东友律师事务所

一、有业主委员会的小区：

如果大部分业主都觉得物业服务不到位，可以向业主委员会反映，通过业主委员会要求物业提供的服务达到《物业服务合同》中约定的标准，如果物业仍我行我素、不予理睬，对于小区的服务仍然不达标，那么就可以召开业主大会解聘该物业公司，从新聘请物业。

二、没有业主委员会的小区：

1、先行成立业主委员会后解决；

2、整合大多数业主共同选出业主代表与物业协商解决，协商不成可以召开业主大会，通过合法的投票方式解聘物业；

东友律师事务所

相信提这个问题的人很多了，这个问题虽然看着短，但可以判断题主是一个想为小区做点事的人，在此，谈谈自己的看法。

先来说说物业服务差，这个标准是由谁来制定的，而“差”又是由谁来认定的。如果仅仅是由业主来认定差，我相信那是永远也扯不清的。就如同一个女孩到水果摊买水果，问摊贩“你的水果甜吗？”结果被摊贩反呛了一句“你说我会说我的水果不甜吗？如果你想吃酸的，我可以把我的水果说成有柠檬味，问题是你信吗？”

我举这个例子的意思是：物业服务好与坏，首先必须要有一个标准，并且这个标准要相对的比较具体。之后，还要有一个考核标准，或者说评定标准。其三，就必须要有一个标准的评定者或者小组，而不可能由当事人双方来互相纠扯。这也如同一个学生的成绩。学生认为自己进步了，可能老师或者家长认为还不满意，应该是一样的道理，这就必须要有一个参照物。上述的三点，都必须是由小区居民推举有水平、有能力而且是理念的人，根据本小区的实际，对比物业服务合同，整理出一把尺子来，才可以去量的。当然，如果有第三方的客观评价，这样就最好了。但在目前的国内情况来看，还没有这样的机制。因此，对小区物业服务质量的好与坏，良与差，应该由小区业委会在征求广大业主的意见后，形成双方认同的标准和考核办法，之后，再由业委会组建业主考核组，按照标准对物业服务进行定期的考评，这样的结论才能让人信服。否则，小区人上一百，形形色色，各种意见都有。当然，从群体利益出发，我相信肯定是多数业主都会认为物业服务是不达标的，谁不希望自己的服务者能提供更好的服务而自己又可以少付费甚至不付费呢？但是，占在对方的角度，那就不一样了。这就是题主困惑的原因“还不能拒交物业费”，因为拒交后，只要物业公司一起诉，几乎没有业主以赢的。

其次，谈谈如何维权。坦率地说，在我所在的小区，本人是不提倡“维权”二字的，本人历来倡导的是：业委会解决问题和推动问题的解决。“维权”是要由第三方并且是官方机构来维的，客观地说，占在官方的第三方机构，人家的工作人员见到此类问题的反映、投诉应该是很多很多了，仅凭业主自己的意见说物业服务差，第三方人员是不可能认可的。最多就是对双方各自劝说一下而已，最终，问题的解决最后还是要落到小区业主身上。

问题又被推回来了，那么怎样才能做到长效机制呢？根本之处，在目前的现状下，小区还是必须成立自己的“政权”——业主委员会。因为物业服务公司服务的是小区全体或者叫整体，而个体的业主是不可能对阵物业公司的，因此，就必须而且也应该有自己的组织。

在小区成立了业主委员会后，业委会的指导思想和许多要制定的规矩办法等等就非常重要了，如上面说的：制定对物业公司的考核标准和实施细则，组建业主考核组，定期对物业进行考核。物业公司向业委会缴纳保证金，考核不合格的扣款扣分等等（我小区就是这样做的）。如果实在太差的（参照标准），业委会还可以解除物业服务合同，重新选聘物业公司呢。

仅仅是简单的回答，但是小区的事务很复杂，也不可能是几句话或者一篇文章就能解决问题的，但是，我始终认为，小区的满意合谐平安，以及小区内许许多多的事务，绝不可能仅靠物业公司就能完全解决的，物业服务仅仅是小区事务的很小一部分。要解决小区事务中的很多问题，必须要有很多热心而又有能力的业主积极参与，进行制度建设、组织建设、文体建设，基础设施的改造和完善等等，并且是要经过长期的努力，才可能让大家越来越满意的。但是，如果作为小区主人的业主都不参与解决问题，而老是要把希望寄托在第三方身上，那真的是异想天开。

很多有关小区事务的文章，请关注“锐眼说小区”后进去看看，认同的参考参考，不认同的探讨探讨。只有人人都出上一把力，小区才能变成美好的家园。

锐眼说小区

物业服务的标准可能在大多数人心中不了解，

第一种情况 :一见到什么不满的或者不如意的就认为是物业服务差，这个呢是一种不了解服务标准最常见的情况。现在我这里以我的看法初步的讲一下物业的服务标准。

1:物业服务标准跟物业费挂钩，跟当初签订的物业服务合同挂钩。举个例子:3000的门岗保安跟5000的门岗保安是区别很大的，3000的可能是老大叔，只知道帮忙开一下门，登记下来人信息。5000的可能是帅小伙，还会站起来跟你微笑打招呼。 保洁的服务标准也不一样，物业费低点的可能只是包括主要干道的清扫，垃圾的清运，而这些的保洁频次可能就一次。所以当大部分居民上班看见小区这样，下班还是这样就断定这个物业服务标准太差。物业服务费高的小区保洁会采取循环式保洁，保洁人员的培养也好，遇到业主也会主动问好。总而言之你不能要求吃白菜能吃出猪肉来。

接下来我们再来说说物业服务差，如果真心差，有业委会的就好办很多，联合和你意见统一的业主找好物业服务差的证据召开业主大会把物业更换掉，更换掉后要吸取上次的教训，把该订的标准订在合同内。

没有业委会的，如果达到了成立业委会的条件那就马上成立。没有达到的可以投诉到当地居委，街道，如果还不行就打市民热线。（这是最极端的，更换不是目的）

1.如果是知名物业，物业公司会有满意度调查，也会有投诉渠道。所以当遇到真心感觉不行时可以走此渠道。

2.如果是普通的物业，大多数的企业也会注重自己的口碑，可以直接去服务中心投诉。

3.一般的物业公司，服务中心项目经理，会注重几个方面的内容，一是物业费收费率，二是业主满意率，这些跟他的绩效升职挂钩。所以也可以直接找服务中心经理投诉。一般的物业都有经理接待日。

4.物业费交了，享受好的服务标准是权力，如果交的猪肉的钱只拿到白菜的标准也可以去有关部门投诉。 谢谢希望我的回答对你有帮助

悟似水流年

业主团结，可以赶走物业公司，通过招投标换个新的。

业委会被物业收买了，业主不团结，只能慢慢寻找有同感的业主，争取业委会换届时上位，重新选择物业公司。

如果上述两条都不易实现，只能不交物业费，坚持不懈地记录物业公司的问题，服务不合格的地方，在业主中宣传，让大家看到物业的卑鄙。让更多的人一起拒交物业费。虽然，现在的法院不会支持业主，但是持之以恒也让大家看到业主的抗争，并且给物业公司制造麻烦，增加相关支出。

否则，只会助长物业公司的嚣张，物业公司对业主更会变本加厉的地盘剥。

雨漫君城

有一个小区在南宁良庆区大沙田团结路，象这个小区这种情况下应该交物业费吗？这个物业公司是这样的，小区里住宅楼是七层，最底层是杂物房，一共是八层，有部分业主很眼馋这些杂物房的利益，把杂物房改造成住房，物业竞然推波助澜，收了杂物房改造费，给杂物房供水供电。甚至凿墙开排气孔和排油烟孔，凿承重墙埋电线管，凿地板埋卫生间排污管，打通承重墙等等改造行为，物业公司竞然不给予警告和制止，还收杂物房改造费，为杂物房供水供电。更甚的是，曾经的物业领导竞然也买了多间杂物房并改造成住房出租给打工族住，而自已在小区并没有房产。同时还发动自已的亲戚来购买杂物房后改造成住房。小区原来七层住人，变成了八层住人，人口密度增大，小区的公共资源，公摊面积放车擁挤，嘈杂声更多。炒菜做饭的油烟从杂物房孔排出吹入上层业主卧室窗户，乌烟障气。伤天害理地严重影响居民的正常生活。业主不交物业费的理由是，小区杂物房的改造，没有经过利益相关方即绝大部分相关业主的同意，而作为小区物业却推波助澜收改造费帮供水供电，甚至帮请装修工。二是凿墙、打孔、排油烟、凿地板等物业竞然不敢警告和制止，或帮助通报房产管理局举报违法改造，保障绝大多数业主的合法利益，这些行为物业并没有做。三是物业允许或擅自同意在小区里乱设广告牌，并不公开广告牌费收入，以及收入的资金用途去向。

杲笑

首先对服务统一标准了吗？有人想对门岗严查，有人想随意进。有人想交费固定车位，有人想开车就进。业主内部统一标准后，要统一意见。谁都不可能完美，物业多少人不满意才算不合格？其实物业问题所以纠缠不清，跟业主自己没有统一标准有极大关系

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物业服务费作为业主是应该交，但是物业服务费是个商品，不能强买强卖，次品废品也要业主接受这就是业主抵触的重要因素之一，政府相关部门应重视不然矛盾会越来越大。作为业主当然需要质相符的服务而不是管理，可以跟据物业合同比较物业公司的服务质量并收集相关资料确保自己的权益……。

特种兵143462939

物业服务是有界定范围的。业主户内私有部分包括水暖电不在物业管理服务范围内。应为财产主权属于业主个人，物业只服务共用部分维护、卫生保洁、秩序维护，以及绿化养殖修剪。业主户内的维护维修业主有着双向选择权。户内维护维修业主可以选择其它服务维修人员也可以选择物业提供服务。业主无论选择谁，物业都有监督权，目的是监督共用部分不受业主的任意变动或损坏。

關鍵字: 房产 物业费 业主