越来越多的迹象表明，济南楼市本轮上涨动力正在接近衰竭。
比如，东部楼盘的工抵房、特价房来了，全款优先的楼盘开始所谓的“一成”首付了，动辄的开盘即售罄的楼盘越来越多地进行顺销了……
面对这样的行情，在济南还要不要买房？如果买房，该怎样买房？
房价冲顶
也许还差最后一程
我们今年年初曾说过，到今年下半年，济南东西两翼的房价将站到全新的高度；不过，涨上去的房子未必好卖。
我们说这样的话之后，被两拨人骂：
一拨人说，一派胡言，济南房价已经涨不动了，马上就将崩盘！
一拨人说，痴人说梦，济南房价还是太便宜，房价还会涨涨涨！
其实，我们说济南房价要站到新高度，是给买房人说的：如果你需要房子，那就尽早买，因为到下半年可能就买不到年初价格的房子了。
我们说涨上去的房子未必好卖，是给卖房人说的：如果想让市场走得更稳，那不要涨得太凶猛，因为买房人的承受力并不是无限的，等涨上去的房价再往下掉的时候，那就难受了。
只是，有人说我们“立场不坚定”、“耍两面派”，因此被两拨人同时骂。
现如今，下半年已经来了。房价没有崩盘，东边1.5万以下的楼盘几乎没有了，要想买房需要花更多钱了；房价“涨涨涨”的势头还不能说终结，但乏力之势很明显。
我们判断，济南本轮房价还并未最终见顶，但正在接近顶部。从现在到今年年底，济南本轮房价行情可能还有最后一小波。
这一波行情，不是说在售的楼盘还会继续大幅涨价，而是说新开楼盘，将继续以更“高端”的面目出现。
在售的楼盘即使继续涨价，很可能也只是呈现小幅微调的走势。但大家要明白的是：2017年出让的真正的高价地项目，还并没有入市。
比如唐冶已经开盘的某个全新项目，目前售价1.75万元左右，这个价格比去年乃至今年年初的很多唐冶楼盘都高。但是：这个楼盘的土地成本并不贵，只有五千多元。
唐冶真正的高价地项目，土地成本大都在1.3万以上，这些项目目前无一入市！
我们再看长岭山、汉峪，乃至雪山片区，去年成交的高价地项目无一入市！
这批高价土地，集中成交于去年8月前后。这些土地的竞得人，多是国内知名开发商。按照正常行情来，国内大型开发商现在都是“快周转”模式。这些土地成交已经将近1年了，应该已经陆续入市！但是，这些项目大都还早着呢，只有少部分在绸缪入市。
为什么？因为，大家在有意无意地等待，等待低价地项目的消耗，从而为自己赢来机会。
目前，济南东西两翼房价比年初高出不少，也正在接近去年高价地项目的成本价。未来一段时间，济南的高价地项目可能迎来"软着陆”——它们将以更高端的产品出现，完成最后一次小跳跃，从而也为本轮行情上涨画上句号。
济南的房子
还能买吗？
面对这样的行情，有小伙伴就会问，济南的房子还能不能买？
我们在想，如果是朋友这样问，我们该怎样回答他？我们会这样告诉他：
首先，济南部分楼盘的价格很可能已经见顶。
这些楼盘，是2016年成交的高价地项目，地价在1万左右及以上，其目前售价在2万及2万以上。这样的楼盘，东部有，西部有，南部也有。
对这样的楼盘，不是说不能买。客观地说，这些高价的楼盘，产品大都做得还是不错的。如果你在周边居住，又特别喜欢它的产品，可以买。
但是，这些楼盘的价格上涨已经很疲惫，甚至有的已经传出工抵房、变相降价的消息。如果买这些楼盘，短期内不要指望它大涨了，安心长期持有吧。
其次，对于济南一些优质地段的产品，我们认为无论是从自住还是其他角度考虑，依然是值得买的。
比如说东部的CBD、龙洞等片区，作为未来济南的商务中心和济南的行政中心，这里是济南的副中心，我们对这些地方的房地产市场依然是看好的。
当然，如果要在这些地方买房，也不用太着急。CBD内未来供货量很大，可挑选余地也很大，在济南房价趋稳的背景下，已经没有必要火急火燎地买房。
其三，济南东部原来一些刚需盘，目前纷纷转为精装修产品，它们还能买吗?
济南东部这些刚刚转为精装产品的楼盘，目前释放的价格远低于预期。此前，多个楼盘释放的精装价格都在1.7万以上，现如今已经落到了1.6万以上。我们认为，这个价格总体还是合理的，毕竟之前的毛坯房已经卖到了1.5万左右。
但是，我们认为目前的市场很可能犯了一个错误：
开发商都在通过精装来提高溢价，但别忘了，价格越高购房群体越少。原来可能有2万人能买得起房子，现在变成了1.5万人，大家可以争夺的客户减少了！
最后大家可能发现，价格虽然都涨上来了，但扣除精装修、时间、人工、资金等成本，收益可能还不如原来的毛坯房！
所以我们有个大胆的判断：未来东部的精装房，不排除有重新回归毛坯房的可能！也就是说，开发商可能通过降低产品标准来争夺刚需客户。
总而言之，我们对朋友的建议是：如果你喜欢现在的高配精装房，那这些楼盘是可以买的，在当前的精装标准下，它们降价的可能不大。如果将来降价，它们很可能会重新回到毛坯房！对于纯刚需客户来说，那将是个好消息。
远离小开发商
更注重居住功能
在当前的行情下，我们再次严重提醒大家：远离小开发商！
雪山片区，一个小开发商开发的楼盘正在遭遇业主维权，原因是开发商延期交房，居然用车位/储藏室代金券代替违约金！
这种行为，引起了全体业主的愤怒！
我们不说这次延期交房，我们只是很好奇：在行情火爆的2016年、2017年，这个位于经十路北侧黄金地段的楼盘，价格从六七千涨到一万八九的楼盘，怎么可能延期交房？！
如果这个楼盘价格没有上涨这么凶猛，这个楼盘会仅仅是“延期交房”吗？会不会早已经资金链断裂，陷入烂尾？
这不是开玩笑。在行情大好的2016年、2017年，济南老城北部，真的有一个楼盘资金链断裂（据说最近重整成功）。
我们劝大家远离小开发商，不是说所有的小开发商都不靠谱，大开发商也是从小开发商成长起来的。但是，我们没必要用自己的巨大利益来试探这样的风险。
也有人说，大开发商就没有维权了？
大开发商也有N多维权！其实，房地产市场的维权是个很复杂的话题，它涉及政商关系、上位法下位法冲突、司法成本高低等多个很严肃的内容，可以说是中国社会所有问题的一个缩影。不必，虽然大开发商也有维权，但烂尾得要少一些，我们要尽力规避那个最坏的可能。
另外，在行情逐渐恢复平稳之后，楼市的“套利”空间在消失，大家买房要更注意是否“住得舒服、租得出去、卖得容易”。
行情大涨下，总会让人头脑发热，做出冲动行为。行情趋稳后，大家需要收缩战线，重归理性。买房子时，多想想住着是否方便，对外出租是否可行，将来脱手是否容易，想清楚这些问题之后再去出手也不迟。
——全文完——
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