新浪乐居讯 2018年，是深圳棚改元年。在走过十年坎坷旧改路之后，深圳决定调转船头，大步迈进棚改时代。5月17日，深圳市政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），此前关于棚改的探讨终于有了定论。
对于业主来讲，新政最大的变化是划定最高赔偿标准，按照套内面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例赔偿，且最多加购10平。
对于开发商而言，20年以上的老旧小区走棚改模式的规定无疑缩小了想象空间，新的游戏规则下该如何入场成为了必考题。
站在市场的角度看，“棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房”的规定，是否意味着商品房供应量的减少？影响几何尚需时间观察。
在棚改新政落地的一个多月中，深圳楼市写满了故事。业主在摸索中开始读懂棚改，开发商也在寻求利益最大化的入场方式。在即将到来的7月里，各区细则将出台，故事未完待续......
棚改AB面：南华村怒涨50万，丽岛茗园持续观望
棚改风起，南华村挂牌价106天涨50万
88平、30岁的“高龄”房子，报价从580万到630万，南华村业主只用了106天。有业主将这种“大跃进”式报价归因于——喜欢做梦。而这场梦起源于近期大热的棚改潮。
南华村，位于福田华强南片区，距离地铁7号线华强南站约400米。占地面积约16.2万平，建筑面积约25.3万平，共70栋，多为7层住宅楼，统计在册业主共2686户。
多位开发商曾盯上南华村的城市更新机遇。包括佳兆业、万科甚至不知名小开发商，都曾进入小区征集旧改意愿，但因进展缓慢不了了之。
2017年8月7日，南华村启动棚改意愿征集工作。53天后，愿意棚改的业主占比突破90%。截至2018年6月20日，这一数字已更新为97%。
棚改启动后，南华村的房价一天一个样，中介甚至手写报价。
今年3月，南华村88平的3房报价580万。三个月后，乐居再次走访发现，心态坚挺的业主“怒涨”50万，最新报价630万，单价约7.16万/平。小区内一中介门店经纪人夏先生表示，最近棚改进展缓慢，业主挂盘价有所回调，最高点曾逼近8万/平。2017年9月，南华村整体均价仅61862元/平。
房价的涨跌对David来说都是小事，让他纠结的是拆赔比。对于实施意见中规定的最高建面拆赔比1:1.2，David认为可以参照旧改的赔偿标准，“1:1.3比较合理，改造后小区容积率高了，使用率是下降的。”
在南华村住了二十多年的吴女士，早早就登记了棚改意愿。她告诉乐居，2005年重新装修房子的时候，他们发现房屋质量堪忧，“只有承重柱用了水泥，墙体都是海沙。只要能改造就行，谁愿意住这种房子？”
△楼梯间墙皮斑驳、脱落
对于高企的挂盘价，南华村业主、房地产资深评论员林荣龙的内心毫无波澜。“挂盘价没有意义，没有成交都是梦想价。”他认为，政府有责任确保居住在老旧小区里的居民享有安全居所的权利，但是没有义务让居民住上豪宅。“所谓豪宅是由于老旧住宅区所在的地理位置加上城市更新所产生的结果，而不是目的。从这个逻辑出发，任何能从本质上改善老旧小区现状的棚改，我都是支持的。”
政策未定，丽岛茗园陷“棚改or旧改”僵局
深圳城市更新正经历从旧改掉头转向棚改的过程，在棚改细则未落地的区域，业主也在摸索和纠结中前进。从棚改新政落地至今的40天里，西丽丽岛茗园一直处于旧改和棚改的混战中。
时间拉回4年前。福熙地产高调入驻小区，宣称按照套内1:1赔偿，让业主早日住新房。旧改的消息让黄叔异常兴奋。1988年，作为丽岛实业开发公司的一员，黄叔参与了小区开发建设，也获得了公司分配的一套福利房。眼看着当初亲手建设的小区已经开始漏水掉灰，墙面出现裂缝，他盼望着改造。
△楼墙“起泡”脱落
然而，福熙地产的旧改工作卡在了最后3户，至今无法立项。眼看着旧改无望，业主们开始捣腾棚改。正如黄叔所说，现在周边都是高楼，丽岛茗园成了一口“井”。不管是旧改还是棚改，只要是能改，大家都愿意。
同样渴望改造的还有业主王星。2015年他花130万买入丽岛茗园36平的小房子，现在200万左右。在他看来，房子改造完至少能增值80%。但是目前改造遥遥无期，价格一直卡着上不去，他现在只想把房子卖了换房。链家网数据显示，丽岛茗园已经90天没有成交记录。周边中介介绍道，目前业主观望情绪浓重，挂牌房源较少。
至于赔偿标准，多名业主对乐居表示，只要小区能改造，不管棚改旧改都可以，更倾向于选择套内1:1的方案。
6月初，南山区城市更新局工作人员对乐居表示，目前南山区城市更新局不接收旧改计划。而福熙地产依然坚持不懈地推进旧改，至今仍在进行旧改意愿征集。王星认为，目前南山区棚改细则未出，业主对于选棚改还是旧改很纠结，导致旧改和棚改的意愿征集都没办法顺利推进。
蛋糕大利润小，开发商在新规则中寻突破
2017年，深圳土地交易市场零宅地出让。一边是日益紧缩的供应，一边是寸土必争的市场，城市更新成为开发商的兵家必争之地。此前，深圳已经走过十年曲折的旧改路。随着棚改时代的到来，开发商的角色会否发生改变？新一轮的洗牌即将到来。
目前深圳棚改以“政府主导，国企实施”的模式，在新格局下房企也在摸索新路子。某知名房企相关人士分析，主要由央企、国企参与棚改的原因是，可以控制风险。另一方面，央企和国企也想与市场接轨，棚改投入可能回报周期较长。如果一个项目从开始启动到拆平预计超过8年，甚至需要更长的时间，谁都会考虑跟市场合作。在他看来，接下来政策或许会放开参与主体的限制，这需要一个过程，短时间内全城全面开发也不好控制。
上述房企人士透露，目前也有开发商想参与棚改，但主要还需要看政策是否支持。 “现在土地资源紧缺，开发商有机会可以做一做。能做下去还是有利润的，只是多少的问题。”
深业内部人士对此表示认同。“只要有利益，开发商都会去想方法参与。”他对乐居表示，目前市场都在看华富村棚改的推进效果。由于棚改的要求跟旧改不同，开发商在里面将如何参与也是需要重新思考的问题。目前棚改定性为“政府主导+国企实施”，未来深业会参与棚改，具体规划正在修改。
深圳有着丰富旧改经验的某房企城市更新部门负责人则认为，目前“政府主导、国企实施”的模式是硬性指标和条件，民企基本上没有机会涉及棚改项目。“如果有机会，我们非常愿意去参与棚改，积累经验。”
业内：国企在棚改中扮演代建角色，以旧改为主的房企生存将收窄
新政后，除了回迁房外，棚改项目再无商品房供应，此举也将直接影响未来深圳市场供应和开发商的利润空间。
中国房地产协会城市更新研究中心主任耿延良表示，不再有商品房供应对开发商而言，几乎没有参与的价值。目前国企在棚改中扮演着政府委托代建的角色，因为没有可售物业，利润相对低，可以说是在"为人民服务"。以罗湖“二线插花地”棚户区造项目为例，天健集团作为承接主体，收取全程服务的服务费率为 6%。深圳暂时还没有任何一家民企开发商参与棚改，以旧改为主的民企未来生存空间将会不断收窄。
另外，新政中“楼龄20年以上的小区只能进行棚改”的要求，使得民企开发商未来只能考虑走“工改工”或“工改商”的路子。
在深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇看来，棚改配建保障房不会对市场产生太大的影响。目前住房保障体系里住房的规格面对的是不同的市场。对于开发商而言，可以集中精力聚焦于高端的商品房， 获取中高收入的人群，而保障房更多是面对中低收入阶层，两者之间有区分。
一名资深业内人士则认为，棚改项目不建商品房将对房价造成影响，随着供应的下降，需求的增加，供不应求的局面将导致房价上涨。从开发商的角度看，棚改对房企的影响主要表现在拆赔比的标准比较被动，只要大家泾渭分明，影响不会很大。
棚改新政的余温未褪，宝安区细则已拟定。6月13日，宝安区住建局发布关于征求《深圳市宝安区棚户区改造实施细则(征求意见稿)》，从更微观的流程与规则呈现了棚改的新尝试。南山、罗湖区城市更新局也表示，近期将出台相应的细则意见稿，尽快推进棚改进度。
△《深圳市宝安区棚户区改造实施细则(征求意见稿)》要点，制图：鱼羊
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