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安靜說過，多看有權威性的報紙，總會有收穫。因為大消息，總是會第一時間出現在權威性的媒體上。
就在昨天晚上，南方都市報發表了一篇名為《深莞惠版“雄安“來了，三市將在相鄰區域建試驗區》的文章，一下子在朋友圈炸開了鍋。
還記得過年前中國著名地產大V@餘英 大佬發的那條微博麼？（原微博已刪）這條信息的爆出，引出各方揣測，有傳說深圳要直轄的，有傳大亞灣可能要併入深圳的，也有消息說，深圳要繼續擴容的...
當然，這些都是坊間傳言，直到“三市將在相鄰區域建試驗區”這條消息的落定。而這，也可能意味著深圳民間相傳已久的大禮包終於落地了！而這，相當於給三市劃了一個“雄安”，也意味著以上這些揣測不攻自破。
好了，講了這麼多？深莞惠試驗區到底是什麼？我們來看下原文的報道——
4月21日，深莞惠經濟圈（3+2）黨政主要領導第十一次聯席會議在河源市召開，深圳、東莞、惠州、汕尾、河源五市黨政領導及有關部門負責人共聚一堂，在新時代新起點上共同謀劃區域一體化新發展。
會議提出，為進一步促進深莞惠三地協同發展，助推珠三角打造世界級城市群，在深莞惠經濟圈（3+2）合作機制上，將參照深汕特別合作區有關做法參照深汕特別合作區有關做法，推動在東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的功能協調、產業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。
試驗區地區生產總值、稅收存量歸當地所有，增量部分由三地政府在協商基礎上按比例分成，提升中心城市輻射帶動作用。
此外，會議上確定的，還有下面這些消息，我劃一些重點，大夥可以看下——
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深莞惠試驗區，對深圳來說意味著什麼？我相信這是大家最關心的問題了。在此之前，我先來講一下文中提到的另一個關鍵性字眼：深汕合作區。
深汕特別合作區，位於廣東省東南部，總面積468.3平方公里，特合區的合作期限為30年，從2011年至2040年止，享有地級市一級管理權限。
2017年9月，全國第一個特別合作區，深汕特別合作區體制機制調整方案正式通過，合作區調整為深圳全面主導，正式改為深圳市委市政府派出機構。
這個合作區，當時消息一出來甚至也是刷屏的狀態。而業內人士更是將其稱之為深圳的“飛地”，當時也被稱作深圳版的“雄安新區”。
雄安新區的功能是什麼？是作為北京非首都功能疏解集中承載地。深汕合作區能承載這麼重的擔子嘛？明顯不能。因為，太遠了，遠到容易讓人讓人遺忘。而且，遠水難求近火。
下圖是安靜截獲的一張深汕全合作區的物料，是朋友從深汕合作區人才服務中心處拿到的。他跟我反饋的是，在深汕合作區最近的招聘會上， 有很多人一聽說是事業單位，會立馬湊上前去。可一聽說在給汕尾招人，就立馬就溜之大吉了。
離深圳這麼遠的地方，企業會過去？確定能分流給深圳減輕負擔？這恐怕要打一個大大的問號。
深汕合作區不行，那麼，只能另選一塊地。選在哪裡最好呢？當然是離深圳近一點的地方，但是，不能在深圳，在深圳的話，就是另一個“東進戰略了”。
所以，深莞惠試驗區出現了。所以，從官方用詞上，我們可以明顯看到這一點：不在深圳區域內，但是要鄰近深圳。於是，所有的邏輯都解釋通了。
而且，從這步大棋來看，我們稱之前的深汕合作區為深圳版的“雄安新區”是不恰當的，深莞惠試驗區才是真正的大雷，才是真正的“雄安新區”。
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那麼，深莞惠試驗區對於深圳樓市來說，意味著什麼？對於惠州和東莞的樓市來說，又意味著什麼？安靜的看法是，這對深圳樓市來說明顯是一個利空，而對於東莞和惠州而言，會有影響，但算不上特別大的利好。
為什麼這麼講？我們來看文件中關鍵性的字眼——
是的，你沒有看錯。這裡面的交通對接是最大熱點，46項重點合作事項中，涉及交通領域的有24項，總數超過一半。這樣做的目的是什麼？按原文中的表述，是強化深圳與東莞、惠州三城之間的聯接。
換作普通易懂的話就是：將深圳的人口源源的不斷往外遷，進行合理有效的疏散。因為深圳承擔的人口包袱太重了，必須得讓其他兩位小弟來扛一扛。三個臭皮匠，至少也頂個諸葛亮嘛。
而規劃一定真正實施到位，給予人口大大的紅利，真的向外對接，那麼，深圳的樓市將迎來一定程度的利空。因為深圳的土地困境對外找到了釋放的口子，而且是最近的口子。
那麼，東莞與惠州的樓市將會怎麼走呢？短期來看，在真正確定這塊試驗區的位置之後，可能會有一定的影響。但從國際大都市發展經驗來看，效果有，但不會太大。
多年前就聽過一句話：房地產是城市化的生意，城市化是聚集現象而非分散現象，所有促進分散的努力最後都促進了集中。
也就是說房地產必然是扎堆的，尋求效率高地的。惠州、東莞的樓價，不具備暴漲的條件，就算有，那也只是短時間的譟動。幻想臨深暴漲，那是痴心妄想。
要記住，2017年深圳的那條“超級直男曲線”、“深圳房價跌了6元”才是上面最想看到的。而且，只要有房價稍有快漲的苗頭，就會有分城調控的政策大棒打下來。
“房住不炒”將是近些年懸於樓市頭頂之劍，可不是癢癢撓。 海南不是風頭正旺嘛？這不，昨晚就出了個重磅炸彈，讓人不得不唱那首《涼涼》。
今年是改革40週年，深莞惠試驗區的劃定，相當於再劃一個特區。我不想作過多渲染，說是雄安新區也好，說是給深圳的大禮包也罷。
只是，每一輪大動作的背後，將會帶來新一輪財富的大洗牌。
而任何一輪洗牌，都是錢和人的重新分配。城市群是這樣，粵港澳大灣區也是這樣。政策一直在合理的引導人往一線出走，而是不集中式的扎堆。 當然，效果如何，要看最終的結果。
這一輪新的人口大洗牌，將會給樓市帶來什麼樣的影響，誰也不知道。但是，需要意識到的是：這一輪調控下，嘿，深圳房價還真就一步步穩住了。否則，深圳的房價，不會是現在這個樣子。
感謝調控給你爭取的買房時間吧！
PS：凌晨四點半寫完的。心疼安靜的請轉發。別問為什麼，自由撰稿人就是這麼屌。
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