时间：2018年7月1日 20:00

主持：海通地产 涂力磊

✨嘉宾：亿翰智库 张化东

内容纪要：

各位投资者，大家好，我是亿翰智库张化东，给大家介绍一下2018年上半年典型房企销售业绩的排行榜，我们亿翰智库大概统计了200家的整体销售业绩，并已于上周五（6月29日）公布了TOP200的销售业绩排行榜。

一、亿翰智库TOP200榜单数据所反映的房企三大特征

对于整个市场，企业的冲劲还是非常足的，但在榜单上充分体现了整体竞争如逆水行舟，不进则退。这里面讲三点：

第一，竞争激烈，不进则退。

2018年上半年碧桂园和恒大、万科的差距现在开始拉大，已经拉大到千亿的这个水平，这才是一个半年度就已经拉大到这么大了。恒大和万科没有增长？其实恒大和万科的销售金额也分别有26%和9%的增长，只是碧桂园比他们走得更快，虽然体量更大，但是走得更快。

其次是我们看到的是新城到了第8的位置，那也就是说原来的第八第九都往后面去排了。你说原来的第八第九卖得不够好吗？他们做的不够好吗？或者他们增长少，他们的增长可能是百分之三十四十，但新城可能增长会更多，所以说他就往前排了，并不是这些企业他们做的不好，而是碧桂园、新城发展的太快，卖的太好。

第二，业绩分层，集中度提升，断层加深。

从各梯队销售业绩的增速上来看， Top21-30名这部分企业，也就是说向千亿开始冲、刚刚要达到千亿的这些企业，他们的增速是最快的。但是我们也不能忽视像Top3的碧桂园、万科、恒大，他们这三家这么大的体量，他们业绩的综合增长率是达到27%，已经很高。所以说对比16、17年，这三家企业27%销售金额的增长，已经充分显示了整个竞争的格局，还是向着地产行业的这个头部来进行集中。

同时我们也看到，TOP1和TOP2、TOP3和TOP4、TOP10跟Top11、TOP12这些名次上销售金额的断层，可能两家企业只差一名，但是他们的销售金额会差到1000亿、500亿、400亿、300亿，断层还是非常明显的。也就是说现在竞争的格局，使得很多的企业对自己未来在整个行业的格局上会有一定的看法，为什么这么多企业他们要做到3000亿？可能未来只有3000亿才能够稳稳地进入到前20名，这就是行业的格局。对于房地产开发这个行业，它最重要的就是有规模，因为你没有了规模，就没有了土地、资金、人才、技术所有的一切的东西，所以说这个行业的竞争最终还是向头部集中。

第三，6月销售表现超预期。

从房企单月销售金额增速的角度来看，6月份单月的增速超过百分之百的有十六七家，新城属于增速比较快的，大概增长了279%，招商蛇口大概是增长了121%，中梁大概增长了233%，美的大概增长了129%，奥园大概增长了125%，龙光大概增长了277%，卓越大概增长了200%，东原大概也接近于200%，海伦堡也大概有160%增长。

你说企业6月份去冲业绩也好，或者去放量也好，企业的单月同比增速和环比增速都是非常高的。我们认为企业整体在6月份的表现还是超出市场上所有人的预期的。

二、销售不悲观的两大原因

市场上6月份的悲观情绪非常浓重，几乎每个礼拜都有不是很利于地产的消息，但实际上整个地产的销售成绩还是非常好。第一个我觉得这个好是行业带来的，为什么是行业带来的？

第一，对一二线城市的研判

我们先讲一下一线和热点的二线城市，也就是我们说的16个重点城市，大概是这么一个范围。先讲一讲现在企业在一线和重点城市间是如何来做决策的。因为当前资金成本在往上走，地价实际上有一定的波动，稳中实际上是有调整的，是有机会进行拿地的，所以说开发商对于拿预售证销售的态度已经发生了完全的变化——现在是能够拿预售证的，基本上大家都会拿。道理很简单，同样一块地原来1500万/亩，那可能现在只需要1200万/亩，便宜了大概1/5左右。

其次，现在融资成本可能比之前的融资成本提高两个点三个点，那究竟是不是要把这个项目卖掉再去拿地，再去减少负债呢，开发企业会算得很清楚。所以说现在在热点的城市，很多企业拿地的意愿就非常强，所以说一线和热点二线，也就是说我们所说的这个重点城市，实际上大家对于销售的态度还是相对比较积极的。而且整个一线城市，或者是热点城市，实际上现在是开始出现了一部分的分化，是怎么样来进行分化的呢？

（1）一手房和二手房的分化，因为一手房和二手房价格倒挂，所以说造成了一手房相对较热，二手房实际上呈现一个波动的状态，这是一手和二手的分化。在一手房里面也出现分化，在一手房和二手房倒挂的这些地方，或者是即使不倒挂，相对而言，一手房也具有价格上的优势，因为限价，它会卖的非常非常好，有很多人去认购，这叫做新房“打新”。但是同时也有郊环外的一些楼盘，它可能不受限价限制，开发商可能定了一个相对比二手房有竞争力的价格，比如比周边的二手房会贵20%或者30%。这个时候，楼盘的销售好与否，已经跟市场没有太大的关系了，完全是它的产品的打造能力和品牌能力的体现。所以说在很多重点城市的郊区，它不受限价的区域呈现的是一个分化的状态，有些楼盘还是卖的很好，但有些楼盘去化率是非常低的。所以现在的一线城市和强二线城市，开发商售楼的意愿是非常强的，但是市场还是比较平稳。这就意味着未来不会有更加严厉的政策出来，但是也并不意味现有的政策未来会有非常明显的松动，而且也没有必要松动。

（2）弱二线城市的表现非常好

第二，对三四线城市的研判

同时我们也看到，包括前段时间所说的棚改，货币化补偿有可能不再做了。这一块相对而言比较负面。但是我个人的观点认为三四线城市的市场是可以持续的，而且会超过绝大多数人的预期。我认为有两点原因：

（1）原来三四线市场不好是因为供给的扩大，供应过剩，新城的配套跟不上。在2011年之后很多的小开发商出事了，大的开发商也受到牵连，金融机构也不愿意去进行投资，这一切都造成了三四线市场从2011年开始一路向下一直到2015年。我们可以说从2015年开始，所有的局面都发生了变化，从2013年开始，很多城市实际上已经出现了政府开始压缩供地，而且很多新城的配套也开始起来了。开发商在2015年、2016年已经关注到，一二线土地很难拿，三线的收益比较稳定，而且三四线相对来说，土地相对容易获取，土地价格也不高。

（2）一二线重点城市的这些项目，由于受到限购、限价的这些影响，实际上风险开始增加，因此也开始关注强三线城市，所以说整个三四线市场的恢复是一个系统性的修复，而不是简单的一个修复。

这里边有两点大家一定要注意，第一点，现在的三四线市场去化周期实际上非常低，大概在12个月到18个月之间，大部分的三四线市场去化周期相对靠近于12个月的。这就引发出来一个问题，未来的供应量会不会有一个比较大幅度的增加？我这里可以告诉大家，亿翰智库考察了部分三四线市场的供地，包括它的供地结构等。未来这些城市的供地相对比较稳定，建设用地指标还是受限的，而且大部分的建设用地还是花费在产业上，所以说未来我们还是比较看好三四线市场。

三、对地产不悲观

如果大家都是做投资的，我还有一个观点，我认为现在房地产企业的业绩有一部分可以用行业的增长来进行解释，但是还有很大的一部分实际上是它内生的。我举个最简单的例子，如果大家做投资，同样的行业，有一个非常关键的指标，就是每个人在这个行业的工作效率，我不知道大家了不了解，包括这个开发商他们在做一些项目，在做一些经营的时候，已经不是原来的非常粗犷化的经营，他们采取的这种机制已经非常先进了。很多企业是这样，包括跟投，包括成就共享，同心共享，实际上都多多少少的有一些阿米巴组织的身影。包括大家对于组织拉开，对于运营的理解，实际上都是跟原来的地产开发商不太一样。大家别再把现在开发商的运营效率跟十年前企业的运营效率去对比，现在很大的一部分的企业的变化，我们所说的这些企业，他们为什么应该享受到更高的估值，是在于它的这种成长是内生性的，是脱离于行业的。我觉得这一点是需要注意的，就是说我们往往是一个自上而下的分析方式。

现在对于地产比较悲观，我觉得理由并不是特别太充分，即使是行业已经停止了增长，甚至是出现了下降，那么如果内生性的东西出现了变化的话，他做一部分转型或者是做一部分产业链上的延伸，我觉得他还是非常具有可持续性的。我觉得最近这段时间可能大家是过分的悲观了，而且对全年的预期我们从今年的年初也是相对比较乐观的，就是销售实际上还是有一定的增速，虽然说它有可能是行业的顶部，可能未来没办法再去超越，再去很明显地超越现在的量，但是对于整个行业来说，今年还是有一定增速，那你说明年没有增速了怎么办？后年没有增速了怎么办？

但我想表达的意思是现在的这个企业，或者是现在整个行业里边的企业，他们的增长因素不仅仅是外生的，而且更大的部分是可以解释为内生的增长因素。

问答环节Q&A

Q1:在3月份的电话会议中，你还是比较明确的表达了看全年的销售是要创历史新高的，目前来看的话，到5月的数据实时行业销售金额的同比增速应该在11%左右，全年来讲，保持正增长应该是没有大问题，从1到5月实时行业销售金额来看行业增长变成负的是不太可能的，大概问两个，第一个就是按历史惯例来看上下半年基本是：上半年还是卖的不如下半年，因此对下半年的话现在去做判断的话，你感觉在现在这种市场情况下，会不会增速上继续保持一个相对好的程度，还是说如果看上下半年的话能推货，或者说那上面确实比较多一点，下半年也会有所收紧，上下半年的话差不多还是上半年还少一点，这块问题怎么看？

A1:我是这么理解的，因为一个是从企业这个角度上来讲，我们看大部分企业对于今年的销售业绩的目标和我们半年度企业销售的业绩基本上是全年的计划已经过半了，也就是说原来上下半年基本上是3:7，后来基本上下半年变成4:6了，也就是说如果不出意外的话，绝大部分的企业或者是我们监测的200强的企业基本上都能很好的完成全年的销售目标，或者销售业绩。

然后第二个就是从去年的整个行业的角度看的话，全年的销售数据我还是依然认为今年还是要创一个新高，也就是说下半年的整个增速有可能会略微收窄到4%-5%，但是全年还会保持7%以上全年的增速。理由我刚才已经讲了，我觉得弱二线表现得非常好，三四线实际上也并不太弱，而且它的供求关系还相对比较紧张，而且强一线的话，现在的企业现在还是在抓紧时间进行推货，所以说整个的局面还是非常有利于下半年继续保持这么一个增长。所以说全年的话我相对还是比较乐观的，关键是大家都是比较担心未来2到3年会怎么样，这个是不是一个行业的大底，但我觉得行业是不是大底也没有关系，大家都是做投资的，现在行业里边的企业，我觉得很多东西是内生性的增长，而不是一个行业外来带来的增长。

如果你去调研的话，现在的房地产企业跟原来是不一样的，它聚集了大量的社会上的资金、技术、信息、人才，这些东西他都聚集了，所以说它的表现还是非常值得我们期待的。

Q2:在6月30号那天多部委联合打击中介的事件出来，我们也有一些悲观的预期，再加上新一轮调控要正式开始，从我们这边如何看待这个问题，怎么理解月度最后一天动静这么大，这么多部委联合来做这些发言，这块是怎么理解的？

A2：我觉得这个初衷还是维持一个比较好的市场秩序。因为的确是由于限价，可能会对市场包括价格体系，包括大家的这个购房的需求能不能够被满足，的确是存在这个问题，这个行业的确是存在一个问题，但是它还不是发生在开发企业里边，那么在这个销售端很容易会引发一系列的社会上的问题或者是其他方面的问题，所以说多部委出台这个政策还是针对稳定市场秩序，实际上并不是非得要把这个市场给压下来或者是怎么样，但是我们也看到了，实际上在5月底的时候有一个12个城市的约谈，约谈之后的确有一部分的城市会出相对松的政策，松的政策实际上是代表了一定的态度，虽然说他对这个市场不会有很大的影响，但是也表明了政府不愿意房价出现过快的上涨。但整个的市场我觉得基本上是处于一个政策和市场表现的比较均衡的状态，你说它是一个均衡点，还是一个什么样的状态也好，就是大松不可能，但是可能会有一些适度的微调，因为在这个位置松的话，那么价格有可能再往上走，这个是管理层不愿看到的。如果再紧的话，实际上边际的这种作用也不是很大的，因为你紧的话，一线和强二线不能紧，弱二线的话，它的房价还是相对偏低的，他也没有必要紧。三四线的话，虽然说它增长快，但是它的房价还是相对比较低的。他也没有必要，它只需要出一些能够进一步稳定住这个平衡的政策就可以了。所以说我觉得从政策层面上的话，变化并不会特别太大，有可能会出一些收紧的政策，同时还会有一些有利的政策来做一个对冲，我大概理解就是这样，我觉得是一个政策的平衡。

Q3：我想请问一下，您刚才也提到棚改，就是现在最新的这个政策，棚改货币化的比例可能要比较显著的下降，那么这一点对于这个未来三四线城市的供求关系，就是三四线城市的地产项目的消化，或者是销售的增长，会不会有一些比较实质性的影响？因为刚才您也提到三四线城市看长一点也还是比较谨慎乐观是吧？

A3：我觉得相比其他人还是要乐观一点，我觉得整个三四线城市的走势会超出绝大部分人的预期，原来从16年的时候，实际上我们就大概看两年到三年的时间，站在现在这个时间点上，我觉得还是可以往后面看两年到三年的时间。

的确，这个棚改大概每年包括了货币化补偿这块大概有2万多亿，在这个就可以说绝大部分是在三四线市场，如果我们更虚化一点的话，如果打个七折的话，可能大概2万亿的资金有可能会流到这个市场上，那这个市场上对于这个资金量来说的话应该是说是比较大的。

那反过头来我们再看一看整个市场的结构，如果去进行估算的话，就是全年的这个三四线市场的结构，大概在七八亿，八九亿的水平，那如果两万亿可能对于整个市场支持的力度就比较大了，那可能会占到整个成交量的1/3还要强，那如果这块没有的话，那后面怎么办？

我是这么理解的，所有的城市包括现有的棚户区改造的政策，包括我们原来所说的旧改的政策，包括我们原来的这个保障房政策，实际上原来都是有这个货币化补偿这一块的，并不是没有这个货币化补偿这一块，也就是说像这些城市所能带来的影响可能不能看的那么大，这是第一点。

第二点就是棚户区改造，包括我们大家认为的这个棚户区改造这一块，如果没有了怎么办？大家觉得是不是1600万套，每年干掉500万套，基本上三年就已经干光了，到2020年就基本上结束了。

我觉得中国的城市化进程可能不是三年就能够完成的，包括三四线城市的城市化进程，我们大概测算了一下，这个到2021年以后，每年中国拆旧的量，就是旧的商品房被拆除的量大概在8亿平米左右。

这个量来说的话，整个拆除的量可能要远远大于我们所说的三四线棚改的整改的量，也就说无论你是拆棚户区还是不拆棚户区，很多的房子也是该拆了。那么这也就是说为什么现在很多的品牌开发商在三四线能够卖得非常好，是因为它提供了跟原来的三四线不一样的产品，它是有一个消费升级的概念。原来他可能是喝一般的白酒，可能后来他也要偶尔喝茅台。但是很多人去怀疑三四线的消费能力，但我觉得对于均价1万块钱或者是8000块钱的三四线城市的市场，如果首付二三十万的话，我觉得这个消费能力还是存在的。所以说到现在大家也看到了很多这个品牌，的确它在三四线市场是战无不胜的，就他开发的房子的确是卖的很快，那这也代表了整个三四线市场的一个趋势，我并不认为现在是到了看空三四线的时候，而且从需求的角度上来说的话，供给一直都是偏紧的，一旦是需求下降，比如说需求下降20%，我测算了一下，可能这个城市的去化周期还是在18个月以内，他还是供求偏紧的。而且后面来看的话，土地的供应量也不会像09、10和11年这几年的天量的供应，就是一年供应三年来去化，未来没有这么多土地来进行供应，那也就是说三四线市场的供求关系还是偏紧的，我觉得供求关系还是主导了整个市场的主要变化。所以说我认为从两三年的这个角度上来看的话，三四市场不会出特别太大的问题。

Q4：那我接着问一下，就是您说这个三线城市的这个土地供应不会在像上一个周期那样那么大，为什么会这样？

A4：因为我们国家的这个土地供给制度，它都有建设用地指标的，现在很多城市地方政政府的建设用地指标是摆在那的，而且这个建设用地指标里边，大家都花了很小的一部分去做住宅，比较大的一部分还是基于产业来做，而且产业用地的供应现在都已经开始出现了偏紧的状态，所以说住宅这块的提升的空间几乎是没有。所以说我们也看了大部分在这些市场，作为一个地方政府来说的话，它可能真的是好像我们所估计的他是缺钱，他需要供地，但是他受建设用地指标的硬约束，它却是供不出来。

Q5：刚才我们谈了三四线城市，大家回到一二线城市，一二线城市现在基本上是行政性的限价措施限制了房价，实际上说明一二线城市的供求关系的紧张程度更厉害，一级和二级市场的很多价格扭曲的这个情况。就是往往后看，比方说看今年会不会比较大的扭转?

A5：我是这么理解，一二线就是我们所说的这些重点城市，的确它现在是有限价的一个因素，使得整个市场实际上是相对偏扭曲，出现了一二手房倒挂的现象。我经常在观察二手房的数据，实际上我们认为二手房的价格方面会出现比较大幅度的下滑，但现在仅仅的是二手房的数据出现了一些量上的波动，或者是量上的下滑，价格并没有出现实质性的下降，也就是说一二手房倒挂的这种现象，我觉得至少在未来一年左右，可能在现在的这种政策环境下，它还维持。它维持的这种状况，就是代表着一手房他还会卖的，只要他愿意去拿预售证，它还会卖得非常好。

所以说我认为整个的重点城市来说的话，就是这十六个城市或者说一线和强二线，他们整个新房销售我觉得还是相对比较平稳，不会出现特别太大萎缩，实际上整个市场成交量的上涨主要还是三四线和弱的二线市场构成的，特别是今年弱二线市场可能比三四线市场还要好一些。

Q6：我再问一个问题，就是说到这个长效机制，今年大家之前谈的比较多的房产税，现在有说法是明年有可能要正式进入立法程序，你估计这个进展情况怎么样？如果推出来的话，会对整体的中国的房地产市场有特别重大的方向性的影响吗？

A6：我觉得影响并不是特别太大，因为现在中国房地产市场最大问题，就是供给和需求之间的矛盾问题，在供给量还是比较偏紧的状态下来说的话，市场很难出现比较大幅度的回调，这是第一点。

第二点就是按照现有的，或者是我们现在能看到的，我们的试点城市实际上按照这种策略来进行收税的话，实际上这个税并不会很多，大概也就是一千多亿的水平，整个税远远低于商品房交易税，更远远低于土地出让金。

所以说这种税对于整个市场,从价格上来说的话，或者是从量上来说的话，冲击并不是特别太大，可能我们唯一担心的是因为收税使得多数人的资产曝光了，那是不是在资产曝光这个角度上可能会给市场带来一些影响也不得而知。

但是我们觉得，单纯从政策的这个角度上来说的话，对市场影响并不是特别太大。

Q7：那如果一二线城市的房价的主要矛盾在于土地的供求关系的话，那国家有没有可能在一二线城市的土地供应方面有比较显著的增长？

A7：没有办法，供不出来地。

Q8：那城市周边的郊区不是也有些地吗？

A8：这非常有限，实际上很多的城市供地矛盾还是比较大的，我觉得是非常有限，至少我观察下来是比较有限的，虽然说有一些地，但是一个城市毕竟是需要一些绿地、市政用地，包括一些产业用地，还要保证水源地、配套用地，这些都得需要保证之后，实际上对于住宅来说的话并不是特别太充分，土地对于中国来说的话还是一个非常非常稀缺的这个资源。

Q9：那么我再问一个问题，想问一下就是目前来讲从兼并收购的角度来讲，你感觉下半年的兼并收购机会是多了还是少了？因为目前来看去杠杆的趋势没有结束，但是前200强的销售增速还可以，那么中小型开发商你要说它资金面是不是紧张，完全没有办法完成的话，那下半年，如果你要销售还能保持比较好的增长的话，可能没有想象中那么困难，所以这一块的话现在是个什么样的思路？

第二个之前讲过，我记得你应该前去考虑一些微观市场,如成都，因为后面政策从一季度到二季度，二季度整个又偏紧了，使得目前成都或者这些大片区的摇号现象，或者说这集体摇号有一些回落，这块的话是怎么判断后期的一个市场趋势的？

A9：第一个就是下面的收并购的大趋势，我觉得大的趋势来看的话，整个行业的集中度还是逐步在提升的，这个是毋庸置疑的。而且虽然我觉得不管是收紧与否，我觉得可能整个市场的收并购的步伐可能会越来越加速，这个是毋庸置疑的。的确也像你刚才提到的一些，就是它会出现一些僵尸型的企业，比如说他可能就开发一两个项目，那我这个项目该付的款都已经付掉了，我借了一点贷款，我看着市场好我就卖一点，市场不好我就捂着，我也没有关系，可能捂个两三年，我这个现金流还是比较稳，那么我就是也不打算做大，但是也希望能够分享到整个房地产市场的这么一个表现。但是现在往往是这些企业它受到的最大的困境不一定仅仅是现金流的问题，包括他的团队，企业不发展的行业大发展的这么十年往后看，那他可能就没有人了，他团队如果一旦没有的话，包括后期它的信息、技术这些都是都会出现落后，所以说很多时候它不单单是一个因素导致他把企业卖掉，很多时候他可能是多种因素会促使着他把企业卖掉，它可能不单单想就是我真的活不下去了，我就赶紧卖，那这个时候卖也卖不上什么价钱，所以我觉得大的趋势还是并购逐步增强的这么一种状态。

然后我们也看了一些各个地方的摇号的政策，实际上还是有很多的地方摇号还是比较激烈，但是同时我刚才也讲了，还是有一定的区域，虽然说这个城市很好，比如说上海，可能在上海远郊可能就会出现这样的楼盘，推出200多套300套，因为它跟二手房不倒挂，结果出来之后，开发商也没有想到，就一般的蓄水结果就造成了整个市场的两三百套去化五六套，对于开发商来说是灾难，但他也没有想到这个市场会分化的这么严重。

比如说在一些不倒挂的区域，的确整个市场的销售不是特别太好，所以说价格方面的话，重点城市还是追求性价比，至少一手房不应该比这种二手房贵特别太多。如果只贵20%，25%可能还能接受，如果贵个百分之三四十，可能整个市场也不会去买单，也不会去认账，这个就是现在重点城市的状况。但是比较好的就是在于二手房，在这种情况下，二手房的价格没有出现比较明显的波动，它只是量上在缩，而且这个缩量也已经说了很久了。

Q10：刚才您说到一二线城市这个土地供应其实还是比较紧张，那么到底是一二线城市这个地方政府他没有这个动力去供应的，还是说客观上他就有难度，比方说他拆迁的成本过高，或者是根本就没有这么多地来拆迁的，您觉得主要是哪方面的原因？

A10：我觉得有这么几点因素。

第一个，确实一二线城市的地方政府，它对于土地的认知和供应策略，它还跟一些一般的三四线城市的政府不太一样，它可能在财政上还是相对比较宽松的。那也就是说它的供应可能更多的是会优先于产业和商业的配套，能够给他产生这种持续性现金流的土地的供应，它还是比较具有倾向的。

然后第二个的确也是在我们现在的这些城市，原来都是一个建新城的概念，现在大部分的都是以城市更新改造为主，就是我们也可以看一下各个城市的规划，所以说它的确是在土地的供应的绝对的量，实际上是没有那么多地的，现在新城不让建了之后，实际上就是土地可供的量实际上是大大的缩减了，可能国土资源部管理还是比较严的，特别是随着开发，现在大部分开发就已经变成集体建设用地，反正集体建设用地再变性的话，这个难度还是相对比较大的，所以说从整个的量和意愿两个方面来说的话，实际上都是受限的。但我觉得可能更多的是一些客观性的，主观性的因素的确也占了一部分，但不会特别太大，客观的就是的确是没有那么多的地了，国土资源部也没有那么多的地批给各个城市。

Q11：为什么国外的土地供应好像就没有这么紧张，是跟中国18亿耕地的红线必须要保有关系吗？

A11：不仅仅是耕地的红线，这块是需要保，而且是我们国家土地是分为两种，第一种是集体建设用地，另外一种就是国有建设用地，它是属于国家的。后来我们现在所有的房子都是在国有建设用地上去盖的，那么集体建设用地如果是要变为国有建设用地，就有一个拆迁、收储、招拍挂的过程，但是集体建设用地如果是要变为国有建设用地这一块的难度反而相对比较大的，特别是在现在的这个背景下，实际上这一块的资源还是比较稀缺的。而另外一块就是原有的国有建设用地想要拆迁的话，难度可能更大了，所以说土地供应的话现在还是拆迁为主的话，那整个难度或者是它的周期就比较长，所以说这一块来看的话，从客观上来说的话，还是偏少偏紧的状态。原来我也是有这么一个顾虑，包括像北京上海，它还有大片的包括一些工厂这些。实际上现在一线城市的这些旧改的项目，他们的周期和转化率周期都基本上是在八年到九年左右，就旧改项目才能改出来，而且绝大部分旧改的项目都严格控制可售住宅的量，都是非常少的比例，可能30%甚至40%的量，然后还有很多城市现在甚至不做商品住宅，要求旧改的全部都持有，全部都作为持有来做，比如说像深圳，现在出来的全都要有持有，所以说这些重点城市，实际上还是受客观因素的影响。

Q12：但是照你这么说，一二线城市中国的这种供求关系，土地的供求关系的失衡会长期存在，但那如果是这样的话，这个高房价不就无解了。

A12：供求关系是偏紧的，供求关系偏紧就造成了一个什么样的状态？就是说它的价格是由头部来决定的。就是一年就是说你这个城市只供应10万套商品住宅，但你是有这个城市里边有购买资格，有购买能力，又愿意去买房子的排名顺序，它这种购买能力排名顺序第10万位的这个人决定的，而跟你整个城市的一个平均的收入或者是个人可支配收入没有关系，还是有投入决定了这个需要，所以说高房价的话比较难化解。

除非你能够一年出来的量，就是说我满足这个城市本来是每年工资是10万套，我现在突然间一年我能供40万套或者50万套，那这个房价一定会下来。因为他就是有的50万个可以支付得起房子的这个人的购买能力决定。

我说为什么说这个首付？如果这个首付的比例发生了变化，它会对这个房价有支撑的作用，我们现在可能大家都首付70%，可能房价是这个样子。如果你现在首付30%，你看房价涨不涨，房价一定涨，还是跟头部的人的支付能力有关，就相当于给头部的人支付能力加杠杆，那它一定会涨。

Q13：今年好像开发商的债务融资都比较紧，银行都在收紧这一块，那么据你观察就是这些排名比较靠前的开发商，比方说前50名的这些开发商有没有可能出现资金链断裂的情况？

A13：虽然断裂的这个情况现在出现的概率并不是特别太大，我们考察了去年大家的情况，可以说是15、16、17年这几年可能应该是相对来说是比较好的这么一种状态，而且公司债的情况来说的话，影响也不是那么特别太严重，行业里面一个月可能也就还一千多亿到2000亿这个量来说的话，对于现有的这个企业的这个销售的规模是比较小的，但是我提醒大家一定要注意极端情况。极端情况而如果存在的话，那的确会有人资金链断裂，但是现在极端情况出现的概率会有多大？我举个最简单的例子。如果企业有个3000亿或者4000亿的销售，他都会说自己会有1500亿的货币资金，但是如果你看一下，他可能有七八百个项目，那分配到每个项目来看的话，大概一个多亿。而且他这个钱还不完全是自己可以动用的。预收账款不是你可以动用的，那如果在这种资金量受限，如果销售出现了一些问题的话，这个对于开发商是一个灾难。在销售很好的情况下，这个事情不会出任何的问题。我个人觉得特别是大的开发商不会出任何问题，但是会不会有极端情况出现，这个我也不知道。市场交易受到严重的外界因素干扰的情况下，这种情况会出现，我觉得是小概率事件，但是还是要注意适度的降低风险，这也是现在的开发商在一二线也采取了能走量就走量策略。

Q14：比较大的开发商，在你看来是在排名前多少比较安全一点？30名，50名还是100名？

A14：我觉得六七十名吧，一年能卖到200多亿左右。

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