隨著6月26日臨安土拍落下帷幕，2018年杭州十區的土地市場宣告半程收官。短短六個月，我們馬不停蹄地“喜提”全國No.1稱號、2宗新百億地塊、3宗四萬+地塊、4宗綜合體地塊、歷史新高的5萬+樓面價、6家新入杭房企、7宗純租賃用地，以及大大小小的紀錄……過去的已經過去，不喜歡看常規總結的人，不妨跟著主播倪霸天的思路，看看這半年的土地市場，有哪些值得回顧的盤點，以及隨之而來的七大疑問!
一、第十區的強弱信號 會對其他區域帶來影響嗎?
按照今年臨安的出地量，絕對值得把第十區拉出來單獨“解剖”：年初首發出讓，年中壓軸出讓，半年出讓地塊多達21宗，佔十區106宗地塊的五分之一，位居第一!
從去年“撤市設區”以來，臨安宅地樓面價破萬順理成章。這片土地彷彿被造物主親吻過一樣，吸引了極大的關注，樓面價一度達到最高的13362元/平方米。截至6月27日晚，臨安萬元地塊已達11宗，青山湖科技城、湖濱新區、錦城三個主要板塊已坐穩萬元地價。
臨安萬元地塊成交信息表
然而事物總有兩面，臨安也是十區中最先坐過山車的，表面上陸續有地價破萬，實地裡則是關注房企減少，拿地趨於謹慎。本土房企地上在多場“保衛戰”中受到的阻礙越來越小，甚至還出現了兩宗流拍地塊，種種跡象表明目前臨安土地熱度雖在，但大不如半年前。
事實證明，臨安土拍直播評論中多次送上《涼涼》的直覺沒有錯，與去年比較，八區中(上城、下城無涉宅地塊出讓)，臨安降幅最明顯，最高樓面價跌了19%。
主播認為，臨安土地具備一定價值基礎，但不具備持續上漲基礎(嗯，熟悉的口吻)。這屬於正常的價格回穩，土地價格有落差，可能相關單位會有些失望，但總要好過不斷上漲吧?
臨安是目前杭州面積最大的行政區，但仍處於傳統認知上的周邊地區，還有多少利好因素可以增高預期?未來走勢會平穩還是起伏不定?會不會受到棚戶區改造的相關政策影響?短時間來看，臨安的節奏和其他區還有差異。
進一步的問題在於，臨安現象會不會傳導至其他區域，尤其是主城、餘杭、蕭山……主播的判斷是，只要臨安還不能大幅承接城西客戶，甚至杭州主城區的外溢，那它仍將是一個較為封閉的三、四線城市範本，地價下降不會對以上區域帶來影響。
二、起價普遍墊高，溢價低、自持少將成常態?
足球“菠菜”中有一種玩法叫“波膽”，即以競猜具體比分方式下注。映射到不久前處處封頂的杭州土地市場，競猜大部分地塊的成交樓面價時，大可閉著眼睛“波膽”，而今年，還真沒有“絕X封頂”一說……
個人比較懶，不喜歡放一張原始數據表格上來貼你一臉。總歸你要知道的就是，今年大部分地塊溢價被限制在50%，而春節以後就沒有地塊自持超過32%，多個區域自持比例下降，萬物皆有因，這不是地價在變魔術，而是起價在作祟。
同板塊、同性質地塊的溢價、自持變化與起價變化的關係
根據2017年與2018上半年同單元中相似性質地塊的部分數據比較，可以發現：大多數起價變高的板塊(標紅)，自持比例普遍降低(標綠)，同時溢價率也有降低，封頂現象驟減;只有一季度的之江度假區、桃源仍處在一年前的高熱狀態，而這兩個板塊的地塊當時還打著杭政儲出[2017]的年號，樓面起價與2017年相比，甚至還小幅降低了。
所以結論很明顯了，價格封頂將會越來越少，自持也隨之減少，這是否會成為常態?答案很明顯了。
三、這一刻他們等了很久 下一刻又輪到誰?
高能預警，以下幾個板塊的居民，你們身價已經在上半年翻倍。
陌生又熟悉的臉，彷彿初次見面，談出視野幾年間，兜兜轉轉又惹眼，當然地價也已經回不到那天。當初對它愛理不理，如今快要高攀不起，說的大概就是它們了，這些板塊中最長時間沒出讓宅地的達到7年，最多的樓面價4年已經番了7.7倍……
2年以上未出涉宅地板塊成交地塊情況
那麼，後面還有沒有這樣醜小鴨變天鵝的板塊了呢?以下，拿走不謝。
1、7年未推涉宅地的蕭山戴村鎮;
2、運河新城2年後再推宅地;
3、浦沿5年後重出宅地;
4、錢江新城二期首宗宅地，預計7月掛牌;
5、金沙湖9年後將出宅地，預計三季度掛牌;
6、……(打住，不能透露更多了)
四、出讓租賃用房建築面積佔6% ，公租房比例或將提高?
根據統計，上半年杭州出讓7宗純租賃用地，含配建公租房地塊8宗，總共產生43萬方租賃用房面積(自持部分不計)。
租賃用地(含)成交簡介
截止目前，杭州八區(除去上、下城)加上大江東剛好全部推出過純租賃用地(餘杭首宗目前掛牌中)，其中江乾區2宗。
根據統計，杭州十區上半年總計成交宅地總建面705.7萬㎡，43萬㎡租賃總建面佔比6%，這與“商品住房供地總量中安排10%的土地用於建設或配建保障性住房，未來5年公共租賃住房保有總量不少於8萬套”的出臺方案仍有一定差距。
在7月即將出讓的部分地塊中，我們也看出了一些跡象，南星、浦沿、之江、崇賢、勾莊等地塊紛紛按照主城區10%以上、餘杭區5%以上的要求配建，最高達到20%。
或許，我們還將在未來看到更高的配建比例……
五、天生要強的他們，還能繼續上演逆風翻盤嗎?
他們確實在上半年震憾到我了，他們就是曾經撐起餘杭樓市半壁江山的四大房企——贊成、廣廈通和、理想四維、華元，上演了迴歸大戲。
餘杭房企迴歸表現
四家房企各自拿下一宗地塊，但其中的過程跟綜藝練習生一樣，沒有一戰是輕鬆的。個別地塊的拿地成本比同期的周邊地塊來的還要高，顯示了一定出價能力。
從結果來說，這是一次強硬的宣言，即便主城、蕭山、富陽等基本淪為大房企的盤中餐，即便本土中小房企逐步退出舞臺或者紛紛轉型，即便已有不少本土房企朝環杭周邊地區拓展，只要還有一口氣，他們就不會將杭州放棄，去爭得一席之地。
下半年，我們還能看到更多的“地上集團”，如同臨安滅霸一樣的存在嗎？
六、6家房企入杭 閩系之後蘇系房企大步進軍杭州？
道完了本土房企亮眼表現，也不能落下外來房企。上半年有6家新晉房企，平均一個月一家，跟去年數量（全年12家）不相上下。
2018年上半年新晉房企拿地信息
三大行政區都迎來了新房企，也有商業的。6家房企可以分為三類：
1、已在杭州周邊城市進駐，進一步佈局浙江市場，如重慶華宇;
2、總部位於長三角，對重點城市有拿地硬要求的，拿地特徵往往是小地塊，非熱門板塊甚至素質一般的地塊，如南京銀城、弘陽、新希望;
3、只對匹配自身發展條件的特定地塊有興趣，如華僑城丁橋地塊、恆隆百井坊地塊。
值得注意的是，有兩家南京房企入杭，目前在杭蘇系房企有新城、朗詩、中南等等，仍有很多名企暫未進入杭州市場。蘇系房企有狼性不足(對比閩系)，實力有限(對比央企)的問題，連進入上海的企業都不多。
同在長三角需要多點佈局，蘇系房企不可能不受滬系、浙系，甚至閩系房企的影響，未來也沒有可能更多地進入杭州呢?
七、百井坊之後，杭州的商業會打開新局面嗎?
杭州的商業一直風平浪靜，缺少爆點……不過，恆隆拿地就像歌詞裡唱的:藍天白雲晴空萬里，突然暴風雨。恆隆也成為了百井坊地塊花落誰家的最終答案。
百井坊地塊鳥瞰圖
55285元/平方米的樓面價，是目前杭州之最，同時是第三宗百億地塊，但市場似乎還是少了點回音。百井坊成功出讓可以看作一個杭州商業新格局的起點，恆隆在武林廣場打造地標項目可以拔高整個杭州的高度，這都是可以暢想的。
隨著地鐵線路不斷增加，上蓋綜合體還有多少?副城中心的商業體量足夠嗎?目前的商地有沒有仍沒被髮掘出價值的遺珠呢?還能有新消費群體和新實體消費方式帶來的消費升級嗎……
講真的，答案還是要留給未來了。
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