最近，北京楼市回暖的消息让观望中的购房人慢慢开始苏醒。
不过，除了关心北京市场，很多人也不断探听环京楼市的动态。其中有已经在环京买了房，密切关注环京房价的人群，同时也有判断环京楼市运行周期，伺机入市的人群。
『地产营销人』认为，北京楼市的升温一定对环京是利好，但这种利好只能福泽一部分区域和少数特定的产品。
有人认为，环京各城镇也会出台像天津那样的人才吸引政策，但『地产营销人』认为未必能带来和天津一样的楼市刺激效果。毕竟天津教育资源的强大和升学的便利，不是任何一个环京区域可比的。
所以，环京除非放松限购，能带来立竿见影的回暖，如不然只能加剧格局分化，不同区域会走出不同的冷暖曲线。
什么样的环京区域会继续“冷”？
一定是之前炒作过度，靠概念透支价值，房产没有自住属性，完全是短期投机需求占据的市场。在这一轮调整中，这类环京区域已经用价格的巨幅调整露出真容。
什么样的环京区域会逐渐“热”？
在近期可以看出市场演化的端倪，拥有独特自然环境优势的，随区域成熟逐渐浮现出自住价值的，品质有保障，市场有口碑，社区从销售逐渐过渡到运营的旅游地产项目，开始走出环京楼市的魔咒，显现出独立行情的走势。
环京旅游地产的“热”也是有门槛的，仅具备稀缺自然资源这一项就排除了大部分区域。
我们知道，北京周边具有生态环境IP的资源只有北部和西南部有。北部就是如今借冬奥概念愈演愈烈的张家口地区，西南部则是靠近房山十渡景区的河北涞水区域。
现如今，张家口地区购房有社保年限要求，不少项目转为销售商住产品，就其价值而言，与之前的住宅产品尚有差距。
因此，放眼环京旅居市场，只有京西南的涞水区域没有被限购束缚，是唯一无障碍的旅居置业选择地。
其实就业内而言，对涞水市场的关注始终不足，『地产营销人』之前也未做介绍，但该区域楼市一直维持健康、有序地发展态势。
近些年，大量京西高知阶层在涞水为度假、休闲、养老而置业。也有像世茂这种专门打造豪宅的品牌房企在此区域不断深耕，一期期热销，换来一个个温暖的社群，青山绿水间美好小镇的未来雏形已映出水面。
京西南涞水在借助原有独一无二的生态环境之上，大区域的发展也随北京新总规的步调进入了快车道。
重新认知这个旅游资源丰富的环京区域，挖掘其“洼地”价值，是抓住“后环京时代”机遇风口的关键所在。
1、北京最大自然风景区
涞水独有的原生山水资源，赋予环京不可替代的地位。
涞水拥有40多个国家级4A级景区，以喀斯特地貌为主，有着北方小桂林之称。像十渡、野三坡、云居寺都是著名景区。
十渡风景区是中国国家AAAA景区，也是北京市最大的自然风景区。
十渡是大清河支流拒马河切割太行山脉北端而形成的一条河谷，全程约20公里。由于在历史上，这条河谷中一共有十个渡过拒马河的摆渡渡口，故而得名“十渡”。
『地产营销人』去过多次十渡，认为其风景与京北的最大不同是山形险秀、湖水温婉，颇有江南之风。
近几年，十渡作为新型度假别墅板块正处于快速发展的初期，洼地效应凸显升值空间。
2、完美衔接北京与雄安
京昆、京港澳 环首都高速，京张高速共四条高速穿过涞水，规划建设有九个高速公路出口，涞水所在的区域是北京连通大西南和大西北的高速交通陆港。
高速公路的贯通把涞水至北京市区的距离缩短至51公里，成为 “首都西南半小时经济圈”的首选之地。
据官方媒体报报道，未来将围绕首都新机场，重点建设环北京南段的城际铁路线，形成四条重要的城际铁路：固安至涞水段城际铁路、固安至保定段城际铁路、北京至霸州段城际铁路、城际联络线S6线。
城际铁路通车之后，居住在涞水可以在15分钟之内到达首都新机场，再加上雄安新区的宏伟规划，北京向南的趋势已十分清晰。
将来，涞水或成为连接北京与雄安之间战略要地，拥有着广阔的市场腹地和发展空间，有着承接大城市产业转移的巨大潜力，区域崛起指日可待。
3、张坊运动休闲小镇获批
去年5月，国家体育总局办公厅下发了《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》， 8月上旬，总局批准的第一批96家运动休闲特色小镇试点项目名单正式出炉，临近涞水的张坊镇就位列其中。
张坊小镇即将重点发展的新产业，包括：打造赛车谷、滑雪场等为主的高端运动产业，以发展高端旅游和户外运动为主攻方向，以“醉山水、最运动”为行动主旨，努力打造中西文化融合、具有山地风情、独具特色的生态运动小镇。
同时，区域规划建设的1.63万亩高端红酒文化旅游区项目，着力打造高端葡萄酒产业，目前完成投资1.6亿元，引进6家酒庄，种植酿酒葡萄5000余亩，未来将形成葡萄种植、酿造、窖藏、观光、销售、会展、交易、酒吧为一体的链条经济模式。
此外，规划中张坊的宋辽古战道，地下战道的地面上将开设商业区，同时在大峪沟建高端民宿和企业二总部、静心谷为主的高端休闲度假产业。
由此我们看到，京西南涞水正在颠覆传统区域认知，展现出高阶旅居生活的新图景。而片区中的标杆项目——世茂•一渡青青小镇，正是代表区域形象的小镇高度，是兼具稀缺自然资源和产品品质的旅游地产项目。
世茂•一渡青青小镇地处京冀交界，出社区即房山，入社区即涞水。一小时直抵北京市区，地铁燕房线仅半小时车程速达小镇，还可以经十渡旅游专线达到项目。
轨道交通方面，预计2020年建成通车的廊涿固保城际铁路的涞水西站，距项目15分钟车程，从涞水西站乘城际列车前往首都第二机场也仅需15分钟。
世茂•一渡青青小镇周边九大国家风景区，森林覆盖率高达82%。半小时交通圈内涵盖40多个4A级景区，也在北京唯一一个世界级地质公园旁，背倚鼎立三皇山、前临北京唯一不断流清水拒马河。
小镇东侧约20公里的房山长沟基金小镇，规划有50万平的办公楼宇与40万平的基础设施配套，未来引入基金机构进驻，涵盖股权交易、发行、科研等业务。
世茂•一渡青青小镇是一座以新亚洲现代元素与中式传统文化融合为建筑风格的特色小镇，总占地面积3000亩，之前成功开发六期。
从开发以来不断升级建筑风格，从一期的美式田园，二期的英伦独栋，三四五期的北美山地，六期首次涉足新中式，在不断的往复尝试与人居研究过程中，终于回归到中国建筑本原，为十渡旅游风景区新增一处别致的新中式宅邸。
世茂作为“生活方式运营商”，在山水间回归品牌初衷，以匠心打造临水合院。秉承“传承与再造”以及“尊重自然，尊重环境”的核心理念，打造环京区域内绝无仅有的原生态山水度假小镇。
项目七期产品，建筑设计借鉴北京紫禁城的建筑手法和圆明园的园林技艺，因地制宜借势山水，结合现代人居审美特点，呈现出中国传统建筑文化、园林文化、山水文化等文化的自然融合的特点，给业主亲水静心，曲径通幽的雅居体验。
该期景观设计讲求山水之律----取法自中国古典园林。将古人所追求的“巧于因借，精在体宜”、“虽由人作，宛自天开”等意境得以完美呈现，因此打造出“山园、水园、田园“，并形成了别具特色的五大主题景观。
小镇私属配套打造园度假圈，高尔夫、一渡假日酒店、青青食堂、青青农场等20余种园区配套。
今年，项目又新增加了规划中的3000-4000米商街。整体呈现出自然、生态、健康、丰富的原生纯质墅居。
在这里和山水互动的旅居产品有两种选择，一种以131平米邻里合院作为主打，精装交付，总价350万起。
另一种“青青HOLI”高层，80-105平米瞰河精装高层，自住、度假合二为一。
『地产营销人』认为，环京楼市不会回到原来非理性的道路上，旅游地产的增多和优质产品的打造有助于旅居生活方式的推广和渗透。
环京需要自住拯救，而京西南涞水便是这片价值洼地中的净土。
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