6月初，在良渚某紅盤引發的長達9小時的排隊凍結購房誠意金過程中，一位女性購房者由於體力不支現場暈倒，杭州樓市的熱度可見一斑。
與此同時，調控政策還在打補丁，二套房利率繼續上調，開發商拿地趨向謹慎，地王項目即將扎堆入市，市場不確定性在增加。
接下來，杭州樓市的熱度會不會持續？我們試著從政策、市場、土地、房企四個角度，對上半年的杭州樓市做一個梳理，看看下半年整體會怎麼走。
政策層面：
限酒令+公證搖號
效果與初衷背道而馳
上半年對市場影響最大的是2個政策：針對酒店式公寓的“限酒令”和針對商品住宅的“公證搖號”。
“限酒令”消息一出，就有濱江區某酒店式公寓項目宣佈漲價。接下來開盤的小戶型樓盤，也不約而同提高單價，成交量反而都有一定放量。
酒店式公寓之所以迎來這波行情，主要原因是需求爆發，存量不足，且後續無新增供應。
調控效果同樣疲軟的，還有“公證搖號”。
一些原本開盤去化率並不高的非熱點項目，在執行“公證搖號”之後，每次開盤即售罄，有開發商還順勢加快了推盤節奏。
從實際效果來看，執行“限酒令”和“公證搖號”之後，市場熱度不降反升，效果和初衷背道而馳。
市場層面：
搖號買房如打新股
熱點樓盤供不應求
萬人搖號買房和排隊排到暈倒這類現象的背後，是熱點板塊一二手房價的嚴重倒掛。
一旦搖到了號，很可能淨賺幾百萬，在巨大的利益驅動下，不少購房者見房就搖，大家對於搖號買房的熱情甚至超過了股市打新股。
從熱點板塊在售樓盤的中籤率來看，大多保持在20%以下，有的甚至低於8%，供不應求愈演愈烈，一房難求不斷上演。
由於限購，杭州樓市已經難覓溫臺投資客的身影，目前搖號的主力軍，是大量尚無房產的剛需家庭，還有一部分帶有投資屬性的本地改善客群。
除了剛需和改善購房，杭州基礎建設和城市發展的提速，也吸引了來自周邊和上海的優質人才，購房基數不斷擴大，也是供需失衡的原因之一。
土地層面：
地市熱度領先全國
溢價自持比例回落
上半年，杭州共計成功出讓106宗地塊，出讓總金額約1419億元，刷新杭州同期歷史紀錄，土地市場熱度領先全國。
錢江世紀城和百井坊的百億大戰，是上半年土地市場的最大看點。
其中，錢江世紀城31萬方宅地從下午競拍至深夜，整整耗時12個小時，最後由保利以101億元的總價斬獲。
而百井坊商地從49億元起拍，歷經7個多小時，336輪競價，最終定格在107.3億元，由香港恆隆收入囊中。
與此同時，溢價率下滑的地塊逐漸增多，即使封頂成交，自持比例也開始回落。富陽、臨安等周邊地塊，甚至出現了底價成交和流拍現象。
面對居高不下的地價和難以突破的限價瓶頸，房企拿地的預期已經慢慢開始調整，表現在土地市場上，則是競地企業更加理性，成交地價趨於平穩，市場熱度有所緩和。
企業層面：
年中衝刺難以再現
為控成本減少創新
以往年中，開發企業都會加緊出貨，以便回籠資金，實現業績衝刺。今年，這種情況將難再出現。
一方面，絕大多數項目加推都要走公證搖號流程，開發商無法自行調整推盤量和推盤節奏。
另一方面，原來樓盤從領出預售證到開盤只需3天甚至更短的時間，執行公證搖號後，這一過程延長到了一週左右。
此外，受限價政策影響，房企利潤空間變窄，開始全面控制成本，減少產品創新。
早期的科技住宅、綠色住宅、L型陽臺、四葉草戶型、360°全景觀已很少見，目前市場上的產品同質化嚴重，且減配明顯。
一味限制價格、打壓市場的弊端，已經在多個方面顯現出來。
後市預判
關於政策：杭州的調控政策更多是起到警示和引導的作用，對於市場的“殺傷力”不會太大，諸如“暫停公司購房”的補丁政策，對搖號主力軍影響有限。
關於預期： 利率上調帶來購房成本提高，新房搖號導致買房難度增大，購房者心態悄然發生變化，未來市場預期的變化或更明顯。
關於土地：度過半年報的時間節點，上市房企在現金流、負債率等指標上會有所放鬆，加上7月優質地塊集中入市，或觸發土地市場新一輪熱潮。
關於房企：關注產業地產的開發商（如萬科、藍城、萊茵達），會獲得更多的政企合作和發展機會。
關於房價：杭州目前的價格梯度明顯，1萬8還能買到大江東，等到未來地王項目集中入市、地鐵路網全面連通之後，房價將獲得更多支撐，價格體系或面臨重塑。
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