文 | 歐陽捷

合肥出現放鬆限價的跡象了嗎？

網上一則新聞稱：“合肥突破限價！房管局回覆：正常現象！”

其實，房管局的回覆並沒有太大問題，樓盤所處位置不同、環境不同、配套不同，房價當然也是不同的，因此指責“合肥突破限價！”，似乎有些求全責備了。

但是，“備案價節節攀升”則是政府部門不得不面對的緊迫而重要的難題：

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歐陽捷：放鬆限價令？消除幻覺、能賣早賣！

2017-12-31歐陽捷歐陽先聲

文 | 歐陽捷

合肥出現放鬆限價的跡象了嗎？

網上一則新聞稱：“合肥突破限價！房管局回覆：正常現象！”

其實，房管局的回覆並沒有太大問題，樓盤所處位置不同、環境不同、配套不同，房價當然也是不同的，因此指責“合肥突破限價！”，似乎有些求全責備了。

但是，“備案價節節攀升”則是政府部門不得不面對的緊迫而重要的難題：

高價地入市難

目前，一二線城市的住房供求關係正處於緊平衡狀態，房子只要能上市都不愁賣，能賣的項目大多已經入市。

而未入市的高價地樓面地價已經接近甚至高於周邊正在銷售的項目房價，這些項目正面臨著入市的難題。

就拿合肥來說，自2016年至今，合肥總計成交住宅用地95宗。

其中溢價率超過100%的高價地項目75個，合計規劃可建面積526.8萬平米，相當於全部供應的80.8 %。其中，已經開盤的項目僅有27個。

更多的高價地項目未能入市。樓面地價超過10000元/平米的項目就有32個，最高樓面地價達22102元/平米。

合肥去年10月商品住房銷售均價僅為14586.3元/平米，在“房價維持在去年10月的均價水平上”的限價令高懸之下，這些“萬元戶”想要入市的確有點難。

如果限價令不能調整的話，總有一些高價地不能開工、開盤，合肥將被迫增加住宅用地以彌補供應缺口。

然而，合肥住宅用地供應本身就已不足。

根據中國指數研究院的數據，合肥2008-2017年11月，累計供應商品住宅規劃可建面積為10191萬平米，累計銷售8487萬平米，如果按照規劃建築面積中只有80%可以銷售來計算，已經供應的項目都賣完了。

換句話說，如果合肥不增加供應，現有的高價地又不能入市，合肥其實已經“無房可售”了。

過去四年，合肥每年銷售商品住宅1000萬平米上下，今年僅銷售了283萬平米，可見，合肥真的是“無房可售”了。

合肥住宅用地供應量其實不少，近十年年均供應超千萬方，但需求更大，因為人口增長預期更高。

2015年末，合肥全市常住人口779萬人，相比國家發改委發佈的《長江三角洲城市群發展規劃》中2014年人口基數的770萬人，淨增加9.4萬人，人口增加量恰好與預期基本吻合。

《規劃》預期2020年合肥市人口將達860萬人，增加90萬人，預測2030年合肥市人口將達1000萬人。

未來三年，按照人口淨增量，合肥至少需要額外增加商品住宅供應面積3000萬平米，才能維持供需動態平衡。因此，即便過去每年供應超千萬平米，依然是不夠的。

但是，合肥同樣面臨中心區無地可建，外圍區“惜土如金”——攤大餅的建設模式逐漸被拋棄。

高價地也要入市。

高價地入市難當然不僅僅是合肥所獨有的。

據中國指數研究院的初步統計：2016年全國溢價率超過100%的高地價項目有700多個，已開盤項目僅30多個。

高價地入市倒逼限價令放鬆

限價令固然起到了抑制資產泡沫繼續膨脹、擠出投機炒房者的作用，但也產生了兩個副作用：

一是房價倒掛、利差巨大，有資格的購房者變身全款付賬的投資者。南京等二線城市出現的高淨值人群搶房現象，就反映出這些城市限價之猛、過猶不及。

二是房價上漲預期依然強烈，特別是一些供求失衡的城市更是如此。越是限價過猛、矯枉過正，越是讓人覺得如此限價的不合情理與不可持續，越是覺得房價終究是會恢復常態。

限價令遲早會放鬆依然是全社會的共同預期。

我們曾經提出房價不可能一直維持在去年十月份的水平上，畢竟抓環保、去產能、去槓桿明顯減少了供應，鋼筋、水泥、鋁型材等原材料都漲價了，人工成本在漲，資金成本也在漲，房價不漲很難說得過去。

但是，漲價的理由似乎還不夠充分。

矛盾的焦點不在於能不能允許漲價，而是會不會引起輿論反彈壓力。

“維持房價環比不上漲”的確起到了簡單易行的控房價作用，但是，這也給監管部門自己套上了枷鎖，明年怎麼辦？後年怎麼辦？我們不可能永遠迴避房價的動態調整問題。

我們建議房價實行漸進式放鬆【詳見2017-09-24《歐陽捷：利率普漲、庫存銳減，房價會滯漲嗎？》】。

有高層領導說：“這不可能，老百姓不會認同你漲價5%，他認為應該降5%才對，你這邊還能放鬆讓房價上漲啊?”

顯然，政府最擔心的還是房價上漲預期並未打消，控預期比控房價更難，而且為了控預期，就更不敢放鬆房價。

但是，預期是需要引導的。

合理的理由、適當的時機、妥善的方法、穩定的政策才是有效引導預期的有力武器。

政策引導需要多方努力，不僅住房官員應當正面引導、積極回應、糾正誤區，而且可以通過政策部門、研究機構、大型房企發聲、共同引導市場預期，推動合理預期的有效形成。

政府放棄發聲，就等於放棄了輿論陣地。政府引導了合理預期，調控就更加遊刃有餘、收放自如。

控制了房價走勢的合理預期，即使是限價令有所放鬆、房價稍有起伏，也不會引發社會的強烈反響。

控制預期在管控房價上漲時必要，在管控房價下降時也同樣必要。

但是，大多數人忽略了限價令的另一重作用。

限價令倒逼二手房價、地價下降

正如我們過去所說，在限價令的倒逼之下，北京的二手房價下降是很正常的，因為二手房價比一手房價還高，當然大家就不買二手房了，而政府就是希望用壓低的一手房價倒逼二手房價下調。

北京二手房已經出現了更多的下調現象。

網上有消息稱：“中關村附近的學區房，成交均價約在11萬元/平方米左右，相比最高點回調20%以上，北三環學區房已出現低於6萬元/平方米的價格”。

有人說，二手房降價只是少數情況。

這是肯定的。

但是，二手房市場價格取決於成交價格，儘管只有少數房子成交，但卻是真實的交易價格，而且它們的成交價格將影響後續的交易。

當市場真的出現更多的二手房成交價下降時，大多數人也不會再動買賣住房的念頭，交易也就真的冷清了。

因此，二手房價是少數派的定價模式。

不過，大多數人的房子是用來住的，不是用來賣的，因此自住者不會經常關注房價的變化，他們腦海裡的房價映像可能是那個沒有下降的房價，他們也更寧願相信房價即使下調未來也會回調，這是他們的心理價位之錨。

同時，人口並沒有減少、地價並沒有下降，這也導致下調的二手房價回彈的預期很高，特別是北京這樣具有黑洞般吸引力的城市。

中央也希望限價令倒逼地價下降——這是避免資產泡沫繼續膨脹的釜底抽薪之道。

顯然，這是極為困難的，因為高地價的受益者是十分不情願讓出這塊利益的。

在土地招拍掛制度之下，政府很難拿出限制地價上漲的措施，但限價令起到了一定的抑制地價上漲的作用。

儘管地價還沒有下降，但土地拍賣的溢價率明顯降低了，瘋搶土地的狀況明顯減少了，畢竟房價不能超過去年10月水平已經成為今年嚴格執行的標準，寄希望於突破限價的房企也在逐漸打破幻想。

地市正在降溫。

限價令本質上也是倒逼房企的理性釋放，大家都不搶地了，地價自然也會下來的。

解鈴還須繫鈴人。

不降地價，房價上漲預期就不會消散，房價上漲動能就始終存在。

最近，財政部發布2017年11月財政收支情況，前11個月全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%。

今年前11個月，全國土地和房地產相關稅收中，契稅4428億元，同比增長15.1%；土地增值稅4581億元，同比增長17.3%；房產稅2430億元，同比增長18.1%；城鎮土地使用稅2202億元，同比增長7.2%。

我們預計，今年全國商品住宅銷售面積增長3%、銷售額增長7%，這意味著房價均價上漲不會高於5%，都將遠低於地價和稅費上漲幅度。

地價上漲，涉及房地產的稅收也水漲船高。

只有降地價，才能降低涉地稅費，才能有效抑制房價上漲預期、降低資產泡沫膨脹風險。

降地價的核心在於政府讓利

中央經濟工作會議提出：建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。

我們認為：多渠道保障意味著將形成租賃住宅、保障住宅、普通商品住宅與高端商品住宅四位一體的住房制度體系。

其中，最貧困人群由政府提供租金補貼租房而非廉租住房，當其經濟條件轉好時政府可以減少甚至停止租金補貼，也可以杜絕開著寶馬住經適房的管理漏洞。

經濟條件稍好的個人可以租賃企業、個人、政府提供租賃住房包括長租公寓；

有一定經濟能力的可以購買共有產權房，自住限價房、經濟適用房、安置房等，統一歸為共有產權房管理，共有產權住房實行土地劃撥，政府享有劃撥土地價值相當的產權份額，共有產權可按市場評估價值和產權份額自由轉讓，政府可以同價優先收購。這也符合十九大報告提出的“拓寬居民勞動收入和財產性收入渠道”的要求。

普通商品住宅實行“限房價、競地價”，政府按照土地出讓合約管制銷售房價，企業按照合約價格提供商品住宅，有助於土地市場降溫、地價趨於合理。

“限房價、競地價”的核心就是地方政府讓利於普通購房者，主要是剛需和改善性需求。

房價究竟怎麼限？顯然不能再用過去的成本定價法來核定房價，而是要按照現有房價基本保持不上漲的邏輯來確定房價，才能真正實現抑制資產泡沫膨脹的要求。

與此同時，高端商品住宅可以不再納入統計、不再限制房價，土地延續拍賣制，價高者得、多多益善。這樣既可以補償政府土地稅費收入的減少，又可以釋放高端住宅需求，還有利於截流資金外逃。

不必擔心開發商因為不限價而去爭搶太多的高端住宅土地，高價地搶多了，賣不賣的出去，讓市場說了算。

更不用擔心有錢人買了高價樓盤未來可能面臨跌價風險，只要是自己全款買房，這也是周瑜打黃蓋，願打願挨，即便是這些人被海外資本剪了羊毛，也與大眾財富和國家安全無關。

“限房價競地價”能否解開高價地難入市的糾結呢？

現在很多高價地項目的預售證發不出來，已經嚴重困擾了地方政府的住房市場管理，明顯打亂了房企的開發銷售節奏，也造成了市場供求關係的脫節。

這是因為要維持房價在不高於去年10月的均價水平，就只有用大量低價房對沖高價房，但去年很多一二線城市房價暴漲之後，可用於對沖的低價房越來越少，因此高價盤取證也就越來越難。

比如，上海去年10月銷售均價是30134萬元/平米，前不久，34萬元/平米的上海湯臣一品賣了一套，這需要用多少套3萬元/平米以下的房子對沖呢？上海還有多少3萬元/平米以下的房子呢？

當然，房企不願虧本銷售，也延緩了高價地的上市節奏。

“限房價競地價”可以倒逼地價下降，並讓房企通過新增低價土地獲得多項目平衡的機會，減少房企虧本銷售的壓力。

更重要的是，“限房價競地價”將形成長期穩定的市場預期，這就告訴大家，普通商品住房將長期實行這一政策，房企知道未來只能賣這個價，就不會瘋搶土地，而成本控制能力強的房企就有可能拿到更多的土地，有助於市場優勝劣汰。

高端商品住房市場能放開嗎？

“限房價競地價”肯定會減少地方政府財政收入，並遭遇地方政府的頑強抵抗。但是，放開高端市場，“堤內損失堤外補”，可以名正言順地給地方政府彌補土地財政，通過適當的市場輿論引導，也不會引發輿情風波。

有高層領導說：“這個辦法不錯，但目前時機還不成熟”。

什麼時候時機會成熟呢？

如果普通商品住房全面推行“限房價、競地價”，當普通百姓買房不再受房價上漲的困擾之時，高價地就可以放開入市，我們就可以不用再玩這種掩耳盜鈴的遊戲了。

限價令不止是倒逼地方政府讓利，當然也在倒逼房企讓利。

房企回吐利潤在所難免

據25家上市房企的半年報顯示，其今年上半年平均淨利潤率水平達到13.73%，可見房企的利潤空間還是不小的。

即便是去年以來有些高價地也確實存在虧本銷售的情況，但全國佈局的房企整體效益依然不低。

我們兩年前就提出過房價地價差這一指標，可以對房企決策邏輯進行簡單分析。

房價地價差越大，企業的利潤空間也越大。

房價地價差過小，則不足以覆蓋稅費、建安成本、管理營銷財務三項費用和利潤，甚至出現虧損。

今年以來，39個重點城市的房價地價差均值為7391元/平米，基本可以完全覆蓋稅費、建安成本、管理營銷財務三項費用和利潤。

合肥已入市的高溢價率項目房價地價差都在4000元/以上，顯然房企選擇了能賣就賣的策略。

但是，也有一些城市的房價地價差或許不足以覆蓋除地價之外的所有成本。

比如，長沙2993元/平米的房價地價差顯然是不足以產生利潤的，換句話說，凡是房價地價差低於3000元/平米的項目都可能面臨虧損的現實。

北京、上海、廈門、鄭州等地的房價地價差均超過10000元/平米，房企的利潤空間相對更大。

站在城市政府甚或中央高層來看，房企整體利潤空間還是有的。

限價令正在倒逼房企把掙到手的利潤再吐出來。

有分析稱：“從宏觀層面看，2014年土地出讓金和房地產相關的稅收占房地產銷售額的85.8%；從中觀城市看，2015年土地出讓金和稅收占房價的56.8%；從微觀上市企業看，2015年，土地出讓金和稅收佔到房價的56%”。

很多人只是關注地價房價比，其實，這個數據對於房企來說意義並不大。

比如，今年廈門成交商品住宅用地樓面地價均價為25602元/平米，銷售均價為38749元/平米，地價占房價比重為54.4%，這隻能說明地價佔比過高，而房價地價差依然可以達到13148元/平米。

而蘭州樓面地價均價雖然只有2992元/平米，但房價均價也只有6762元/平米，地價占房價比重低至44%，但房價地價差卻更低至3770元/平米，剛夠保本。

因此，有些低於房價地價差均值的項目可能就很不幸了。

過去曾經發生過的個別樓盤撐不住，導致整個市場瞬間塌陷的情景依然歷歷在目。

過去撐不住是因為有價無市，現在撐不住則是虧本跳樓，虧本的項目可能成為拖垮市場的少數派。

打消幻覺、正當其時

現在，地方政府都在看中央的態度，特別寄望於明年兩會的政府工作報告，希望能有限價令稍微放鬆的暗示。

但是，指望中央給句“可以適度漲價”的話顯然是不可能的，誰賣的地王誰兜著。

因為政府非常清楚，整體而言，藉助去年的大水漫灌和房價暴漲，地方政府已經盆滿缽滿，即便是明年降點地價、少收點土地出讓金也不影響大局。

房企也已經收穫滿滿，即使未來三年房價不漲，那些多點佈局、東方不亮西方亮的大房企也不會因此而破產的。

中央的邏輯非常清楚，限價令不放鬆，資產泡沫就不會繼續膨脹，系統性金融風險就不易發生。

限價令的邏輯又是什麼呢？

限制住一二線城市，就是按住了龍頭。按住了龍頭，龍身龍尾也翹不到天上去，至於三四線城市，可以隨它去。

換句話說，一二線城市房價不漲、地價略降，總會有人拿地，供應還是可以保障的。三四線城市房價地價都不限，想去的隨便去。

這不，住建部長說了，2018年的工作重點之一是縣城去庫存。但是，政府不會兜底的。

打消限價令放鬆的幻覺吧。

財政部日前發佈《關於堅決制止地方政府違法違規舉債遏制隱性債務增量情況的報告》，其中明確，將研究出臺地方債終身問責、倒查責任制度，要堅決打消地方政府認為中央政府會“買單”的幻覺，堅持誰舉債、誰負責，堅決打消金融機構認為政府會兜底的幻覺。

去年以來的大水漫灌已經解套了揹負地方債的地方政府，金融去槓桿也明顯降低了系統性金融風險，即便有少數地方政府破產、金融機構關門也已無礙大局。

眼下，大家都覺得錢忽然沒了，其實這早有預兆。

全國金融工作會議之後，我們就已說過，

來錢的大路越來越少、給錢的小路越來越窄，流向房地產的資金可能不會增加，樓市資金的定向加息還會持續，房企拿錢越來越難。

越是沒錢，越是要抓好現金。

金融環境的趨緊也將導致買房人數減少、購買力下降。未來五年，住房市場蛋糕將“一年比一年小”。

面對消化不良的高價地，房企能賣早賣，哪怕虧一點賣也總比捂著的好。

即使未來房價少許放鬆，上漲的那點房價恐怕連利息都彌補不了，拖得越久，本錢虧得越多。

有現金流就不會死，或許趁著市場降溫、地價下降，還可以再來抄底。

2017年，還在拼搏的值得慶幸，元旦快樂！

2018年，爭先恐後的一路小心，為你加油！

限價令再認識：

它讓房價地價迴歸理性，地方政府學會戴著鐐銬跳舞；

讓市場穩定的預期得以強化，大房企可以從容制定戰略；

讓房地產利潤明顯下降，非房企業和中小房企加速退出轉型；

讓房價變得透明，買房人可以更加明白，投機者懂得見好就收。

2017年12月25日開業的南京·鼓樓吾悅廣場

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