳和香港同一天閃電拿地，也某種程度上表達了龍湖對深港的“青睞”。
進入深港之後，深圳區域未來到底能做多大，就是不得不提的目標。
事實上，就在年初，龍湖集團就提出了一個53215戰略，即集團內加速孵化一些區域公司“規模化”，即不同區域分別達到500億，300億，200億，100億的規模，最低的不低於50億規模。
而深圳區域公司，作為大灣區和一線城市的代表之一，未來理論上業績會有快速上升的空間和可能。
首先從當下開工和貨值來看，龍湖深圳區域的香港啟德項目已經開工，而深圳招牌掛的鹽田項目也已開工。其次，從土儲來看，目前龍湖參與的深圳城市更新項目、產業項目已開工。同時，龍湖在深圳龍華、光明也有幾個重要項目在商談；其三，從5個城市來看，深圳和香港相對其它城市，週轉稍微慢一些，所以老潘相信，龍湖未來將加速補充惠州、汕頭、汕尾的項目，價格雖然低一點，但它週轉會更快，反而容易支撐深圳區域規模做大。
Part 4
龍湖深圳區域：雖然來得晚，但會深耕
雖然來得晚，但龍湖會深耕。
1，香港樓市：以戰養戰
香港是一個公開市場，如何做出差異化水平，核心取決於你對這個城市、對這個市場，對你的產品、對你的競爭力的認知。
同時，香港樓市和大陸完全不一樣，龍湖核心是把品質做好，也可以提一些提速，龍湖香港啟德項目已經動工，大約在2019年6月上市。對於香港市場，業內都認為香港週轉非常慢，但龍湖進入之後發現實際相對樂觀。香港住宅項目從拿地、報建、開工、預售、交付差不多要5年的週期，而且香港市場龍湖是首次進入，雖然龍湖對自身產品力、服務力自信，但整體而言，香港這個城市，龍湖還需深度驗證，最終通過第一個項目去“以戰養戰”，但目前從生意邏輯、投資邏輯來說，比想象中會更好。
2，深圳樓市，首先深度融入
深圳是一個非標市場，龍湖的姿態非常端正，即首先深度融入
更關鍵的問題是，龍湖如何佈局深圳？
首先，龍湖會高度看好深圳，短期看政策，中期看土地，長期看人口，尤其深圳市場不能割裂來看，在大灣區新的風口下，深圳會有更大想象空間。
其次，在深圳獲取土地，龍湖是多渠道，多頭並進的策略。比如深圳目前有大量只做一級開發不做二級開發的公司，龍湖態度端正，一方面加大力度與這樣的一級開發公司溝通合作，另一方面龍湖在初期會願意溢價收購項目，快速獲取土地。其次，無論招拍掛，還是收併購，核心還是出價能力，而出價核心是商業模式、產品溢價和成本控制水平所決定，這一點，龍湖反而很有優勢。
其三，龍湖在深圳要踐行客戶邏輯，輸出驚豔龍湖式產品和服務。
眾所周知，深圳是一個偏資源型的一線城市。地產老司機都會說，在深圳，只要買到地，地段好點，項目基本就成功了一大半，如果再做對產品，那麼項目基本就很賺錢了。但是，深圳龍湖表示：
地產後半場，房地產開發越往後端，反而越是“大未來”；
當行業競爭到一定程度，唯有好產品、好服務才能鑄就好品牌！
作為企業，即使買地邏輯很正確，很有利潤空間，但客戶是沒感知的，而且買地本身，與龍湖品牌提升是沒有關係的，客戶真正能看到和感知的核心還是龍湖的產品和服務，所以從這個角度來講，龍湖會在深圳打造驚豔的產品力和服務力，龍湖深圳踐行的是客戶邏輯。”
3，惠州樓市：戰略性進入
深圳很難高週轉，但惠州樓市卻可以跑量，可快速做大規模。同時，龍湖也高度看好惠州樓市的發展機遇。
首先，外溢需求還有巨大空間。
其一，深圳與惠州房價均價價差太高，2017年深圳均價超5萬\平，而惠州才1萬\平，相差4倍。
其次，目前惠州庫存週期也就3個月左右，一改過去庫存量過大的局面。
其三，深圳與惠州本身接壤，未來城際軌道交通開通後，深圳與惠州將無縫對接，距離僅僅30分鐘到1個小時。
一個值得深思的數據是，在2016年，深圳人到惠州買房的比例高達65%。
其次，惠州是資源稟賦豐富的多核城市。
第一，惠州很多區域都有天然的資源 ，無論是大山，還是大海，資源都非常豐富；
第二，惠州是多核城市，板塊差異性也很大，比如大亞灣，巽寮灣、惠陽等板塊特徵、置業邏輯都不一樣；
這兩大特徵，對同樣在大江、大山、多組團的龍湖重慶大本營而言，與龍湖的產品氣質比較匹配，也因此，龍湖在產品特色，產品創新上適應性會不錯。
其三，與深圳、香港是非標、慢週轉市場相比，惠州具有大量招拍掛土地，有大量收併購項目，整個惠州樓市供應量、成交量具有很大體量，所以對龍湖而言，無論是適度的高週轉、產品的適應性和產品溢價，都適合龍湖深圳區域公司規模放量。
Part 5
龍湖大灣區打法
1收購拿地：前置收購，快速決策
結合深圳城市特性，龍湖收購拿地在目標篩選上強調“拿地前移”；而在直接面臨拿地機會時，龍湖強調快速決策，先人一步。
首先，收購土地整個業務價值鏈，越往前走，往往風險越大，未知越多，往往它的土地溢價就會越低，最終土地價格越低。而越是一級開發，土地整理完備，靠後端時，往往溢價是最高的，因為已經接近淨地，這樣龍湖獲取的成本肯定是更高的。
基於此，龍湖在拿地上強調逐漸前移，即力爭大的方向，前端方向去更大範圍、更大選擇去獲取土地來源。比如龍湖過去面向一級整理作為實施主體，而如今整個拿地前置就是直接進村以及從項目初期階段就前瞻進入，注入資金、成立團隊，高效推進。對此，深圳龍湖希望，最多用1到2年時間，達到深圳主流開發商的城市更新，舊城改造的能力。
其次，收購也講究速度和效率，目前業內很多收購項目往往是“多方會談”，而龍湖與其他房企更多是三級架構不一樣，龍湖大灣區多個區域公司更多是二級架構，即深圳區域公司直接對接集團總裁，這樣龍湖在面臨收購決策時，決策層級少，決策效率相對更高。
2龍湖，為深圳樓市產品賦能
儘管龍湖深圳產品還沒亮相，但深圳龍湖未來的創新產品，有信心讓深圳客戶驚豔。
首先，從產品設計而言，龍湖會打造同等面積更多的空間獲得感。即正常的幾房幾廳，龍湖會在同樣的幾房幾廳正常的空間裡延展出更多的空間。這種延展，不是偷面積，而是利用產品設計創新手法去創造一些新意。比如一些意外的空間，一些創意的空間！
其次，從產品品質而言，龍湖會實現極具美學的產品體驗。 龍湖通過部品組合，創意設計，而非簡單成本的堆砌，類似全部用石材貼到樓頂，而是做好組合和設計，最終設計一個比例良好，質感優良，設計美學的高品質社區。
第三，將龍湖五維社區空間呈現給深圳業主。
不是五重景觀，而是五維景觀，這是龍湖對之前五重景觀的升級換代，主要設計原理是適配客戶未來生活場景和居住需求的全新空間打造理念。
第一維是生態維度。即綻放景觀的生命力，深圳氣候條件好，適合植物生長，龍湖會讓植物景觀，不著痕跡但卻宛自天開的自然效果。
第二維是健康維度。即社區標配打造遊憩活動系統+舒適步行跑到+智能燈光系統等；
第三維度是社區交融。即社區互動和樂享便捷，龍湖會在社區打造很多互動的驚喜空間，以此促進鄰里互動。
第四維度是品質精鑄。即所有景觀園林的細節都是有顯著質感、紋理，體現出材料和設計的高品質。
第五維度社區人文。即在物理空間基礎上尊重深圳的文化歷史地脈特徵，植入一些人文元素，表達人文關懷和氛圍。
3服務力：空間即服務，助力人與空間的連接
龍湖集團在年初提出一個命題，即打造人與空間的連接。
對龍湖而言，強調連接，且打造人與空間的連接，是龍湖基於未來市場的一種預判。
雖然龍湖今天是一家傳統的企業，也身處一個傳統的行業，但龍湖的使命要做傳統行業的未來企業，龍湖預見並深信未來市場將是一個高度人工智能、大數據主導的信息時代。
那麼在未來時代與龍湖融入和連接點在哪裡？未來龍湖如果做未來的企業，今天應該提前具備什麼樣的能力？基於這個思考，龍湖在2018年年初提出“空間即服務”的概念。
什麼是空間即服務？
其一，未來的產品是場景化，而不是機械式提供一套房子，一個戶型。而核心是通過真正人性化設計，形成對用戶的動線，用戶互動性，用戶社交空間會前瞻設計，最終真正洞見和滿足客戶的未來生活，工作和社交場景，未來龍湖產品和服務會從這個視角去不斷創新；
其二，專注城市、社區、商區、住區的商業機會，參與城市空間的服務重構；
其三，佔據城市及交通的重要節點，關鍵節點，服務大流量、大容量的客戶，打造生活圈消費地；
其四、把握人工智能，大數據等新技術趨勢。創新業務模式，提升數字化競爭力。
在深圳龍湖看來，空間即服務，絕不是一個概念，也不僅僅是一種物理的連接，未來核心會兩大落地。
其一是對空間的功能性，參與性要求的標準會更高，更細；
其二是這種空間即服務的理念最終一定會兌現到產品力、服務力上。比如戶型、園林設計、軌道交通，地鐵上蓋的物業。
4龍湖長租公寓：輕中重組合的生意邏輯
長租公寓在未來是一塊很大的蛋糕，而眼下到未來一直是風口。
龍湖，既是先行者，又是戰略高度鎖定。
2016年龍湖在行業率先試水長租公寓，但僅僅1年實踐，2017年龍湖就將長租公寓升級為龍湖集團四大主航道業務之一。
顯然，長租公寓，龍湖要玩真的。
更關鍵的問題是，長租公寓的生意模式是什麼？這一點，龍湖已經有明確的邏輯，從投資邏輯來算是合適的，自此，龍湖一旦驗證確認冠寓的盈利模式就開始全國加速擴張了。
目前僅僅在深圳冠寓就已經開業2000間，在建2000間，2018年年底深圳龍湖會突破10000間。是現金流邏輯？還是回報週期的邏輯？還是資產升值的邏輯、整個長租公寓的生意模式究竟是什麼？對此，龍湖長租公寓玩法有三點
其一，龍湖長租公寓不是純重資產模式，而是輕中重資產模式的組合。龍湖去年來深圳，快速收編房源，以工業廠房的配套宿舍為主。
其二，輕資產模式，比如龍湖租一個公寓60元\平米，然後經過改造、裝修提升品質後110元\平米租出去，通過幾年折舊攤銷，回報是不錯的。
其三，核心城市的未來，看10年、20年的核心邏輯還是看土地，看位置、看項目。
一則核心城市未來資產肯定會增值，二則現金流即物業租金收入也比較可觀，目前龍湖的租金收入也在慢慢反哺地產主業。
小結
龍湖+深圳=？這既是一個城市拷問，也是一個房企拷問。
表面上是渝派房企進入廣東，進入大灣區，但事實上，今天的龍湖早已非渝派標籤能夠替代，做傳統行業的未來企業，做善待客戶一生的房企，做人與空間的連接，在廣深港三大非標市場和佛山、惠州、汕頭汕尾四大標準市場，龍湖如何快速業績爆發？龍湖如何獲取更多的土地？龍湖產品如何脫穎而出？龍湖如何取得大灣區更多“龍民”粉絲？
一切，還得交給時間去驗證。
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