樓市火爆賺賺賺？
義烏老闆卻因買房上了黑名單
近年來火爆的樓市讓很多人利慾薰心，放下工作棄了實業一頭扎進樓市，甚至不惜加大槓桿瘋狂套利。樓市熙熙攘攘，在多變的樓市行情和誠信的考量下，房產交易背後隱藏了諸多的變數，黑心開發商、無良中介更在其間推波助瀾，甚至不惜為了牟取暴利鋌而走險。普通百姓的生活中，房屋交易已經屬於重大經濟活動，交易雙方都非常重視，更別說涉及數千萬元的廠房交易了。日前義烏商人趙琴芳向浙江省高院提出民事再審申請，並請求金華市人民檢察院對本案立案監督。因為一樁購買廠房而陷入的訴訟，趙琴芳夫妻已經焦頭爛額長達5年。20多年創建的外貿企業至今難以升級換代，而夫妻名下的房產、個人賬戶還被法院查封、凍結，股票被強行平倉抵做執行款，趙琴芳還上了失信人名單成為“老賴”。公司面臨極大的生存危機，而這一切的根源來自一份廠房買賣合同。
草簽合同付款埋下禍根
義烏市蒙特日用品有限公司創辦於1996年，位於義烏赤岸工業區，生產飲料吸管和一次性刀、叉、勺、杯及注塑產品，自有7畝多的廠區經過多年發展，400多名工人擠在車間裡已經捉襟見肘。5年前蒙特公司開始考慮擴大生產，與義烏多數從夫妻店白手起家的民營企業一樣，公司業主趙萍才趙琴芳夫妻四處留意合適的廠房，伺機購買用作擴大生產。
2013年11月，他們向義烏市香居房地產經紀服務部支付5萬元委託金，作為尋找房源的預付款。義烏豪順拉鍊有限公司創建於1988年，生產各類尼龍、注塑、金屬等拉鍊。經過中介數次推薦及實地看房，趙琴芳有意買入位於佛堂丹桂路19號的義烏豪順拉鍊有限公司廠房。2014年1月1日晚趙琴芳在“香居房產”與豪順拉鍊公司法定代表人樓文中訂立《房地產買賣合同》一份，確定以5820萬元的價格受讓其位於義南工業園區的廠房及其土地使用權。款項支付約定分四次付清：第一次，簽訂合同時即付定金人民幣300萬元；第二次，涉案廠房的產權證抵押在銀行，賣方配合買方歸還剩餘貸款2460萬元，然後買方按合同中關於過戶費用的約定辦妥契稅、補交土地出讓金等手續，將土地證過戶至買方或買方指定的主體名下；第四次，賣方把整個廠房土地的物業移交給買方，買方付清餘款300萬元。合同第六條和第十二條約定了無論甲乙方違約，各自1%的中介費不變，合同需由三方簽字、蓋章才生效。
三方簽約後趙琴芳向中介再支付了5萬元現金，3份合同交由中介暫時保存，等待企業蓋章確認，中介“金紜亦”簽名出具收條“收到5萬元人民幣，於2014年1月2日付清甲方定金300萬元。”當晚趙琴芳回家說起簽約付款才知自己草率行事了，原來趙萍才發現該廠房層高並不符自己企業生產需求，其中還有涉嫌違建的廠房。根據國家有關規定，如果是違章建築必須在過戶前拆除。不過趙萍才也沒有過多責備妻子，儘管她擅自做主草簽了合同，但蒙特公司並未蓋章，總共就付了10萬元委託金給中介，最多就算這筆錢沒了。第二天趙琴芳告知中介佛堂廠房不想買了，此後“義烏香居房產”微信公號繼續發佈該房產的在售消息。
香居房地產經紀服務部提供居中調解服務，簽約當天收取10萬元作為定金保管，購房成功後抵做購房款。事後趙琴芳不想履約，豪順公司以該合同未能如期執行，提出220萬元的違約補償。而趙琴芳堅持自己所付10萬元並非定金，不能接受這一高額違約金。調解失敗後豪順公司向法院提起訴訟，要求趙琴芳履行合同，支付剩餘的290萬元以及逾期付款違約金，獲得法院支持。判決認定購房合同合法有效，在確認當事人將300萬元定金變更為10萬元的同時，判令趙琴芳依約支付290萬元轉讓款並承擔逾期違約金。
房屋合同存有多處疑點
經義烏市公安局調查證實，本案所涉《房屋買賣合同》出售雙方和居間方手上都握有不同的版本：其一是豪順起訴時提交法院的版本，其二是居間方提交給義烏市公安局的版本，其三是當時趙琴芳簽字時曾用手機拍照的合同版本。三個版本的區別在於：中介提供的合同第3頁與趙琴芳相同，第1.2、4頁與豪順的照片版本相同。最主要的區別還在於購買方不同——分別是趙琴芳個人和義烏市蒙特日用品有限公司。趙琴芳據此提出中介與豪順公司是利益共同體，《房屋買賣合同》存在偷樑換柱的可能性，涉嫌偽造證據、合同詐騙和虛假訴訟。
本案中的合同是附條件生效合同，合同約定經三方代表簽字、蓋章生效。這裡明確有兩個前提：一是三方代表；二是都要簽字、蓋章。然而讓人不解的是，三方合同竟有兩大紕漏被“忽略”：中介方籤具假名“金紜亦”，三方都只有簽字而沒有蓋章。中介魏慧凡在合同上籤的竟然是假名“金紜亦”，對此魏慧凡解釋：“儘管我身份證上的名字為魏慧凡，但我歷來是用金紜亦這個名字籤合同，這不存在籤假名的問題。很多偉人和名人都用別名，難道你能說他們的名字是假的嗎?”
公民可以隨意更名簽約嗎？法律文書上簽字必須與身份證上的名字一致，經戶籍查證魏慧凡根本不曾有過金紜亦這個曾用名或藝名，也就是說實際上根本就沒有“金紜亦”這個人存在，作為居間方如果“香居經紀”不想承認合同，完全可以用“金紜亦”與己無關把法律責任推卸的一乾二淨；趙琴芳告訴記者本案三方都只有簽字而沒有蓋章，正說明合同還處於草簽過程，這也符合重大交易的謹慎原則：合同真正成立有效要等三方簽字和蓋章。最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》總第27集，法律出版社2006年版第226頁明確: 雙方當事人簽訂的協議中所表述的「簽字、蓋章」中的頓號，是並列詞語之間的停頓，其前面的「簽字」與後面的「蓋章」系並列詞組，它表示簽字與蓋章是並列關係，只有在簽字與蓋章均具備的條件下，該協議方可生效。根據最高院這個指導案例，本案合同約定中的生效條件根本沒有具備。讓人大跌眼鏡的是，在趙萍才趙琴芳夫妻已經在一審法院當庭質疑“金紜亦”的假名問題後，法官居然依舊同意魏慧凡在法院詢問筆錄上籤具假名金紜亦，如此草率讓人不得不對基層司法公正產生疑問。
根據司法鑑定科學技術研究所出具的司法鑑定，發現合同存疑：一、豪順公司提供的合同並非出自香居服務部的打印機(司鑑中心〔2017〕技鑑第575號);二、在豪順公司提供的合同首頁上，趙琴芳的簽名並非趙琴芳本人筆跡(司鑑中心〔2017〕數鑑字第226號)。
企業房產不能由個人購買
義烏市國土資源局提供的涉案廠房產權及權利負擔情況顯示，2014年1月1日合同簽訂之時，豪順公司廠房在義烏農商銀行的抵押貸款是2430萬元，在未告知或要求買方償還餘貸的情況下豪順自行清償，並於2014年3月4日將涉案土地廠房更換至中國銀行義烏市分行重新辦理了最高額抵押貸款，貸款金額由之前的2430萬元增加到5003萬元，2014年6月豪順向法院起訴要求履行合同。
豪順公司的代理律師認為，趙琴芳夫妻創辦企業誠心購買廠房擴大生產，但簽約後拖延並拒絕履約，是因為發現廠房的價格在持續下降。豪順公司簽約後廠房空閒一直等待交付，其間遭受很大損失。在調解過程中，豪順公司曾經同意索賠220萬元終止合同，但趙琴芳予以拒絕。其後豪順公司要求繼續履行合同，是為了達成雙方最初的交易目的。而根據豪順公司公示的《出租企業單位消防安全管理圖》記者發現：本案訴訟過程中，豪順拉鍊公司已經將涉案廠房出租給偉邦機械廠等8家企業。
法院判決生效後豪順公司申請執行，法院凍結了趙萍才趙琴芳夫妻賬號，並通過變賣股票變現，支付給豪順公司一期購房款及利息400多萬元。豪順公司又接著提起第2筆購房款的上訴，要求繼續履行合同，趙琴芳支付第2筆購房款2460萬元。然而如此急於成交的豪順公司卻不能依約過戶：2018年2月8日下午，趙琴芳夫妻按照豪順公司要求的時間和地點前往辦理過戶手續，但是豪順公司無法提供房產證及土地證，根本無法過戶。
金華市中院、金華市國土資源局金中法（2010）83號《關於依法規範人民法院執行和國土資源管理部門協助執行若干問題的意見》明確規定：“執行中對工業用地一般不得采取分割處置、也不得處置給自然人”。此前金華市中院（2015）浙金商終字第1690號《民事判決書》、上海市第一中院（2016）滬01民終1786號《民事判決書》等系列判決都有結論：工業廠房轉讓給自然人的買賣合同無效，或因履行不能而應當解除。事實上本案工業土地的轉讓在程序上已經違法，合同法中也明確約定，首次轉讓時必須要確認是否符合條件，但本案合同簽訂並未走該程序。
發生在義烏的這起廠房買賣，讓一家原本健康發展的外貿企業捲入漫長訴訟，其中浮現的合同風險造成企業停滯甚至停產，而獲利方卻頻頻得手，之前的判決也根本沒有考慮房產過戶的可行性。在趙萍才夫婦看來，自己遭遇的是一起有預謀、有準備的房產交易合同詐騙。樓市風險巨大，投身切記謹慎，對於案件的最後走向，記者相信正義會遲到但不會缺席，無中生有、瞞天過海的伎倆終將大白天下而難得逞。
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