越來越多的跡象表明，濟南樓市本輪上漲動力正在接近衰竭。
比如，東部樓盤的工抵房、特價房來了，全款優先的樓盤開始所謂的“一成”首付了，動輒的開盤即售罄的樓盤越來越多地進行順銷了……
面對這樣的行情，在濟南還要不要買房？如果買房，該怎樣買房？
房價衝頂
也許還差最後一程
我們今年年初曾說過，到今年下半年，濟南東西兩翼的房價將站到全新的高度；不過，漲上去的房子未必好賣。
我們說這樣的話之後，被兩撥人罵：
一撥人說，一派胡言，濟南房價已經漲不動了，馬上就將崩盤！
一撥人說，痴人說夢，濟南房價還是太便宜，房價還會漲漲漲！
其實，我們說濟南房價要站到新高度，是給買房人說的：如果你需要房子，那就儘早買，因為到下半年可能就買不到年初價格的房子了。
我們說漲上去的房子未必好賣，是給賣房人說的：如果想讓市場走得更穩，那不要漲得太兇猛，因為買房人的承受力並不是無限的，等漲上去的房價再往下掉的時候，那就難受了。
只是，有人說我們“立場不堅定”、“耍兩面派”，因此被兩撥人同時罵。
現如今，下半年已經來了。房價沒有崩盤，東邊1.5萬以下的樓盤幾乎沒有了，要想買房需要花更多錢了；房價“漲漲漲”的勢頭還不能說終結，但乏力之勢很明顯。
我們判斷，濟南本輪房價還並未最終見頂，但正在接近頂部。從現在到今年年底，濟南本輪房價行情可能還有最後一小波。
這一波行情，不是說在售的樓盤還會繼續大幅漲價，而是說新開樓盤，將繼續以更“高端”的面目出現。
在售的樓盤即使繼續漲價，很可能也只是呈現小幅微調的走勢。但大家要明白的是：2017年出讓的真正的高價地項目，還並沒有入市。
比如唐冶已經開盤的某個全新項目，目前售價1.75萬元左右，這個價格比去年乃至今年年初的很多唐冶樓盤都高。但是：這個樓盤的土地成本並不貴，只有五千多元。
唐冶真正的高價地項目，土地成本大都在1.3萬以上，這些項目目前無一入市！
我們再看長嶺山、漢峪，乃至雪山片區，去年成交的高價地項目無一入市！
這批高價土地，集中成交於去年8月前後。這些土地的競得人，多是國內知名開發商。按照正常行情來，國內大型開發商現在都是“快週轉”模式。這些土地成交已經將近1年了，應該已經陸續入市！但是，這些項目大都還早著呢，只有少部分在綢繆入市。
為什麼？因為，大家在有意無意地等待，等待低價地項目的消耗，從而為自己贏來機會。
目前，濟南東西兩翼房價比年初高出不少，也正在接近去年高價地項目的成本價。未來一段時間，濟南的高價地項目可能迎來"軟著陸”——它們將以更高端的產品出現，完成最後一次小跳躍，從而也為本輪行情上漲畫上句號。
濟南的房子
還能買嗎？
面對這樣的行情，有小夥伴就會問，濟南的房子還能不能買？
我們在想，如果是朋友這樣問，我們該怎樣回答他？我們會這樣告訴他：
首先，濟南部分樓盤的價格很可能已經見頂。
這些樓盤，是2016年成交的高價地項目，地價在1萬左右及以上，其目前售價在2萬及2萬以上。這樣的樓盤，東部有，西部有，南部也有。
對這樣的樓盤，不是說不能買。客觀地說，這些高價的樓盤，產品大都做得還是不錯的。如果你在周邊居住，又特別喜歡它的產品，可以買。
但是，這些樓盤的價格上漲已經很疲憊，甚至有的已經傳出工抵房、變相降價的消息。如果買這些樓盤，短期內不要指望它大漲了，安心長期持有吧。
其次，對於濟南一些優質地段的產品，我們認為無論是從自住還是其他角度考慮，依然是值得買的。
比如說東部的CBD、龍洞等片區，作為未來濟南的商務中心和濟南的行政中心，這裡是濟南的副中心，我們對這些地方的房地產市場依然是看好的。
當然，如果要在這些地方買房，也不用太著急。CBD內未來供貨量很大，可挑選餘地也很大，在濟南房價趨穩的背景下，已經沒有必要火急火燎地買房。
其三，濟南東部原來一些剛需盤，目前紛紛轉為精裝修產品，它們還能買嗎?
濟南東部這些剛剛轉為精裝產品的樓盤，目前釋放的價格遠低於預期。此前，多個樓盤釋放的精裝價格都在1.7萬以上，現如今已經落到了1.6萬以上。我們認為，這個價格總體還是合理的，畢竟之前的毛坯房已經賣到了1.5萬左右。
但是，我們認為目前的市場很可能犯了一個錯誤：
開發商都在通過精裝來提高溢價，但別忘了，價格越高購房群體越少。原來可能有2萬人能買得起房子，現在變成了1.5萬人，大家可以爭奪的客戶減少了！
最後大家可能發現，價格雖然都漲上來了，但扣除精裝修、時間、人工、資金等成本，收益可能還不如原來的毛坯房！
所以我們有個大膽的判斷：未來東部的精裝房，不排除有重新迴歸毛坯房的可能！也就是說，開發商可能通過降低產品標準來爭奪剛需客戶。
總而言之，我們對朋友的建議是：如果你喜歡現在的高配精裝房，那這些樓盤是可以買的，在當前的精裝標準下，它們降價的可能不大。如果將來降價，它們很可能會重新回到毛坯房！對於純剛需客戶來說，那將是個好消息。
遠離小開發商
更注重居住功能
在當前的行情下，我們再次嚴重提醒大家：遠離小開發商！
雪山片區，一個小開發商開發的樓盤正在遭遇業主維權，原因是開發商延期交房，居然用車位/儲藏室代金券代替違約金！
這種行為，引起了全體業主的憤怒！
我們不說這次延期交房，我們只是很好奇：在行情火爆的2016年、2017年，這個位於經十路北側黃金地段的樓盤，價格從六七千漲到一萬八九的樓盤，怎麼可能延期交房？！
如果這個樓盤價格沒有上漲這麼兇猛，這個樓盤會僅僅是“延期交房”嗎？會不會早已經資金鍊斷裂，陷入爛尾？
這不是開玩笑。在行情大好的2016年、2017年，濟南老城北部，真的有一個樓盤資金鍊斷裂（據說最近重整成功）。
我們勸大家遠離小開發商，不是說所有的小開發商都不靠譜，大開發商也是從小開發商成長起來的。但是，我們沒必要用自己的巨大利益來試探這樣的風險。
也有人說，大開發商就沒有維權了？
大開發商也有N多維權！其實，房地產市場的維權是個很複雜的話題，它涉及政商關係、上位法下位法衝突、司法成本高低等多個很嚴肅的內容，可以說是中國社會所有問題的一個縮影。不必，雖然大開發商也有維權，但爛尾得要少一些，我們要盡力規避那個最壞的可能。
另外，在行情逐漸恢復平穩之後，樓市的“套利”空間在消失，大家買房要更注意是否“住得舒服、租得出去、賣得容易”。
行情大漲下，總會讓人頭腦發熱，做出衝動行為。行情趨穩後，大家需要收縮戰線，重歸理性。買房子時，多想想住著是否方便，對外出租是否可行，將來脫手是否容易，想清楚這些問題之後再去出手也不遲。
——全文完——
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