從1998年住房商品化改革以來，中國樓市已經邁進第20個年頭。
這20年，樓市調控一直如影隨形，從最早的“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，從限購限貸到限價限售，從“史上最嚴”到“沒有最嚴，只有更嚴”……調控可謂無處不在，無所不包，然而房價仍舊猶如脫韁野馬，一路上漲。
是調控手段有問題，還是房價上漲的趨勢不可阻擋，抑或我們的調控，本意就不在控制房價？
回顧這20年的調控史，將有助於我們瞭解這一真相。
1st
1998-2003：房地產成為支柱產業
20年前的1998年，中國開啟了住房商品化改革。
住房商品化改革之所以迫在眉睫，主要受到兩大因素的影響：
一是亞洲金融危機的存在，讓尋找新的經濟增長點成為關鍵，房地產就是最主要的一部分。
二是過去的福利分房制度看起來很美好，但終究只是小圈子的特權。不僅大多數無機關單位身份的人被排除在外，即便在機關單位，住房分配也要按照級別和資歷，不僅住房水平相對低下，而且充斥著暗箱操作。
所以，房地產剛起步的這五年，是以刺激發展為主基調的。
1998年房改政策出臺，福利分房逐漸退出歷史舞臺；
1999年房貸政策出臺，從此貸款買房、按揭買房成為主流；
2001年稅費改革制度出臺，營業稅、房產稅和個人所得稅大幅下調；
2002年土地招拍掛制度推行，土地出讓逐步市場化。
2003年8月下發的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業。”
從此，房地產就印刻在中國經濟之中，風雨不動。
2st
2004-2007 穩不住的房價
如果說從1998年到2002年，房地產產業還只是處於草創階段，除了少數城市之外，多地市場都沒有太大起色，那麼從2003年開始，房價普遍進入持續上漲通道。
2003年4月，央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務的管理》，其中明確嚴控房地產開發貸管理、要求二套房提高首付，這是1998年之後第一次出臺措施抑制房地產過熱。
從2004年到2007年，調控政策頻出。其中，最有代表性的當屬2005年3月和5月接連出臺的兩個“國八條”，首次將調控上升到全局層面，將穩定房價抬升到政治高度。
正是在這幾年，後來我們所熟悉的政策一一登場：首付款從20%提高到30%，二套房不得低於40%，貸款利率不低於基準1.1倍，限制境外機構與個人購房，大力建設經濟適用房和廉租房，二手房轉讓開徵個人所得稅……
然而，市場的密集調控，並未能阻止房價上漲的步伐。
3st
2008-2010 四萬億的盛宴
2008年是房地產史上繞不過去的一年，這一年，深圳、杭州等地的房價大幅下跌，房企一片哀鴻，業主圍攻售樓處在多地上演，就連一向所向披靡的恆大，都差點折戟。
全球金融危機影響席捲而來，房地產首當其衝。當年，杭州萬科某樓盤降價促銷，引發老業主集體抗議，大鬧售樓處，有業主哭訴：“從沒想過房價也會跌這麼慘”。
業主擔心還沒維持多久，房地產就迎來大規模救市。
2008年11月，四萬億投資計劃橫空出世。
當年12月，《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺，明確扶持房地產行業，各地紛紛出臺救市措施，不僅之前的調控政策被全盤推翻，各種信貸寬鬆、稅收減免和財政扶持政策紛至沓來。
在政策刺激之下，2009年全國房價大幅上漲，全國範圍漲幅高達23.4%，而上海更是超過50%。
4st
2011-2013 限購限價政策橫空出世
大漲之下，樓市調控再次席捲而來。
這一次，政策手段不同於以往，限購和限價政策第一次登上調控舞臺。
2010年4月30日，北京版國十條實施細則出臺，自通知發佈起，一個家庭只能購買一套商品住房。
隨後，限購就從一線城市向二線城市蔓延，南京、武漢、鄭州等地集體祭出限購政策，從此限購成為樓市調控標配。
2013年，面對房價持續上漲，北京、廣州等地出臺政府指導房地產銷售定價措施，這就是俗稱的“限價政策”，房地產商如果不接受政府指導價，就無法獲得預售許可證。
然而，上有政策下有對策，限價固然能在數字上控制住房價，卻無法真正阻止房價上漲，於是“陰陽合同”橫空出世。
一份滿足限價要求的購房合同，加上額外的一份裝修合同，足以讓限價政策形同虛設，而購房者的負擔不減反增，因為裝修合同首付比例更高而且貸款期限更短。
這幾年，雖然調控力度史無前例，但對於房價仍然沒有明顯影響。
5st
2014-2016 漲價去庫存
2014年，受經濟下行影響，房地產又一次面臨調整。
正如很多人預料，在前一年還信誓旦旦的樓市調控政策，一個接一個被廢除，樓市大寬鬆週期再次到來。
2014年6月，內蒙古呼和浩特率先取消限購令，到當年10月，不到四個月時間，共有41個城市取消限購。
至此，上一輪46個限購城市裡，仍在堅持的只剩下北上廣深和三亞5個城市。
除了取消限購之外，各地在刺激樓市上毫不含蓄。從購房入戶到購房發放財政補貼，甚至瀋陽等地發文鼓勵大學生入市購房，全國市場一片火熱。
2015年底，“化解房地產庫存”成為政策主方向，自此新一輪房價上漲週期開啟。
“漲價去庫存”，看似違背常理，其實十分正常。因為住房不僅是消費品，更是投資品，買漲不買跌是普遍的市場情緒。
房價一旦上漲，就會產生順週期的正反饋效應，漲得越猛，買家的情緒就越旺盛。相反，一旦市場出現下行，房價降幅越明顯，不但越是無人問津，而且還會引發恐慌式的拋盤效應。
一二線城市的上漲，可以看成是信貸寬鬆的結果，而三四線城市和縣城的普漲，則有棚改貨幣化的推波助瀾。
2015年，三四線城市開啟棚戶區改造，2015年-2017年棚改的目標是1800萬套，而2018年-2020年將要再改造各類棚戶區1500萬套。
所謂棚改，立足於改善居民住房需求，但集中式的棚改，在大拆大建之時，必然會製造新的購房需求，加上這一輪棚改基本以貨幣化補貼為主，拿到錢的拆遷戶進入市場，需求進一步膨脹，房價就這樣被持續推高。
6st
2017 史上最嚴調控
歷史總在重複。
房價轉冷時，各種刺激政策層出不窮；而市場走熱時，調控政策捲土重來。
這一輪調控自2016年10月開啟，到2017年年底，已有近百個城市出臺了各類調控政策。
與過往不同的是，除了傳統的限購限貸限價等政策之外，限售成為各地調控的標配。
截至2017年12月，接近50城出臺了限售政策，限售期2-5年不等。其中既有廣州、南京等一二線熱門城市，也有河北白溝、福建閩侯等名不見經傳的三四線小城鎮。
限售的目的在於鎖盤和“凍房”，新盤房產證到手後2-5年才能進行上市交易。這是直接限制交易，意在將房子鎖在樓市裡，既不允許獲利了結，也不允許清盤退出，無論漲跌，這些不動產都不能參與。
短期看，限售可以抑制投機需求，同時還可為房地產稅出臺騰挪出足夠空間；長期看，只要資金被鎖在樓市，無論房價是否大跌，都難以產生太大金融風險，政策的用意正在此。
在史上最嚴調控的影響之下，疊加政策去槓桿、美聯儲縮表加息帶來的影響，部分城市房價出現調整，北京房價從最高點跌了6個點以上，部分三線城市成交量萎靡，房地產面臨轉向時刻。
7st
2018 又一輪鬆綁？
2018年剛剛開年不久，多地就傳出調控鬆綁之聲。
蘭州取消部分區域的限購政策，南京等地表示40歲以下大學生和技能型人才可以先落戶有就業，廈門聲稱要加快商業地產去庫存……
雖然各地均表示調控不會放鬆，但“只做不說”恐怕更是心照不宣的潛規則。
回顧歷史，我們不難發現，歷來調控政策很難維持五年以上，有時甚至連兩年都沒法堅持。
一方面，調控本來就不是長效機制，有時候它是為了應對房價過熱，有時候它又是應對市場過冷。而房價上漲週期一般也就兩三年時間，這就決定調控政策難以從一而終。換句話說，頭痛醫頭腳痛醫腳，最終病症如故。
另一方面，房價背後有如此之多的利益裹挾，這就決定任何調控都不只是為了房價的合理與穩定，而是為了維繫既有的利益格局。
更重要的是，調控的目的從來都不是“降房價”，反而是“保障房地產市場平穩健康發展”，暴漲固然不健康，暴跌根本不會被接受。
所以，每當市場有所轉冷時，調控政策總會適時放鬆，從不例外。
這一次，恐怕也不會例外。
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