買房人和開發商簽訂正式的房產買賣合同之後，並且交了首期款，比如100萬元，順利的話，隨著銀行貸款手續的完成，接下來就是房屋交付和辦理房產證，這棟價格300萬元的房產就正式歸入買房人名下。
但是，如果遇到不良開發商，那麻煩事就來了。有些開發商為了融通資金，明明已經和買房人簽了房屋買賣合同，後來又私自將房屋抵押給別人，或賣給了第三人，法律上稱為“一房數賣”。這種惡意賣房的行為，導致已經交了部分房款的買房人面臨著“錢房兩空”的風險。對於這種情況，買房人能夠要求賠償嗎？
毫無疑問，答案是肯定的。不過，我們在此要注意的是，對於一般違約行為，我國法律認為違約賠償金只能起到彌補損失的作用，數額方面只要補償了守約方的損失就可以了。守約方雖然是無辜的，但也不能借這個機會得到額外的利益。也就是說，我國法律規定的違約金一般只具有“補償性”，不具有“懲罰性”。
但是，如果開發商惡意“一房數賣”，仍然適用“補償性”原則，法律天平將出現失衡狀況。如上例，對於普通買房人，100萬元的首期款是一筆很大的支出，甚至是東湊西借，歷經艱難籌集而來的，而開發商利用優勢地位進行“一房數賣”，將造成買房人巨大的經濟損失，甚至還有無法彌補的精神損失；而對於開發商，惡意“一房數賣”只需返還買房人曾經支付的首期款100萬元和一部分利息損失，這對開發商是很划算的。因為，這就意味著開發商可以通過抵押房產或者更高價出售房產給其他人獲得更大的利益。
在這種失衡的狀況下，法律作出了調整。法律認為，遇到“一房數賣”的情形，如果賣房的是開發商，買房的人除了可以將已付房款追回來還可以再多要求一倍已付房款的賠償。如上例，開發商不但要返還100萬元，還要再賠100萬元給買房人。
這種雙倍賠償制度是專門針對佔有優勢地位的房地產開發商設置的，帶有懲罰性，突破了彌補性的限制，以達到一定的利益平衡。但是，對於市場更常見的個人之間的二手房買賣，則沒有這個懲罰性賠償，因為不存在利用優勢地位的問題，只能按合同約定的違約金或實際損失賠付。
我們來看看2013年河南省商丘市中級人民法院一個關於判定開發商承擔懲罰性賠償責任的案例。
張先生與華某開發商雙方簽訂了4份商品房買賣合同，購買虞城縣某街道的4個商鋪，張先生支付了全部房款120萬元，但是華某開發商遲遲不向張先生交付上述商鋪，張先生便到虞城縣房管局查詢，發現華某開發商已經將張先生購買的商鋪進行了預告登記並抵押給了他人。
於是，張先生將華某開發商訴至法院，請求法院判定解除上述4份商品房買賣合同，由華某開發商返還張先生已付房款120萬元及利息，並再向張先生賠付一倍已付房款即120萬元。
該案經過審理，法院認為，原告張某在被告華某開發商交付房屋之前支付房款，即已經盡了合同義務，被告應按照合同約定向原告交付房屋。但被告在與原告訂立商品房買賣合同後，同時又在未告知原告的情況下將原告購買的房產抵押給了他人。按照《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規的定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。故被告應當返還原告購房款及利息，並賠償原告不超過已交房款一倍的損失。
根據上述分析，原告已經向被告交付購房款120萬元，被告應當賠償原告不超過已付購房款一倍的損失，即最高只能賠償已付購房款一倍的損失，綜合被告的過錯程度和虞城縣房地產市場的現狀，酌情判決被告賠償原告已付購房款80%的損失，即96萬元。
據此，結合本案其他事實，法院判定解除上述4份商品房買賣合同，由華某開發商向張先生返還120萬元已付房款及利息，並再賠償96萬元。
【法條鏈接】
1、《合同法》第113條第1款：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
2、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定：具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。故被告應當返還原告購房款及利息，並賠償原告不超過已交房款一倍的損失。
【律師點評】
如果你是買房人，遇到“一房數賣”的情形，特別是當對方是開發商而不是普通個人時，請求的賠償金要主張多一倍；如果你是開發商，千萬不要“一房數賣”，否則面臨的將是帶有懲罰性的賠償，法律代價可不小。
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