幸福的生活大致相同
不幸的人生卻各有各的悲苦
人生的路上並非一帆風順
你也許會被生活的稜角劃出一道傷口
或大或小，或深或淺
如果躲過去，也許就不會滿身荊棘
如果縫補上，也許以後的你會更強壯
我第一次見到小美時，她帶著口罩。和我說第一句話時，還未張嘴，眼圈已泛紅：“何秘書，麻煩您快點處理我的案子，我們現在已山窮水盡。”她丈夫怕她激動，趕緊打斷了她，由他來講述他們的經歷：
他們是剛結婚不久的新婚夫婦，結婚時貸款在哈爾濱買了套房子。為了減少風險，特意選擇了資金監管。
一切似乎都很順利。
直到約定取證的當天，房產局告訴她們，房產證取不了了，原因是房子被法院查封了。小夫婦一臉懵，之前房子都是乾淨的，並沒有任何抵押，怎麼說封就封了？
原來，賣方欠別人錢，別人將賣方告上法庭，並申請財產保全，查封了該房產。小夫婦現在沒錢沒房，每個月還要還貸款，賣方還和他們玩失蹤。妻子上火到嘴唇潰爛，口罩成了出門必備品。
小夫婦來哈爾濱仲裁委員會立案，要求賣方協助其辦理更名過戶手續，並希望我儘快推進案件程序。
但他們的訴訟策略有重大失誤。
其矛盾在於，該房產已經被法院查封，小夫婦並未對房產實際佔有，所以其要求更名過戶的請求無法實現。
不明白？先回答一波問題
Q：我都已經簽訂有效的合同了，為什麼不能給我更名過戶？
A：雖然合同簽訂在先，查封在後，但是查封發生在更名過戶之前，故該合同事實上無法履行。
Q：在買房子前我已經查詢過，該房子並無抵押、查封等事項，我還能如何保證不發生小美這樣的事情呢？
A：小美的案例屬於偶然，不常見。但還是有辦法規避該風險的：付款後、更名過戶前先要求賣方交付房屋。根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，“第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”
以法之名的前提是
先學習它
敲 · 黑 · 板
對於設定了抵押權的房產、法院查封的房產
是無法更名過戶的
如果賣方不主動解決
你也不想再拿一筆錢替其解除抵押或查封
就要斟酌一下你的訴訟策略了
請求解除合同，返回房款，並讓對方承擔違約金，如果違約金不足以彌補損失的（需有證據），可以請求超過違約金部分的損失。
同時申請財產保全，保全涉案房產，待房產拍賣後，從中分一杯羹，減少些許損失。
作為居中方的我不好與小美多言，便勸其找個專業律師諮詢一下，好在其及時更改了訴訟策略，案件得以順利進行。
編者簡介
何心
法律碩士，畢業於哈爾濱醫科大學。
哈爾濱仲裁委員會審理部工作人員，仲裁秘書。
哈爾濱仲裁委員會（簡稱哈仲，英文簡稱HRBAC）是哈爾濱市人民政府依據《中華人民共和國仲裁法》的規定，於1996年8月組建的哈爾濱地區唯一的常設民商事仲裁機構。
哈仲根據當事人的仲裁協議，受理國內外平等主體的公民、法人和其他組織之間的合同糾紛和其他財產權益糾紛，主要包括買賣、贈與、借款、租賃、融資租賃、承攬、建設工程、運輸、技術、保管、倉儲、委託等合同糾紛。
您簽訂合同時需要在合同中籤署仲裁條款
標準仲裁條款如下：
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，均提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
補充仲裁協議示範文本：
雙方因 XX 合同產生糾紛，現提交哈爾濱仲裁委員會，按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。
約定送達條款：
本合同簽訂人所填寫的地址信息，將作為通知、信件、法律文書等一切書面文件的送達地址。若按該地址送達的相關文件無人簽收或被拒絕簽收，則文件退回之日視為送達之日。
哈爾濱仲裁委員會
電話：0451-82815701 82815702
傳真：0451-82815770
地址：哈爾濱市道里區
撫順街1號
Email：[email protected]
閱讀更多 哈爾濱仲裁委員會 的文章
