時間：2018年7月1日 20:00

主持：海通地產 塗力磊

✨嘉賓：億翰智庫 張化東

內容紀要：

各位投資者，大家好，我是億翰智庫張化東，給大家介紹一下2018年上半年典型房企銷售業績的排行榜，我們億翰智庫大概統計了200家的整體銷售業績，並已於上週五（6月29日）公佈了TOP200的銷售業績排行榜。

一、億翰智庫TOP200榜單數據所反映的房企三大特徵

對於整個市場，企業的衝勁還是非常足的，但在榜單上充分體現了整體競爭如逆水行舟，不進則退。這裡面講三點：

第一，競爭激烈，不進則退。

2018年上半年碧桂園和恆大、萬科的差距現在開始拉大，已經拉大到千億的這個水平，這才是一個半年度就已經拉大到這麼大了。恆大和萬科沒有增長？其實恆大和萬科的銷售金額也分別有26%和9%的增長，只是碧桂園比他們走得更快，雖然體量更大，但是走得更快。

其次是我們看到的是新城到了第8的位置，那也就是說原來的第八第九都往後面去排了。你說原來的第八第九賣得不夠好嗎？他們做的不夠好嗎？或者他們增長少，他們的增長可能是百分之三十四十，但新城可能增長會更多，所以說他就往前排了，並不是這些企業他們做的不好，而是碧桂園、新城發展的太快，賣的太好。

第二，業績分層，集中度提升，斷層加深。

從各梯隊銷售業績的增速上來看， Top21-30名這部分企業，也就是說向千億開始衝、剛剛要達到千億的這些企業，他們的增速是最快的。但是我們也不能忽視像Top3的碧桂園、萬科、恆大，他們這三家這麼大的體量，他們業績的綜合增長率是達到27%，已經很高。所以說對比16、17年，這三家企業27%銷售金額的增長，已經充分顯示了整個競爭的格局，還是向著地產行業的這個頭部來進行集中。

同時我們也看到，TOP1和TOP2、TOP3和TOP4、TOP10跟Top11、TOP12這些名次上銷售金額的斷層，可能兩家企業只差一名，但是他們的銷售金額會差到1000億、500億、400億、300億，斷層還是非常明顯的。也就是說現在競爭的格局，使得很多的企業對自己未來在整個行業的格局上會有一定的看法，為什麼這麼多企業他們要做到3000億？可能未來只有3000億才能夠穩穩地進入到前20名，這就是行業的格局。對於房地產開發這個行業，它最重要的就是有規模，因為你沒有了規模，就沒有了土地、資金、人才、技術所有的一切的東西，所以說這個行業的競爭最終還是向頭部集中。

第三，6月銷售表現超預期。

從房企單月銷售金額增速的角度來看，6月份單月的增速超過百分之百的有十六七家，新城屬於增速比較快的，大概增長了279%，招商蛇口大概是增長了121%，中梁大概增長了233%，美的大概增長了129%，奧園大概增長了125%，龍光大概增長了277%，卓越大概增長了200%，東原大概也接近於200%，海倫堡也大概有160%增長。

你說企業6月份去衝業績也好，或者去放量也好，企業的單月同比增速和環比增速都是非常高的。我們認為企業整體在6月份的表現還是超出市場上所有人的預期的。

二、銷售不悲觀的兩大原因

市場上6月份的悲觀情緒非常濃重，幾乎每個禮拜都有不是很利於地產的消息，但實際上整個地產的銷售成績還是非常好。第一個我覺得這個好是行業帶來的，為什麼是行業帶來的？

第一，對一二線城市的研判

我們先講一下一線和熱點的二線城市，也就是我們說的16個重點城市，大概是這麼一個範圍。先講一講現在企業在一線和重點城市間是如何來做決策的。因為當前資金成本在往上走，地價實際上有一定的波動，穩中實際上是有調整的，是有機會進行拿地的，所以說開發商對於拿預售證銷售的態度已經發生了完全的變化——現在是能夠拿預售證的，基本上大家都會拿。道理很簡單，同樣一塊地原來1500萬/畝，那可能現在只需要1200萬/畝，便宜了大概1/5左右。

其次，現在融資成本可能比之前的融資成本提高兩個點三個點，那究竟是不是要把這個項目賣掉再去拿地，再去減少負債呢，開發企業會算得很清楚。所以說現在在熱點的城市，很多企業拿地的意願就非常強，所以說一線和熱點二線，也就是說我們所說的這個重點城市，實際上大家對於銷售的態度還是相對比較積極的。而且整個一線城市，或者是熱點城市，實際上現在是開始出現了一部分的分化，是怎麼樣來進行分化的呢？

（1）一手房和二手房的分化，因為一手房和二手房價格倒掛，所以說造成了一手房相對較熱，二手房實際上呈現一個波動的狀態，這是一手和二手的分化。在一手房裡面也出現分化，在一手房和二手房倒掛的這些地方，或者是即使不倒掛，相對而言，一手房也具有價格上的優勢，因為限價，它會賣的非常非常好，有很多人去認購，這叫做新房“打新”。但是同時也有郊環外的一些樓盤，它可能不受限價限制，開發商可能定了一個相對比二手房有競爭力的價格，比如比周邊的二手房會貴20%或者30%。這個時候，樓盤的銷售好與否，已經跟市場沒有太大的關係了，完全是它的產品的打造能力和品牌能力的體現。所以說在很多重點城市的郊區，它不受限價的區域呈現的是一個分化的狀態，有些樓盤還是賣的很好，但有些樓盤去化率是非常低的。所以現在的一線城市和強二線城市，開發商售樓的意願是非常強的，但是市場還是比較平穩。這就意味著未來不會有更加嚴厲的政策出來，但是也並不意味現有的政策未來會有非常明顯的鬆動，而且也沒有必要鬆動。

（2）弱二線城市的表現非常好

第二，對三四線城市的研判

同時我們也看到，包括前段時間所說的棚改，貨幣化補償有可能不再做了。這一塊相對而言比較負面。但是我個人的觀點認為三四線城市的市場是可以持續的，而且會超過絕大多數人的預期。我認為有兩點原因：

（1）原來三四線市場不好是因為供給的擴大，供應過剩，新城的配套跟不上。在2011年之後很多的小開發商出事了，大的開發商也受到牽連，金融機構也不願意去進行投資，這一切都造成了三四線市場從2011年開始一路向下一直到2015年。我們可以說從2015年開始，所有的局面都發生了變化，從2013年開始，很多城市實際上已經出現了政府開始壓縮供地，而且很多新城的配套也開始起來了。開發商在2015年、2016年已經關注到，一二線土地很難拿，三線的收益比較穩定，而且三四線相對來說，土地相對容易獲取，土地價格也不高。

（2）一二線重點城市的這些項目，由於受到限購、限價的這些影響，實際上風險開始增加，因此也開始關注強三線城市，所以說整個三四線市場的恢復是一個系統性的修復，而不是簡單的一個修復。

這裡邊有兩點大家一定要注意，第一點，現在的三四線市場去化週期實際上非常低，大概在12個月到18個月之間，大部分的三四線市場去化週期相對靠近於12個月的。這就引發出來一個問題，未來的供應量會不會有一個比較大幅度的增加？我這裡可以告訴大家，億翰智庫考察了部分三四線市場的供地，包括它的供地結構等。未來這些城市的供地相對比較穩定，建設用地指標還是受限的，而且大部分的建設用地還是花費在產業上，所以說未來我們還是比較看好三四線市場。

三、對地產不悲觀

如果大家都是做投資的，我還有一個觀點，我認為現在房地產企業的業績有一部分可以用行業的增長來進行解釋，但是還有很大的一部分實際上是它內生的。我舉個最簡單的例子，如果大家做投資，同樣的行業，有一個非常關鍵的指標，就是每個人在這個行業的工作效率，我不知道大家了不瞭解，包括這個開發商他們在做一些項目，在做一些經營的時候，已經不是原來的非常粗獷化的經營，他們採取的這種機制已經非常先進了。很多企業是這樣，包括跟投，包括成就共享，同心共享，實際上都多多少少的有一些阿米巴組織的身影。包括大家對於組織拉開，對於運營的理解，實際上都是跟原來的地產開發商不太一樣。大家別再把現在開發商的運營效率跟十年前企業的運營效率去對比，現在很大的一部分的企業的變化，我們所說的這些企業，他們為什麼應該享受到更高的估值，是在於它的這種成長是內生性的，是脫離於行業的。我覺得這一點是需要注意的，就是說我們往往是一個自上而下的分析方式。

現在對於地產比較悲觀，我覺得理由並不是特別太充分，即使是行業已經停止了增長，甚至是出現了下降，那麼如果內生性的東西出現了變化的話，他做一部分轉型或者是做一部分產業鏈上的延伸，我覺得他還是非常具有可持續性的。我覺得最近這段時間可能大家是過分的悲觀了，而且對全年的預期我們從今年的年初也是相對比較樂觀的，就是銷售實際上還是有一定的增速，雖然說它有可能是行業的頂部，可能未來沒辦法再去超越，再去很明顯地超越現在的量，但是對於整個行業來說，今年還是有一定增速，那你說明年沒有增速了怎麼辦？後年沒有增速了怎麼辦？

但我想表達的意思是現在的這個企業，或者是現在整個行業裡邊的企業，他們的增長因素不僅僅是外生的，而且更大的部分是可以解釋為內生的增長因素。

問答環節Q&A

Q1:在3月份的電話會議中，你還是比較明確的表達了看全年的銷售是要創歷史新高的，目前來看的話，到5月的數據實時行業銷售金額的同比增速應該在11%左右，全年來講，保持正增長應該是沒有大問題，從1到5月實時行業銷售金額來看行業增長變成負的是不太可能的，大概問兩個，第一個就是按歷史慣例來看上下半年基本是：上半年還是賣的不如下半年，因此對下半年的話現在去做判斷的話，你感覺在現在這種市場情況下，會不會增速上繼續保持一個相對好的程度，還是說如果看上下半年的話能推貨，或者說那上面確實比較多一點，下半年也會有所收緊，上下半年的話差不多還是上半年還少一點，這塊問題怎麼看？

A1:我是這麼理解的，因為一個是從企業這個角度上來講，我們看大部分企業對於今年的銷售業績的目標和我們半年度企業銷售的業績基本上是全年的計劃已經過半了，也就是說原來上下半年基本上是3:7，後來基本上下半年變成4:6了，也就是說如果不出意外的話，絕大部分的企業或者是我們監測的200強的企業基本上都能很好的完成全年的銷售目標，或者銷售業績。

然後第二個就是從去年的整個行業的角度看的話，全年的銷售數據我還是依然認為今年還是要創一個新高，也就是說下半年的整個增速有可能會略微收窄到4%-5%，但是全年還會保持7%以上全年的增速。理由我剛才已經講了，我覺得弱二線表現得非常好，三四線實際上也並不太弱，而且它的供求關係還相對比較緊張，而且強一線的話，現在的企業現在還是在抓緊時間進行推貨，所以說整個的局面還是非常有利於下半年繼續保持這麼一個增長。所以說全年的話我相對還是比較樂觀的，關鍵是大家都是比較擔心未來2到3年會怎麼樣，這個是不是一個行業的大底，但我覺得行業是不是大底也沒有關係，大家都是做投資的，現在行業裡邊的企業，我覺得很多東西是內生性的增長，而不是一個行業外來帶來的增長。

如果你去調研的話，現在的房地產企業跟原來是不一樣的，它聚集了大量的社會上的資金、技術、信息、人才，這些東西他都聚集了，所以說它的表現還是非常值得我們期待的。

Q2:在6月30號那天多部委聯合打擊中介的事件出來，我們也有一些悲觀的預期，再加上新一輪調控要正式開始，從我們這邊如何看待這個問題，怎麼理解月度最後一天動靜這麼大，這麼多部委聯合來做這些發言，這塊是怎麼理解的？

A2：我覺得這個初衷還是維持一個比較好的市場秩序。因為的確是由於限價，可能會對市場包括價格體系，包括大家的這個購房的需求能不能夠被滿足，的確是存在這個問題，這個行業的確是存在一個問題，但是它還不是發生在開發企業裡邊，那麼在這個銷售端很容易會引發一系列的社會上的問題或者是其他方面的問題，所以說多部委出臺這個政策還是針對穩定市場秩序，實際上並不是非得要把這個市場給壓下來或者是怎麼樣，但是我們也看到了，實際上在5月底的時候有一個12個城市的約談，約談之後的確有一部分的城市會出相對松的政策，松的政策實際上是代表了一定的態度，雖然說他對這個市場不會有很大的影響，但是也表明了政府不願意房價出現過快的上漲。但整個的市場我覺得基本上是處於一個政策和市場表現的比較均衡的狀態，你說它是一個均衡點，還是一個什麼樣的狀態也好，就是大松不可能，但是可能會有一些適度的微調，因為在這個位置松的話，那麼價格有可能再往上走，這個是管理層不願看到的。如果再緊的話，實際上邊際的這種作用也不是很大的，因為你緊的話，一線和強二線不能緊，弱二線的話，它的房價還是相對偏低的，他也沒有必要緊。三四線的話，雖然說它增長快，但是它的房價還是相對比較低的。他也沒有必要，它只需要出一些能夠進一步穩定住這個平衡的政策就可以了。所以說我覺得從政策層面上的話，變化並不會特別太大，有可能會出一些收緊的政策，同時還會有一些有利的政策來做一個對沖，我大概理解就是這樣，我覺得是一個政策的平衡。

Q3：我想請問一下，您剛才也提到棚改，就是現在最新的這個政策，棚改貨幣化的比例可能要比較顯著的下降，那麼這一點對於這個未來三四線城市的供求關係，就是三四線城市的地產項目的消化，或者是銷售的增長，會不會有一些比較實質性的影響？因為剛才您也提到三四線城市看長一點也還是比較謹慎樂觀是吧？

A3：我覺得相比其他人還是要樂觀一點，我覺得整個三四線城市的走勢會超出絕大部分人的預期，原來從16年的時候，實際上我們就大概看兩年到三年的時間，站在現在這個時間點上，我覺得還是可以往後面看兩年到三年的時間。

的確，這個棚改大概每年包括了貨幣化補償這塊大概有2萬多億，在這個就可以說絕大部分是在三四線市場，如果我們更虛化一點的話，如果打個七折的話，可能大概2萬億的資金有可能會流到這個市場上，那這個市場上對於這個資金量來說的話應該是說是比較大的。

那反過頭來我們再看一看整個市場的結構，如果去進行估算的話，就是全年的這個三四線市場的結構，大概在七八億，八九億的水平，那如果兩萬億可能對於整個市場支持的力度就比較大了，那可能會佔到整個成交量的1/3還要強，那如果這塊沒有的話，那後面怎麼辦？

我是這麼理解的，所有的城市包括現有的棚戶區改造的政策，包括我們原來所說的舊改的政策，包括我們原來的這個保障房政策，實際上原來都是有這個貨幣化補償這一塊的，並不是沒有這個貨幣化補償這一塊，也就是說像這些城市所能帶來的影響可能不能看的那麼大，這是第一點。

第二點就是棚戶區改造，包括我們大家認為的這個棚戶區改造這一塊，如果沒有了怎麼辦？大家覺得是不是1600萬套，每年幹掉500萬套，基本上三年就已經幹光了，到2020年就基本上結束了。

我覺得中國的城市化進程可能不是三年就能夠完成的，包括三四線城市的城市化進程，我們大概測算了一下，這個到2021年以後，每年中國拆舊的量，就是舊的商品房被拆除的量大概在8億平米左右。

這個量來說的話，整個拆除的量可能要遠遠大於我們所說的三四線棚改的整改的量，也就說無論你是拆棚戶區還是不拆棚戶區，很多的房子也是該拆了。那麼這也就是說為什麼現在很多的品牌開發商在三四線能夠賣得非常好，是因為它提供了跟原來的三四線不一樣的產品，它是有一個消費升級的概念。原來他可能是喝一般的白酒，可能後來他也要偶爾喝茅臺。但是很多人去懷疑三四線的消費能力，但我覺得對於均價1萬塊錢或者是8000塊錢的三四線城市的市場，如果首付二三十萬的話，我覺得這個消費能力還是存在的。所以說到現在大家也看到了很多這個品牌，的確它在三四線市場是戰無不勝的，就他開發的房子的確是賣的很快，那這也代表了整個三四線市場的一個趨勢，我並不認為現在是到了看空三四線的時候，而且從需求的角度上來說的話，供給一直都是偏緊的，一旦是需求下降，比如說需求下降20%，我測算了一下，可能這個城市的去化週期還是在18個月以內，他還是供求偏緊的。而且後面來看的話，土地的供應量也不會像09、10和11年這幾年的天量的供應，就是一年供應三年來去化，未來沒有這麼多土地來進行供應，那也就是說三四線市場的供求關係還是偏緊的，我覺得供求關係還是主導了整個市場的主要變化。所以說我認為從兩三年的這個角度上來看的話，三四市場不會出特別太大的問題。

Q4：那我接著問一下，就是您說這個三線城市的這個土地供應不會在像上一個週期那樣那麼大，為什麼會這樣？

A4：因為我們國家的這個土地供給制度，它都有建設用地指標的，現在很多城市地方政政府的建設用地指標是擺在那的，而且這個建設用地指標裡邊，大家都花了很小的一部分去做住宅，比較大的一部分還是基於產業來做，而且產業用地的供應現在都已經開始出現了偏緊的狀態，所以說住宅這塊的提升的空間幾乎是沒有。所以說我們也看了大部分在這些市場，作為一個地方政府來說的話，它可能真的是好像我們所估計的他是缺錢，他需要供地，但是他受建設用地指標的硬約束，它卻是供不出來。

Q5：剛才我們談了三四線城市，大家回到一二線城市，一二線城市現在基本上是行政性的限價措施限制了房價，實際上說明一二線城市的供求關係的緊張程度更厲害，一級和二級市場的很多價格扭曲的這個情況。就是往往後看，比方說看今年會不會比較大的扭轉?

A5：我是這麼理解，一二線就是我們所說的這些重點城市，的確它現在是有限價的一個因素，使得整個市場實際上是相對偏扭曲，出現了一二手房倒掛的現象。我經常在觀察二手房的數據，實際上我們認為二手房的價格方面會出現比較大幅度的下滑，但現在僅僅的是二手房的數據出現了一些量上的波動，或者是量上的下滑，價格並沒有出現實質性的下降，也就是說一二手房倒掛的這種現象，我覺得至少在未來一年左右，可能在現在的這種政策環境下，它還維持。它維持的這種狀況，就是代表著一手房他還會賣的，只要他願意去拿預售證，它還會賣得非常好。

所以說我認為整個的重點城市來說的話，就是這十六個城市或者說一線和強二線，他們整個新房銷售我覺得還是相對比較平穩，不會出現特別太大萎縮，實際上整個市場成交量的上漲主要還是三四線和弱的二線市場構成的，特別是今年弱二線市場可能比三四線市場還要好一些。

Q6：我再問一個問題，就是說到這個長效機制，今年大家之前談的比較多的房產稅，現在有說法是明年有可能要正式進入立法程序，你估計這個進展情況怎麼樣？如果推出來的話，會對整體的中國的房地產市場有特別重大的方向性的影響嗎？

A6：我覺得影響並不是特別太大，因為現在中國房地產市場最大問題，就是供給和需求之間的矛盾問題，在供給量還是比較偏緊的狀態下來說的話，市場很難出現比較大幅度的回調，這是第一點。

第二點就是按照現有的，或者是我們現在能看到的，我們的試點城市實際上按照這種策略來進行收稅的話，實際上這個稅並不會很多，大概也就是一千多億的水平，整個稅遠遠低於商品房交易稅，更遠遠低於土地出讓金。

所以說這種稅對於整個市場,從價格上來說的話，或者是從量上來說的話，衝擊並不是特別太大，可能我們唯一擔心的是因為收稅使得多數人的資產曝光了，那是不是在資產曝光這個角度上可能會給市場帶來一些影響也不得而知。

但是我們覺得，單純從政策的這個角度上來說的話，對市場影響並不是特別太大。

Q7：那如果一二線城市的房價的主要矛盾在於土地的供求關係的話，那國家有沒有可能在一二線城市的土地供應方面有比較顯著的增長？

A7：沒有辦法，供不出來地。

Q8：那城市周邊的郊區不是也有些地嗎？

A8：這非常有限，實際上很多的城市供地矛盾還是比較大的，我覺得是非常有限，至少我觀察下來是比較有限的，雖然說有一些地，但是一個城市畢竟是需要一些綠地、市政用地，包括一些產業用地，還要保證水源地、配套用地，這些都得需要保證之後，實際上對於住宅來說的話並不是特別太充分，土地對於中國來說的話還是一個非常非常稀缺的這個資源。

Q9：那麼我再問一個問題，想問一下就是目前來講從兼併收購的角度來講，你感覺下半年的兼併收購機會是多了還是少了？因為目前來看去槓桿的趨勢沒有結束，但是前200強的銷售增速還可以，那麼中小型開發商你要說它資金面是不是緊張，完全沒有辦法完成的話，那下半年，如果你要銷售還能保持比較好的增長的話，可能沒有想象中那麼困難，所以這一塊的話現在是個什麼樣的思路？

第二個之前講過，我記得你應該前去考慮一些微觀市場,如成都，因為後面政策從一季度到二季度，二季度整個又偏緊了，使得目前成都或者這些大片區的搖號現象，或者說這集體搖號有一些回落，這塊的話是怎麼判斷後期的一個市場趨勢的？

A9：第一個就是下面的收併購的大趨勢，我覺得大的趨勢來看的話，整個行業的集中度還是逐步在提升的，這個是毋庸置疑的。而且雖然我覺得不管是收緊與否，我覺得可能整個市場的收併購的步伐可能會越來越加速，這個是毋庸置疑的。的確也像你剛才提到的一些，就是它會出現一些殭屍型的企業，比如說他可能就開發一兩個項目，那我這個項目該付的款都已經付掉了，我借了一點貸款，我看著市場好我就賣一點，市場不好我就捂著，我也沒有關係，可能捂個兩三年，我這個現金流還是比較穩，那麼我就是也不打算做大，但是也希望能夠分享到整個房地產市場的這麼一個表現。但是現在往往是這些企業它受到的最大的困境不一定僅僅是現金流的問題，包括他的團隊，企業不發展的行業大發展的這麼十年往後看，那他可能就沒有人了，他團隊如果一旦沒有的話，包括後期它的信息、技術這些都是都會出現落後，所以說很多時候它不單單是一個因素導致他把企業賣掉，很多時候他可能是多種因素會促使著他把企業賣掉，它可能不單單想就是我真的活不下去了，我就趕緊賣，那這個時候賣也賣不上什麼價錢，所以我覺得大的趨勢還是併購逐步增強的這麼一種狀態。

然後我們也看了一些各個地方的搖號的政策，實際上還是有很多的地方搖號還是比較激烈，但是同時我剛才也講了，還是有一定的區域，雖然說這個城市很好，比如說上海，可能在上海遠郊可能就會出現這樣的樓盤，推出200多套300套，因為它跟二手房不倒掛，結果出來之後，開發商也沒有想到，就一般的蓄水結果就造成了整個市場的兩三百套去化五六套，對於開發商來說是災難，但他也沒有想到這個市場會分化的這麼嚴重。

比如說在一些不倒掛的區域，的確整個市場的銷售不是特別太好，所以說價格方面的話，重點城市還是追求性價比，至少一手房不應該比這種二手房貴特別太多。如果只貴20%，25%可能還能接受，如果貴個百分之三四十，可能整個市場也不會去買單，也不會去認賬，這個就是現在重點城市的狀況。但是比較好的就是在於二手房，在這種情況下，二手房的價格沒有出現比較明顯的波動，它只是量上在縮，而且這個縮量也已經說了很久了。

Q10：剛才您說到一二線城市這個土地供應其實還是比較緊張，那麼到底是一二線城市這個地方政府他沒有這個動力去供應的，還是說客觀上他就有難度，比方說他拆遷的成本過高，或者是根本就沒有這麼多地來拆遷的，您覺得主要是哪方面的原因？

A10：我覺得有這麼幾點因素。

第一個，確實一二線城市的地方政府，它對於土地的認知和供應策略，它還跟一些一般的三四線城市的政府不太一樣，它可能在財政上還是相對比較寬鬆的。那也就是說它的供應可能更多的是會優先於產業和商業的配套，能夠給他產生這種持續性現金流的土地的供應，它還是比較具有傾向的。

然後第二個的確也是在我們現在的這些城市，原來都是一個建新城的概念，現在大部分的都是以城市更新改造為主，就是我們也可以看一下各個城市的規劃，所以說它的確是在土地的供應的絕對的量，實際上是沒有那麼多地的，現在新城不讓建了之後，實際上就是土地可供的量實際上是大大的縮減了，可能國土資源部管理還是比較嚴的，特別是隨著開發，現在大部分開發就已經變成集體建設用地，反正集體建設用地再變性的話，這個難度還是相對比較大的，所以說從整個的量和意願兩個方面來說的話，實際上都是受限的。但我覺得可能更多的是一些客觀性的，主觀性的因素的確也佔了一部分，但不會特別太大，客觀的就是的確是沒有那麼多的地了，國土資源部也沒有那麼多的地批給各個城市。

Q11：為什麼國外的土地供應好像就沒有這麼緊張，是跟中國18億耕地的紅線必須要保有關係嗎？

A11：不僅僅是耕地的紅線，這塊是需要保，而且是我們國家土地是分為兩種，第一種是集體建設用地，另外一種就是國有建設用地，它是屬於國家的。後來我們現在所有的房子都是在國有建設用地上去蓋的，那麼集體建設用地如果是要變為國有建設用地，就有一個拆遷、收儲、招拍掛的過程，但是集體建設用地如果是要變為國有建設用地這一塊的難度反而相對比較大的，特別是在現在的這個背景下，實際上這一塊的資源還是比較稀缺的。而另外一塊就是原有的國有建設用地想要拆遷的話，難度可能更大了，所以說土地供應的話現在還是拆遷為主的話，那整個難度或者是它的週期就比較長，所以說這一塊來看的話，從客觀上來說的話，還是偏少偏緊的狀態。原來我也是有這麼一個顧慮，包括像北京上海，它還有大片的包括一些工廠這些。實際上現在一線城市的這些舊改的項目，他們的週期和轉化率週期都基本上是在八年到九年左右，就舊改項目才能改出來，而且絕大部分舊改的項目都嚴格控制可售住宅的量，都是非常少的比例，可能30%甚至40%的量，然後還有很多城市現在甚至不做商品住宅，要求舊改的全部都持有，全部都作為持有來做，比如說像深圳，現在出來的全都要有持有，所以說這些重點城市，實際上還是受客觀因素的影響。

Q12：但是照你這麼說，一二線城市中國的這種供求關係，土地的供求關係的失衡會長期存在，但那如果是這樣的話，這個高房價不就無解了。

A12：供求關係是偏緊的，供求關係偏緊就造成了一個什麼樣的狀態？就是說它的價格是由頭部來決定的。就是一年就是說你這個城市只供應10萬套商品住宅，但你是有這個城市裡邊有購買資格，有購買能力，又願意去買房子的排名順序，它這種購買能力排名順序第10萬位的這個人決定的，而跟你整個城市的一個平均的收入或者是個人可支配收入沒有關係，還是有投入決定了這個需要，所以說高房價的話比較難化解。

除非你能夠一年出來的量，就是說我滿足這個城市本來是每年工資是10萬套，我現在突然間一年我能供40萬套或者50萬套，那這個房價一定會下來。因為他就是有的50萬個可以支付得起房子的這個人的購買能力決定。

我說為什麼說這個首付？如果這個首付的比例發生了變化，它會對這個房價有支撐的作用，我們現在可能大家都首付70%，可能房價是這個樣子。如果你現在首付30%，你看房價漲不漲，房價一定漲，還是跟頭部的人的支付能力有關，就相當於給頭部的人支付能力加槓桿，那它一定會漲。

Q13：今年好像開發商的債務融資都比較緊，銀行都在收緊這一塊，那麼據你觀察就是這些排名比較靠前的開發商，比方說前50名的這些開發商有沒有可能出現資金鍊斷裂的情況？

A13：雖然斷裂的這個情況現在出現的概率並不是特別太大，我們考察了去年大家的情況，可以說是15、16、17年這幾年可能應該是相對來說是比較好的這麼一種狀態，而且公司債的情況來說的話，影響也不是那麼特別太嚴重，行業裡面一個月可能也就還一千多億到2000億這個量來說的話，對於現有的這個企業的這個銷售的規模是比較小的，但是我提醒大家一定要注意極端情況。極端情況而如果存在的話，那的確會有人資金鍊斷裂，但是現在極端情況出現的概率會有多大？我舉個最簡單的例子。如果企業有個3000億或者4000億的銷售，他都會說自己會有1500億的貨幣資金，但是如果你看一下，他可能有七八百個項目，那分配到每個項目來看的話，大概一個多億。而且他這個錢還不完全是自己可以動用的。預收賬款不是你可以動用的，那如果在這種資金量受限，如果銷售出現了一些問題的話，這個對於開發商是一個災難。在銷售很好的情況下，這個事情不會出任何的問題。我個人覺得特別是大的開發商不會出任何問題，但是會不會有極端情況出現，這個我也不知道。市場交易受到嚴重的外界因素干擾的情況下，這種情況會出現，我覺得是小概率事件，但是還是要注意適度的降低風險，這也是現在的開發商在一二線也採取了能走量就走量策略。

Q14：比較大的開發商，在你看來是在排名前多少比較安全一點？30名，50名還是100名？

A14：我覺得六七十名吧，一年能賣到200多億左右。

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