昨天（4月12日）上海首幅纯住宅用地拍卖
面积4.2万方，起始价27.91亿
由华行房地产开发有限公司（大华集团）底价竞得
位置相当优越的13A-02地块
“白菜价”成交？和小昆山一个价？
地块详情：东至康宁路，南至康家围场河，西至大康路，北至长江西路，出让面积42012.5平方米，计容面积92427.5平方米，容积率为2.2，规划用地性质为普通商品房，该地块起始价（等于成交价），为27.91亿元，起拍楼板价（等于成交楼板价），为30194元/平方米。该地块为“城中村”地块改造项目，由大华集团底价竞得，名义楼板价3w+，仅相当于中海2017年拿下小昆山地块的价格？
靠近1号线（未来18号线）通河新村，三站大宁市北高新园区（汶水路站），紧邻宝山中轴线的重要商圈——宝山万达，周围商品房新房和二手价格都普遍高于“宝山南大”等区域，位置相当优越，价格这么低？
兔博士app共康板块次新/新房 成交参考价
“限制条件”决定了
不是谁都能竞拍！
不过，本地块限制条件除了现在常规的“5%保障房、15%自持、100%装修外”，还有一条：该地块为“城中村”地块改造项目，竞买申请人须提交由相关政府职能部门出具的认定文件。—— 这一条就是挡住所有其它想参与竞拍的开发商的原因所在了。
大华集团参与“城中村”改造
部分承担拆迁成本和征地补偿
不过，没有无缘无故的“排他性”，深究背后。
政府官网显示，康家村“城中村” 地块一直都是在包括大华集团在内的多个单位的配合下推进的，有媒体提到，大华集团回应，至少“部分”地承担了“拆迁的成本和征地补偿”。
（来自宝山规土）
（来自搜狐焦点）
这就很清楚了，为什么是大华、为什么是“底价成交”，因为前期已有“旧改的成本付出”。
上海城市更新经验
旧改与开发结合
其实，去年仁恒杨浦内环内蒋家浜地块楼板价6w+！仁恒105亿拿下杨浦内环内 蒋家浜地块！江浦公园旁棚户区将变高档住宅！瑞安瑞虹新城10期地块、虹口400、401街坊瑞虹旁 上海市中心最大棚户区 签约率达标！明日起组织搬迁！曲阳路将辟通至临平路！超级重磅！总投资150亿元！瑞虹新城10期即将启动！瑞安成立并控股合资平台公司！ 这些地块也都是参与“城市更新”的开发商获得住宅地块开发权，同时也部分承担拆迁成本。
此外，瑞安参与的旧改项目，来自之前《住在上海》发过的文章从2016H1半年报看瑞安到底想做什么？数据说话 开发商支付的拆迁费都是数以几十亿计：
瑞虹10号地块(商办) – 拆迁率99%, 328000方可租售面积, 已支付拆迁费25.71亿, 预计还需支付3.6亿。上市时间未定。
瑞虹1号地块(瑞虹8期) – 拆迁率97%,110000方可售住宅, 已支付拆迁费38.99亿，预计还需支付4亿。上市时间2018～2020。
瑞虹7号地块(瑞虹9期) – 拆迁率94%,159000方可售住宅，已支付拆迁费39亿，预计还需支付4亿。上市时间2018～2020。
太平桥118地块(翠湖5期) – 拆迁率99%，80000方可售住宅, 已支付拆迁费48亿, 预计还需支付5亿。上市时间2018。
这里不能不赞上海市历届政府的规划做得好
把新楼盘建造和棚户区改造紧紧地捆绑在一起
你要造楼赚钱么？同时也把城中村给我消除了
这样滚动开发下来，城市环境有了整体性的提高
上海的治安良好很大程度上得益于此
下图是《上海宝山》发布的未来“康家村”城中村改造项目的效果图，拭目以待“大宁北”、宝山中轴重要居住区的全面蜕变！
回到标题，从数据上来看，即使扣除5%保障房与15%租赁住宅的面积后，项目可售部分住宅楼板价也在4w内、3字头，确实大幅低于此前上海的宅地。 不过，考虑到该优质地块项目为“城中村”改造项目，背后需要开发商持续投入的“时间和资金成本”都是在土地成交价背后的“价格”。
在“市场经济”的上海，不会有“明显低于市场价”的“白菜价”，权责对等。上海的发展经验就是：尊重市场的前提下，同时完成“城市发展和更新”的大目标，给市民带来更好的人居环境。
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