2017年是房地产行业格局分化加剧的一年，城市分化、企业分化趋势愈加凸显。
一二线热点城市调控持续承压，市场受到明显抑制；三四线城市受益于棚改利好市场一片火爆，但当前已呈收紧之势。同时，全面去杠杆下，行业资金面整体趋紧、风险加剧。可以说，地产行业在政策端正面临前所未有的“凛冬”之季。
全面调控背景下，2017年房地产市场成交规模仍创下历史新高，但与此同时，行业集中度剧烈攀升，企业分化进一步加剧。大型房企继续加速扩张，强者恒强的马太效应持续发酵，千亿房企再度扩容至17家。整体来看，行业的规模之争已进入硝烟弥漫的白刃战阶段。
在这场规模的生死对决中，一些房企以精准的战略布局、优良的土地储备、高效的运营周转和强有力的激励机制，以自身的行之有效的打法实现了战略突围、弯道超车。经统计梳理发现，有8家房企近两年来业绩增速持续进入TOP20。如下图所示：
在《2018年百家上市房企年报经营报告》中，我们对这8家房企背后的增长逻辑进行了深入解读，每家高增长房企都各有特点和独特的经营思路，值得诸多同行借鉴和学习。由于篇幅所限，本文仅摘取美的地产和中南置地两家房企的相关内容，这两家房企连续两年的增长接近翻两番，堪称规模冲刺房企中的优秀生，让我们和读者一探究竟。
美的：以智慧之“芯”铺就第二赛道
2017年美的地产实现450.1亿元的销售金额，同比增长111.6%。聚焦城市群、坚持城市深耕、产业驱动以及快周转、强考核是美的业绩持续高增长的核心所在。
1
城市布局
围绕城市群，聚焦二三线及强四线
在城市布局上，美的聚焦城市群或经济圈，遵循城市轮动规律，瞄准有人口、产业、交通支撑、市场相对健康的二三线和强四线城市，对于一线城市则是选择机会型进入，不做强求，对于五线城市明确不作布局。目前，美的已覆盖长三角、珠三角、环渤海、长江中游、川渝、滇中六大经济圈38市、138个项目，各区域土储分布相对均衡，以分散风险。
坚持城市深耕是美的另一大布局逻辑，对此，美的会适度控制区域和城市布局的数量。美的通过“1+n”的项目扩展模式进入区域内的三四线城市，进入必深耕，进入城市要做到当地市场占有率前三。例如其2017年在佛山拿地非常激进，揽地10宗，面积达44.21万平，投入资金90.55亿，在守住顺德大本营的同时，进军顺德的伦教、杏坛和龙江，以及三水的白坭和高明，成为名副其实的佛山地主。美的进入城市的单城产量也极高，例如2017年美的在河北邯郸的单城产量就达60多亿。
在拿地策略上，美的匹配城市“轮动”效应与红利，在区域内部也“因城施策”，以美的在湖南的拿地布局为例，对于限购区域的长沙，美的顺势而为、合理去化，寻找溢价机会；对于非限购热点区域，如宁乡、湘潭、株洲等，伺机扩张，进一步抢占市场龙头地位；对于相对独立但市场潜力巨大的城市，如衡阳、岳阳，则深耕市场，加强兼并与收购做强做大。
2
产业驱动
依托科技优势，驱动多元化产业发展
美的地产作为典型的跨界房企，在产业上具有明显优势，依托产业驱动，美的地产业已形成住宅地产、商业地产、文旅地产三大业务板块的多元战略发展格局。
住宅地产方面，依托美的集团智能家电的科技平台与科技优势，打造智慧家、智慧社区、智慧城市，充分发挥智慧产业的优势，重点选择二、三线城市的主城区布局智能家居，让大众买得起，如5M 智慧健康社区就是其典型产品。商业地产方面，重点布局热点城市的主城区，以邻里中心特色的“社区商业+城市综合体”模式为主。文旅地产方面，重点分布在距离热点城市主城区半小时至一小时路程的周边，着力开发特色旅居小镇、文创小镇、新农业小镇。住宅、商业、文旅三大业务体系，形成多元化业务的协同效应。
3
运营策略
发挥三四线快周转优势
在开发运营上，匹配其城市布局能级，美的同样走快周转路线，快速开工、开盘、回笼资金，实现4至7个月从摘牌到开盘的基准工期。聚焦三四线城市做高周转，一是能避开与房企巨头的正面交锋，基于美的控股多年来的品牌积累，更易于快速渗透和被客群所接受；二是把握城市化进程中三四线城市的拆旧和改善需求红利；三是基于多年的经验积累，能够发挥在三四线城市的快周转优势。但与此同时，美的也深刻意识到，对于购买力透支的三四线不能恋战，对于一二线一旦购买力释放将机会型切入。
此外，美的同样通过产品标准化支撑快周转运作模式，在充分调研消费者居住需求的基础上，美的地产通过组合、优化、创新形成标准化产品，比如精装房全部装配到位，毛坯房提供套餐选择。
4
组织机制
有效分权、强考核、强处罚
在组织架构与人才策略上，美的重点做好三项工作：一是分权策略，坚持“集权有道、分权有序、授权有章、用权有度”十六字方针，集团做专家型总部，充分授权区域，城市和项目强执行，在各层级建立责任制、下放经营权限，通过订立管理标准、技术标准、流程来实现。二是人才梯队建设，末位淘汰，培养副职，建立内部培养为主、外部引进为辅的人才梯队，培养体系更具针对性。三是强考核、强处罚，对高管最核心的考核指标则是利润、销售规模增长和费用控制，同时，通过后期业务监督、审计监督发现问题，既做“保安”又做“警察”。
中南：“广积粮、缓称王”
2017年，一向低调的中南置地逐渐进入人们视野，全年销售金额达963亿元，连续两年实现翻番增长，排名节节高升。中南持续高速增长的业绩背后是企业均衡的城市布局、完善的激励措施和高效的运营保障。
聚焦“城市群”，依托一二线、辐射三四线
近年来，中南置地通过精准的市场洞察，逐渐调整自身的城市布局与拿地策略。2015年，中南置地收缩在江苏省外的非核心区域的业务，加快资金流转，加强核心区域业务地位，并向一线城市拓展，二线以上城市项目比例明显提高。2016年，中南置地审时度势，一方面坚持在房地产销售较好、市场美誉度高的地区（如南京、苏州等）采用深耕策略，为实现销售超百亿的城市公司奠定基础；另一方面积极拓展杭州、武汉、天津等二线核心城市。
2017年，中南顺应市场环境外部变化，在“深耕长三角、拓展珠三角、进军京津冀”的城市群发展战略，“以一二线城市为主、三四线为辅，依托一二线、辐射三四线”的指导思想，优化城市布局，加速全国化扩张步伐。除继续深耕江苏、浙江、环沪、山东区域以外，新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个热点城市。2018年，中南在巩固现有布局的同时，规划在周边寻找1-3个资源丰富的“粮仓”项目，在现有19个战区基础上孵化2至3个新的战区。
综合来看，当前中南置地的城市布局强调的是不同能级城市的组合，遵循不把鸡蛋放在一个篮子里的原则，做到东边不亮西边亮。
2
拿地策略
把握窗口期
以合作、并购方式完善全国化平衡布局
2017年，中南置地加快扩张步伐，大幅增加拿地力度，全年累计拿地98宗，规划建筑面积1499万平方米，同比增长207.1%，新增土地货值储备近2000亿元。其中，在成都新增拿地达84万平方米，中西部合计新增拿地达447万平方米，占比扩大至30%。通过积极布局中西部城市，拉开区域布局战线，土储结构得到优化和平衡，全国布局战略进一步完善，为未来规模扩张做好充分准备。
中南新增土储及其分布
从中南的项目城市分布占比来看，尽管三四线城市占比仍较高，但其布局的三线城市多位于核心一、二线城市的周边。伴随一二线城市调控趋严及调控范围扩大下带来的溢出效应，以及三、四线城市去库存政策的推进，三四线城市市场显著回温，盈利空间仍然较大。
中南置地项目城市分布
在拿地方式上，中南置地2017年重点加强合作拿地和兼并收购的力度。全年新拓展项目中，40%的货值为合作拿地项目，30%的货值为兼并收购项目。2018年，中南置地紧抓房地产行业集中度提升的窗口期，加快兼并收购项目和中小型房企，预计2018年兼并收购类项目货值占比不低于30%。
标准化体系建设、多元化融资
提升企业的周转效率
在激烈的市场竞争环境下，中南置地将“高周转+高品质+低成本+差异化”的经营战略作为公司发展环节中的关键，在运营上推行高周转，中南强调，高周转的关键是资金的周转快，从拿地到开盘，从拿地到融资都要快。比如中南要求从拿地到首次开盘6个月，城市公司在一线城市从拿地到经营性现金流回正时间为12个月，二线城市为9个月，三四线城市为7个月。
中南的高周转主要通过推进标准化运营体系建设，重点关注经营性现金流回转速度，并提出了“六先六快”的操作路径，助推高周转。“六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标、先和政府谈判以确保托底、先找合作伙伴以明确共同开发主体”。“六快”就是规划设计要快、报批报建要快、融资要快、销售要快、回款要快、班子组织要快。
高周转的背后离不开资金的支撑。2017年末中南建设有息负债达536亿元，占总资产的比例为31%，净负债率增加至233%。从债务结构来看，银行贷款为252亿元，占比47%；债券类为144亿元，占比27%；金融机构贷款139亿元，占比26%。期末，中南建设的现金短债比为1.09，长短期债务比为3.04，债务结构良好。此外，中南还在资本市场积极布局，融资方式涵盖了公司债、海外债、ABS和中期票据，多元化的融资渠道，为中南带来充沛的货币资金，进一步助推其高周转战略，同时还改善了财务情况，提升了抗风险能力，2017年中南的综合借贷成本继续下降0.83个百分点至7.63%。
4
激励机制
员工持股与项目跟投并进
充分激发员工组织热情
中南倡导“共创共享”，在内部推行员工持股计划与项目跟投并行的激励模式。
在员工持股计划方面，据中南2017年年报透露，员工持股计划的参与对象为公司及下属子公司的在职员工，总人数不超过450人。公司全部有效的员工持股计划所持有的股票总数累计不得超过公司股本总额的10%，单个员工所持持股计划份额（含各期）所对应的股票总数累计不得超过公司股本总额的1%。在实施载体上，通过信托计划进行展开，各市信托计划按照不超过2:1的比例设立优先级份额和一般信托单位份额，由员工持股计划认购全部的一般信托单位份额，拟认购金额不超过30,000万元。同时在市场上募集不超过60,000万元的优先资金，组成规模不超过90,000万元的信托计划，用于购买公司股票。
除员工持股计划外，中南还大力推行项目跟投机制，使每一个员工都成为企业的主人。中南的跟投方案设计上，以有限合伙企业为跟投载体，集团、区域及项目核心人员强制跟投，其他员工自愿跟投，在跟投股权占比上，要求项目可跟投总额（包含配资杠杆额度）不超过项目资金峰值的5%，在资金杠杆上，中南对集团和城市公司的不同岗位，均设定了相应的单项目最低跟投额和配资比例，级别越高的人，给予的杠杆越高，放大对核心人员的激励效果，同时更大程度上规避风险。
结语
综合从业绩持续稳定高增长的标杆房企来看，我们可以总结出其规模跳涨背后的四个核心关键：
第一，精准城市布局，把握城市轮动，踩准市场周期，重点围绕一二线核心城市或城市群内的三四线布局，同时，对已布局城市进行持续深耕。
第二，拿地凶猛，确保充足的货值储备，支撑规模扩张需求；同时通过多元化拿地方式，大幅降低拿地成本。
第三，秉承快周转战略，无论是产品标准化模式，还是高端精品路线，无论是聚焦一二线，还是围绕三四线，这些高速增长的房企无一例外都走高周转开发模式，提升开发运营效率。
第四，构建高效激励机制，项目跟投已成为众多房企的选择，激发一线团队积极性，以主人翁精神提高执行力、推动高周转的实现。
想了解中梁、融创、蓝光、俊发、新城等更多标杆房企规模跳涨的秘诀，详见《2018百家上市房企年报经营报告》，点击【阅读原文】可获取。
閱讀更多 明源地產研究院 的文章
