楼市火爆赚赚赚？
义乌老板却因买房上了黑名单
近年来火爆的楼市让很多人利欲熏心，放下工作弃了实业一头扎进楼市，甚至不惜加大杠杆疯狂套利。楼市熙熙攘攘，在多变的楼市行情和诚信的考量下，房产交易背后隐藏了诸多的变数，黑心开发商、无良中介更在其间推波助澜，甚至不惜为了牟取暴利铤而走险。普通百姓的生活中，房屋交易已经属于重大经济活动，交易双方都非常重视，更别说涉及数千万元的厂房交易了。日前义乌商人赵琴芳向浙江省高院提出民事再审申请，并请求金华市人民检察院对本案立案监督。因为一桩购买厂房而陷入的诉讼，赵琴芳夫妻已经焦头烂额长达5年。20多年创建的外贸企业至今难以升级换代，而夫妻名下的房产、个人账户还被法院查封、冻结，股票被强行平仓抵做执行款，赵琴芳还上了失信人名单成为“老赖”。公司面临极大的生存危机，而这一切的根源来自一份厂房买卖合同。
草签合同付款埋下祸根
义乌市蒙特日用品有限公司创办于1996年，位于义乌赤岸工业区，生产饮料吸管和一次性刀、叉、勺、杯及注塑产品，自有7亩多的厂区经过多年发展，400多名工人挤在车间里已经捉襟见肘。5年前蒙特公司开始考虑扩大生产，与义乌多数从夫妻店白手起家的民营企业一样，公司业主赵萍才赵琴芳夫妻四处留意合适的厂房，伺机购买用作扩大生产。
2013年11月，他们向义乌市香居房地产经纪服务部支付5万元委托金，作为寻找房源的预付款。义乌豪顺拉链有限公司创建于1988年，生产各类尼龙、注塑、金属等拉链。经过中介数次推荐及实地看房，赵琴芳有意买入位于佛堂丹桂路19号的义乌豪顺拉链有限公司厂房。2014年1月1日晚赵琴芳在“香居房产”与豪顺拉链公司法定代表人楼文中订立《房地产买卖合同》一份，确定以5820万元的价格受让其位于义南工业园区的厂房及其土地使用权。款项支付约定分四次付清：第一次，签订合同时即付定金人民币300万元；第二次，涉案厂房的产权证抵押在银行，卖方配合买方归还剩余贷款2460万元，然后买方按合同中关于过户费用的约定办妥契税、补交土地出让金等手续，将土地证过户至买方或买方指定的主体名下；第四次，卖方把整个厂房土地的物业移交给买方，买方付清余款300万元。合同第六条和第十二条约定了无论甲乙方违约，各自1%的中介费不变，合同需由三方签字、盖章才生效。
三方签约后赵琴芳向中介再支付了5万元现金，3份合同交由中介暂时保存，等待企业盖章确认，中介“金纭亦”签名出具收条“收到5万元人民币，于2014年1月2日付清甲方定金300万元。”当晚赵琴芳回家说起签约付款才知自己草率行事了，原来赵萍才发现该厂房层高并不符自己企业生产需求，其中还有涉嫌违建的厂房。根据国家有关规定，如果是违章建筑必须在过户前拆除。不过赵萍才也没有过多责备妻子，尽管她擅自做主草签了合同，但蒙特公司并未盖章，总共就付了10万元委托金给中介，最多就算这笔钱没了。第二天赵琴芳告知中介佛堂厂房不想买了，此后“义乌香居房产”微信公号继续发布该房产的在售消息。
香居房地产经纪服务部提供居中调解服务，签约当天收取10万元作为定金保管，购房成功后抵做购房款。事后赵琴芳不想履约，豪顺公司以该合同未能如期执行，提出220万元的违约补偿。而赵琴芳坚持自己所付10万元并非定金，不能接受这一高额违约金。调解失败后豪顺公司向法院提起诉讼，要求赵琴芳履行合同，支付剩余的290万元以及逾期付款违约金，获得法院支持。判决认定购房合同合法有效，在确认当事人将300万元定金变更为10万元的同时，判令赵琴芳依约支付290万元转让款并承担逾期违约金。
房屋合同存有多处疑点
经义乌市公安局调查证实，本案所涉《房屋买卖合同》出售双方和居间方手上都握有不同的版本：其一是豪顺起诉时提交法院的版本，其二是居间方提交给义乌市公安局的版本，其三是当时赵琴芳签字时曾用手机拍照的合同版本。三个版本的区别在于：中介提供的合同第3页与赵琴芳相同，第1.2、4页与豪顺的照片版本相同。最主要的区别还在于购买方不同——分别是赵琴芳个人和义乌市蒙特日用品有限公司。赵琴芳据此提出中介与豪顺公司是利益共同体，《房屋买卖合同》存在偷梁换柱的可能性，涉嫌伪造证据、合同诈骗和虚假诉讼。
本案中的合同是附条件生效合同，合同约定经三方代表签字、盖章生效。这里明确有两个前提：一是三方代表；二是都要签字、盖章。然而让人不解的是，三方合同竟有两大纰漏被“忽略”：中介方签具假名“金纭亦”，三方都只有签字而没有盖章。中介魏慧凡在合同上签的竟然是假名“金纭亦”，对此魏慧凡解释：“尽管我身份证上的名字为魏慧凡，但我历来是用金纭亦这个名字签合同，这不存在签假名的问题。很多伟人和名人都用别名，难道你能说他们的名字是假的吗?”
公民可以随意更名签约吗？法律文书上签字必须与身份证上的名字一致，经户籍查证魏慧凡根本不曾有过金纭亦这个曾用名或艺名，也就是说实际上根本就没有“金纭亦”这个人存在，作为居间方如果“香居经纪”不想承认合同，完全可以用“金纭亦”与己无关把法律责任推卸的一干二净；赵琴芳告诉记者本案三方都只有签字而没有盖章，正说明合同还处于草签过程，这也符合重大交易的谨慎原则：合同真正成立有效要等三方签字和盖章。最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第27集，法律出版社2006年版第226页明确: 双方当事人签订的协议中所表述的「签字、盖章」中的顿号，是并列词语之间的停顿，其前面的「签字」与后面的「盖章」系并列词组，它表示签字与盖章是并列关系，只有在签字与盖章均具备的条件下，该协议方可生效。根据最高院这个指导案例，本案合同约定中的生效条件根本没有具备。让人大跌眼镜的是，在赵萍才赵琴芳夫妻已经在一审法院当庭质疑“金纭亦”的假名问题后，法官居然依旧同意魏慧凡在法院询问笔录上签具假名金纭亦，如此草率让人不得不对基层司法公正产生疑问。
根据司法鉴定科学技术研究所出具的司法鉴定，发现合同存疑：一、豪顺公司提供的合同并非出自香居服务部的打印机(司鉴中心〔2017〕技鉴第575号);二、在豪顺公司提供的合同首页上，赵琴芳的签名并非赵琴芳本人笔迹(司鉴中心〔2017〕数鉴字第226号)。
企业房产不能由个人购买
义乌市国土资源局提供的涉案厂房产权及权利负担情况显示，2014年1月1日合同签订之时，豪顺公司厂房在义乌农商银行的抵押贷款是2430万元，在未告知或要求买方偿还余贷的情况下豪顺自行清偿，并于2014年3月4日将涉案土地厂房更换至中国银行义乌市分行重新办理了最高额抵押贷款，贷款金额由之前的2430万元增加到5003万元，2014年6月豪顺向法院起诉要求履行合同。
豪顺公司的代理律师认为，赵琴芳夫妻创办企业诚心购买厂房扩大生产，但签约后拖延并拒绝履约，是因为发现厂房的价格在持续下降。豪顺公司签约后厂房空闲一直等待交付，其间遭受很大损失。在调解过程中，豪顺公司曾经同意索赔220万元终止合同，但赵琴芳予以拒绝。其后豪顺公司要求继续履行合同，是为了达成双方最初的交易目的。而根据豪顺公司公示的《出租企业单位消防安全管理图》记者发现：本案诉讼过程中，豪顺拉链公司已经将涉案厂房出租给伟邦机械厂等8家企业。
法院判决生效后豪顺公司申请执行，法院冻结了赵萍才赵琴芳夫妻账号，并通过变卖股票变现，支付给豪顺公司一期购房款及利息400多万元。豪顺公司又接着提起第2笔购房款的上诉，要求继续履行合同，赵琴芳支付第2笔购房款2460万元。然而如此急于成交的豪顺公司却不能依约过户：2018年2月8日下午，赵琴芳夫妻按照豪顺公司要求的时间和地点前往办理过户手续，但是豪顺公司无法提供房产证及土地证，根本无法过户。
金华市中院、金华市国土资源局金中法（2010）83号《关于依法规范人民法院执行和国土资源管理部门协助执行若干问题的意见》明确规定：“执行中对工业用地一般不得采取分割处置、也不得处置给自然人”。此前金华市中院（2015）浙金商终字第1690号《民事判决书》、上海市第一中院（2016）沪01民终1786号《民事判决书》等系列判决都有结论：工业厂房转让给自然人的买卖合同无效，或因履行不能而应当解除。事实上本案工业土地的转让在程序上已经违法，合同法中也明确约定，首次转让时必须要确认是否符合条件，但本案合同签订并未走该程序。
发生在义乌的这起厂房买卖，让一家原本健康发展的外贸企业卷入漫长诉讼，其中浮现的合同风险造成企业停滞甚至停产，而获利方却频频得手，之前的判决也根本没有考虑房产过户的可行性。在赵萍才夫妇看来，自己遭遇的是一起有预谋、有准备的房产交易合同诈骗。楼市风险巨大，投身切记谨慎，对于案件的最后走向，记者相信正义会迟到但不会缺席，无中生有、瞒天过海的伎俩终将大白天下而难得逞。
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