随着6月26日临安土拍落下帷幕，2018年杭州十区的土地市场宣告半程收官。短短六个月，我们马不停蹄地“喜提”全国No.1称号、2宗新百亿地块、3宗四万+地块、4宗综合体地块、历史新高的5万+楼面价、6家新入杭房企、7宗纯租赁用地，以及大大小小的纪录……过去的已经过去，不喜欢看常规总结的人，不妨跟着主播倪霸天的思路，看看这半年的土地市场，有哪些值得回顾的盘点，以及随之而来的七大疑问!
一、第十区的强弱信号 会对其他区域带来影响吗?
按照今年临安的出地量，绝对值得把第十区拉出来单独“解剖”：年初首发出让，年中压轴出让，半年出让地块多达21宗，占十区106宗地块的五分之一，位居第一!
从去年“撤市设区”以来，临安宅地楼面价破万顺理成章。这片土地仿佛被造物主亲吻过一样，吸引了极大的关注，楼面价一度达到最高的13362元/平方米。截至6月27日晚，临安万元地块已达11宗，青山湖科技城、湖滨新区、锦城三个主要板块已坐稳万元地价。
临安万元地块成交信息表
然而事物总有两面，临安也是十区中最先坐过山车的，表面上陆续有地价破万，实地里则是关注房企减少，拿地趋于谨慎。本土房企地上在多场“保卫战”中受到的阻碍越来越小，甚至还出现了两宗流拍地块，种种迹象表明目前临安土地热度虽在，但大不如半年前。
事实证明，临安土拍直播评论中多次送上《凉凉》的直觉没有错，与去年比较，八区中(上城、下城无涉宅地块出让)，临安降幅最明显，最高楼面价跌了19%。
主播认为，临安土地具备一定价值基础，但不具备持续上涨基础(嗯，熟悉的口吻)。这属于正常的价格回稳，土地价格有落差，可能相关单位会有些失望，但总要好过不断上涨吧?
临安是目前杭州面积最大的行政区，但仍处于传统认知上的周边地区，还有多少利好因素可以增高预期?未来走势会平稳还是起伏不定?会不会受到棚户区改造的相关政策影响?短时间来看，临安的节奏和其他区还有差异。
进一步的问题在于，临安现象会不会传导至其他区域，尤其是主城、余杭、萧山……主播的判断是，只要临安还不能大幅承接城西客户，甚至杭州主城区的外溢，那它仍将是一个较为封闭的三、四线城市范本，地价下降不会对以上区域带来影响。
二、起价普遍垫高，溢价低、自持少将成常态?
足球“菠菜”中有一种玩法叫“波胆”，即以竞猜具体比分方式下注。映射到不久前处处封顶的杭州土地市场，竞猜大部分地块的成交楼面价时，大可闭着眼睛“波胆”，而今年，还真没有“绝X封顶”一说……
个人比较懒，不喜欢放一张原始数据表格上来贴你一脸。总归你要知道的就是，今年大部分地块溢价被限制在50%，而春节以后就没有地块自持超过32%，多个区域自持比例下降，万物皆有因，这不是地价在变魔术，而是起价在作祟。
同板块、同性质地块的溢价、自持变化与起价变化的关系
根据2017年与2018上半年同单元中相似性质地块的部分数据比较，可以发现：大多数起价变高的板块(标红)，自持比例普遍降低(标绿)，同时溢价率也有降低，封顶现象骤减;只有一季度的之江度假区、桃源仍处在一年前的高热状态，而这两个板块的地块当时还打着杭政储出[2017]的年号，楼面起价与2017年相比，甚至还小幅降低了。
所以结论很明显了，价格封顶将会越来越少，自持也随之减少，这是否会成为常态?答案很明显了。
三、这一刻他们等了很久 下一刻又轮到谁?
高能预警，以下几个板块的居民，你们身价已经在上半年翻倍。
陌生又熟悉的脸，仿佛初次见面，谈出视野几年间，兜兜转转又惹眼，当然地价也已经回不到那天。当初对它爱理不理，如今快要高攀不起，说的大概就是它们了，这些板块中最长时间没出让宅地的达到7年，最多的楼面价4年已经番了7.7倍……
2年以上未出涉宅地板块成交地块情况
那么，后面还有没有这样丑小鸭变天鹅的板块了呢?以下，拿走不谢。
1、7年未推涉宅地的萧山戴村镇;
2、运河新城2年后再推宅地;
3、浦沿5年后重出宅地;
4、钱江新城二期首宗宅地，预计7月挂牌;
5、金沙湖9年后将出宅地，预计三季度挂牌;
6、……(打住，不能透露更多了)
四、出让租赁用房建筑面积占6% ，公租房比例或将提高?
根据统计，上半年杭州出让7宗纯租赁用地，含配建公租房地块8宗，总共产生43万方租赁用房面积(自持部分不计)。
租赁用地(含)成交简介
截止目前，杭州八区(除去上、下城)加上大江东刚好全部推出过纯租赁用地(余杭首宗目前挂牌中)，其中江干区2宗。
根据统计，杭州十区上半年总计成交宅地总建面705.7万㎡，43万㎡租赁总建面占比6%，这与“商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房，未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套”的出台方案仍有一定差距。
在7月即将出让的部分地块中，我们也看出了一些迹象，南星、浦沿、之江、崇贤、勾庄等地块纷纷按照主城区10%以上、余杭区5%以上的要求配建，最高达到20%。
或许，我们还将在未来看到更高的配建比例……
五、天生要强的他们，还能继续上演逆风翻盘吗?
他们确实在上半年震憾到我了，他们就是曾经撑起余杭楼市半壁江山的四大房企——赞成、广厦通和、理想四维、华元，上演了回归大戏。
余杭房企回归表现
四家房企各自拿下一宗地块，但其中的过程跟综艺练习生一样，没有一战是轻松的。个别地块的拿地成本比同期的周边地块来的还要高，显示了一定出价能力。
从结果来说，这是一次强硬的宣言，即便主城、萧山、富阳等基本沦为大房企的盘中餐，即便本土中小房企逐步退出舞台或者纷纷转型，即便已有不少本土房企朝环杭周边地区拓展，只要还有一口气，他们就不会将杭州放弃，去争得一席之地。
下半年，我们还能看到更多的“地上集团”，如同临安灭霸一样的存在吗？
六、6家房企入杭 闽系之后苏系房企大步进军杭州？
道完了本土房企亮眼表现，也不能落下外来房企。上半年有6家新晋房企，平均一个月一家，跟去年数量（全年12家）不相上下。
2018年上半年新晋房企拿地信息
三大行政区都迎来了新房企，也有商业的。6家房企可以分为三类：
1、已在杭州周边城市进驻，进一步布局浙江市场，如重庆华宇;
2、总部位于长三角，对重点城市有拿地硬要求的，拿地特征往往是小地块，非热门板块甚至素质一般的地块，如南京银城、弘阳、新希望;
3、只对匹配自身发展条件的特定地块有兴趣，如华侨城丁桥地块、恒隆百井坊地块。
值得注意的是，有两家南京房企入杭，目前在杭苏系房企有新城、朗诗、中南等等，仍有很多名企暂未进入杭州市场。苏系房企有狼性不足(对比闽系)，实力有限(对比央企)的问题，连进入上海的企业都不多。
同在长三角需要多点布局，苏系房企不可能不受沪系、浙系，甚至闽系房企的影响，未来也没有可能更多地进入杭州呢?
七、百井坊之后，杭州的商业会打开新局面吗?
杭州的商业一直风平浪静，缺少爆点……不过，恒隆拿地就像歌词里唱的:蓝天白云晴空万里，突然暴风雨。恒隆也成为了百井坊地块花落谁家的最终答案。
百井坊地块鸟瞰图
55285元/平方米的楼面价，是目前杭州之最，同时是第三宗百亿地块，但市场似乎还是少了点回音。百井坊成功出让可以看作一个杭州商业新格局的起点，恒隆在武林广场打造地标项目可以拔高整个杭州的高度，这都是可以畅想的。
随着地铁线路不断增加，上盖综合体还有多少?副城中心的商业体量足够吗?目前的商地有没有仍没被发掘出价值的遗珠呢?还能有新消费群体和新实体消费方式带来的消费升级吗……
讲真的，答案还是要留给未来了。
閱讀更多 透明售房網 的文章
